창원지방법원 2025타경539. 김해시 삼정동 197-35 토지와 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 3층으로, 1층 1가구·2층 2가구·3층 2가구의 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 432.0㎡이고, 목록1 토지 지상의 조경수와 목록2 건물의 발코니·태양광설비 등이 평가에 포함됐으며 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함됩니다.
현재 소유자는 주식회사삼덕종합건설입니다. 2019.05.14. 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2022.05.16. 접수된 주식회사신한은행 근저당권 900,000,000원입니다. 이후 경남신용보증재단·최선미·민병태의 근저당, 여러 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부 권리보다 더 중요한 것은 말소기준보다 먼저 들어온 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경539 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼정동 197-35 · 분성로454번길 24-10 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 1층 1가구 · 2층 2가구 · 3층 2가구 |
| 토지 | 432.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 585,500원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사삼덕종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,391,529,490원 / 334,106,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 811,658,962원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.16. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 별개
등기상 핵심은 단순합니다. 2022.05.16. 신한은행 근저당을 기준으로 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 이 기준일보다 앞선 점유입니다. 김희중은 2016.01.05., 박경국은 2016.01.28., 최선미는 2016.04.11., 이상도는 2020.03.23., 전익곤은 2021.07.23. 전입해 모두 말소기준권리보다 빠릅니다.
② 임차인 — 선순위 전입 5명, 보증금 미상 2명이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희중 | 101호 전부 | 2016.01.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 최선미 | 201호 전부 | 2016.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 박경국 | 202호 전부 | 2016.01.28 | 3,000만원 | 있음 | 미상 | 없음 | 3,000만원 |
| 이상도 | 301호 전부 | 2020.03.23 | 5,000만원 | 있음 | 미상 | 없음 | 5,000만원 |
| 전익곤 | 302호 전부 | 2021.07.23 | 2,000만원 | 있음 | 미상 | 없음 | 2,000만원 |
| 심미경 | 302호 | 2024.01.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 인수 없음 |
김희중·최선미는 전입일 자체는 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 점유자를 곧바로 “대항력 확정”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보는 것이 맞습니다. 반면 박경국·이상도·전익곤은 전입일이 말소기준보다 앞서고, 배당표에서도 각 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
별도 점유 1건은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 334,106,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,477,484원 |
| 인수 · 박경국 보증금 | 3,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 이상도 보증금 | 5,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 전익곤 보증금 | 2,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 900,000,000원 | 328,628,516원 |
| 2. 근저당 · 경남신용보증재단 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 최유영 | 8,800,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최선미 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 민병태 | 80,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 승일 | 30,886,260원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김창호 | 11,470,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 5,477,484원을 제외한 328,628,516원이 신한은행에 배당되고, 나머지 후순위 채권자는 배당을 받지 못합니다. 전체 채권액 1,199,156,460원 중 미배당액은 870,527,944원입니다. 신청채권자 청구액 811,658,962원도 전액 만족되지 않습니다.
국세·지방세 압류가 존재해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감이 발생할 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 위 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 3층 다가구주택으로 이용 중이며 1층 1가구, 2층 2가구, 3층 2가구입니다. 별도 기호 건물은 화장실로 이용됩니다.
- 입지. 김해고등학교 북측 인근의 기존 주택지대로, 주택과 근린생활시설이 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 432.0㎡ 대지, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼정지구)이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 공시지가는 585,500원/㎡입니다.
- 규제. 주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역에 포함됩니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 태양광설비 등을 갖추고 있습니다.
- 경계. 인접 토지와의 지적경계가 불분명해 정확한 경계확정을 위해 전문적인 경계측량이 필요합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 포함, 토지 위 조경수는 토지에 포함해 평가됐고 건물에 소재하는 발코니·태양광설비 등도 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김희중·최선미 보증금 확인. 두 사람은 말소기준권리보다 전입이 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 보증금이 얼마인지 확인 전에는 실질취득가 상한을 계산할 수 없습니다.
- 확인 인수 10,000만원 반영. 박경국 3,000만원·이상도 5,000만원·전익곤 2,000만원은 배당 계산상 매수인 인수입니다. 입찰가가 아니라 입찰가 + 인수액으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 최선미 관계 확인. 201호 점유자인 최선미와 2024.07.23. 후순위 근저당권자 최선미의 관계, 임대차계약 원본, 보증금 지급내역을 대조해야 합니다.
- 국세·지방세. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 토지 경계측량. 감정평가에서 지적경계가 불분명하다고 명시됐으므로 인접 토지와의 경계·점유현황을 측량으로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·부속물. 일괄매각 범위와 현황을 현장에서 대조하고, 화장실·발코니·태양광설비·조경수의 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 101호·201호·202호·301호·302호 등 다수 점유가 확인되므로 단일 소유자 점유 물건보다 명도 협의가 복잡할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·임대차계약·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 먼저 볼 숫자는 인수보증금
이 사건의 첫인상은 강합니다. 감정가 1,391,529,490원이 4회 유찰돼 최저가가 334,106,000원, 즉 감정가의 24.01%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석을 통과하면 판단은 달라집니다. 말소기준인 2022.05.16. 신한은행 근저당보다 먼저 들어온 점유자가 5명이고, 확인된 보증금만 10,000만원이 매수인 인수로 계산됩니다.
따라서 현재 회차에서 최소한으로 잡아도 실질취득은 434,106,000원이며, 김희중·최선미의 보증금이 확인되지 않아 이 금액조차 최종값이 아닙니다. 여기에 국세·지방세, 경계측량, 다수 점유 명도, 제시외 건물 확인까지 겹칩니다. 최저가가 크게 내려온 것과 안전하게 싸게 사는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 물건은 보증금 미상 선순위 임차관계를 확정하기 전에는 가격보다 권리 확인이 우선입니다.
