창원지방법원 2025타경577. 김해시 신문동 장유경동리인하이스트 105동 12층 1202호 아파트입니다. 소유자 정민영이 2023년 거래가 320,000,000원에 취득하면서 부산은행 근저당을 설정했고, 이후 가압류와 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리는 2023년 11월 20일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 별도로 설정됐던 이승의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
가격은 감정가 298,000,000원에서 1회 유찰되어 208,600,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지의 최근 실거래 평균 263,500,000원과 비교하면 최저가가 평균의 79.2%입니다. 하지만 실제 임차인 1명의 보증금이 미상이고 내부조사도 이루어지지 않았으므로 등기상 권리 소멸과 실제 인도·점유 문제는 구분해서 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경577 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 신문동 1521 장유경동리인하이스트 105동 12층 1202호 도로명주소: 경상남도 김해시 장유로334번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 78.9971㎡ · 철근콘크리트구조 40층 건물 중 12층 |
| 단지 정보 | 장유경동리인하이스트 · 909세대 · 2019.05.29 준공 |
| 소유자 | 정민영 · 2023.11.20 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 | 298,000,000원 |
| 최저매각가 | 208,600,000원 · 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사부산은행 / 209,334,591원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임차인 | 박정훈 · 실제 임차인 1명 · 보증금 미상 · 배당요구 있음 |
| 매수인 인수액 | 0원 (제시된 권리·배당분석 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
이 사건의 말소기준은 2023.11.20 부산은행 근저당권(채권최고액 224,400,000원)입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 이후 설정된 김영용의 가압류 34,500,000원과 이승의 가압류 86,000,000원, 부산은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2023.11.29 설정된 이승의 근저당권 127,600,000원은 2023.12.11 해지를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 인수해야 할 별도 근저당권으로 취급하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 미상
현황조사·문건접수·매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 박정훈 1명입니다. 전입일은 2024.01.31로 부산은행의 말소기준권리 설정일인 2023.11.20보다 늦습니다. 제시된 분석에서 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구 사실만 확인됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정훈 점유 부분 미상 |
전입 2024.01.31 확정일자 미상 |
미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 배당요구 2025.08.18 |
인수 없음 제시된 권리분석 기준 |
등기상 인수 여부와 별개로 실제 점유자의 퇴거 및 인도 문제는 남을 수 있습니다. 임차인의 현재 점유 상태와 명도 협의 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래 평균의 79.2%
장유경동리인하이스트는 909세대 아파트 단지입니다. 최근 거래 12건의 평균은 263,500,000원이며, 최신 거래는 2026년 7월 255,000,000원입니다. 감정가 298,000,000원 대비 1회 유찰된 현재 최저가는 208,600,000원입니다.
거래 표본에는 전용 79.0㎡와 73.89㎡가 함께 포함되어 있습니다. 본건의 전용면적은 78.9971㎡이므로 79.0㎡ 거래를 직접 비교 대상으로 살펴보되, 혼합 표본 평균과는 구분할 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 73.89㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 79.0㎡ | 10 | 288,000,000원 |
| 2026.07 | 73.89㎡ | 9 | 249,000,000원 |
| 2026.07 | 73.89㎡ | 15 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 79.0㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 79.0㎡ | 22 | 284,000,000원 |
| 2026.05 | 73.89㎡ | 12 | 258,000,000원 |
| 2026.04 | 79.0㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 73.89㎡ | 24 | 263,000,000원 |
| 2026.03 | 73.89㎡ | 11 | 257,000,000원 |
| 2026.03 | 73.89㎡ | 11 | 258,000,000원 |
| 2026.02 | 73.89㎡ | 25 | 260,000,000원 |
| 최근 평균 | 혼합 표본 | 12건 | 263,500,000원 |
최근 12건의 거래가격은 249,000,000원~288,000,000원입니다. 현재 최저가 208,600,000원은 이 표본의 최저 거래가보다도 낮고, 최근 평균 대비 비율은 79.2%입니다.
본건과 면적이 사실상 같은 79.0㎡ 거래는 2026년 4월 260,000,000원, 5월 284,000,000원, 6월 270,000,000원, 7월 288,000,000원으로 확인됩니다. 이들 거래와 비교해도 현재 최저가는 낮은 수준입니다. 다만 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따른 차이는 별도로 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 것으로 가정하면, 집행비용을 공제한 뒤 부산은행에 배당되는 금액은 204,879,600원으로 추정됩니다. 부산은행의 채권최고액 224,400,000원에 미달하며, 후순위 가압류권자에게 돌아갈 배당금은 없는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,720,400원 |
| 1. 근저당 · 부산은행 | 224,400,000원 | 204,879,600원 |
| 2. 가압류 · 김영용 | 34,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이승 | 86,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,720,400원은 추정치입니다. 채권액은 배당분석에 사용된 금액이며, 부산은행 근저당은 채권최고액 기준입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
현재 회차는 1회 유찰된 상태이며 최저가는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 제시된 회차별 매각가와 예상배당을 비교하면 다음과 같습니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
208,600,000원 | 204,879,600원 | 140,020,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
146,020,000원 | 143,175,720원 | 201,724,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
102,214,000원 | 99,983,004원 | 244,916,996원 | 0원 |
추가 유찰 시나리오는 제시된 가정에 따른 계산이며, 실제 유찰 여부나 향후 매각가격을 예측하는 것은 아닙니다. 배당액은 추정 집행비용과 실제 채권액·우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 신문동 무계교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 주택·상가 혼용지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 위치와 대중교통수단 통행횟수 등을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 40층 건물 중 12층에 위치합니다. 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 대지권의 목적이 되는 토지는 남동측 대로, 남서측 소로, 북서측 중로와 접하고 있습니다.
- 토지이용. 도시지역 및 지구단위계획구역이며, 일반상업지역·준주거지역·제2종일반주거지역·방화지구 관련 사항이 확인됩니다. 공시지가는 1,346,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다. 다만 현장조사 시 폐문부재로 내벽·천정·바닥 및 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 909세대 단지이며 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 거래가격은 249,000,000원~288,000,000원으로 분포합니다. 개별 호수의 내부 상태와 면적 차이에 따라 실제 매도가격은 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 박정훈의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 문건을 확인하고 배당요구 및 최우선변제 해당 여부를 검토해야 합니다.
- 대항력 기준일 대조. 부산은행 근저당 설정일은 2023.11.20이고 임차인 전입일은 2024.01.31입니다. 제시된 대항력 없음 판정을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인이 확인됩니다. 현재 점유 상태와 인도 가능 시점, 명도 협의 사항을 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부구조와 실내 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 수리 필요 여부 및 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 비교. 최근 실거래 평균은 서로 다른 전용면적의 혼합 표본입니다. 본건과 면적이 유사한 79.0㎡ 거래를 별도로 비교하고 층·향·상태 차이를 반영해야 합니다.
- 배당 검증. 제시된 배당표는 집행비용 추정치와 채권최고액을 사용합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 미반영 사항을 고려하고 실제 배당순위와 채권액을 확인해야 합니다.
- 관리비. 공용부분 미납 관리비 등 추가 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본과 사건 진행 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 낮아졌지만 임차관계 확인이 먼저
이 물건의 매각 구조는 비교적 명확합니다. 부산은행 근저당이 말소기준이며 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이승의 추가 근저당권도 이미 말소됐고, 제시된 매수인 인수액은 0원입니다. 예상배당에서 140,020,400원의 채권자 미배당이 발생하지만, 이를 매수인이 자동으로 승계하는 것은 아닙니다.
가격 측면에서는 1회 유찰로 최저가가 208,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 263,500,000원의 79.2%이며, 최신 거래가 255,000,000원보다도 낮습니다. 본건과 면적이 유사한 79.0㎡ 거래와 비교해도 가격 차이가 확인됩니다.
다만 임차인 박정훈의 보증금 미상, 우선변제 여부 미확인, 내부조사 불가라는 문제가 남아 있습니다. 대항력 없음과 예상 인수액 0원은 확인된 권리관계에 근거한 판단이지 명도나 추가 비용까지 보장하는 의미는 아닙니다.
결론적으로 최근 시세 대비 가격 차이와 등기상 권리 소멸 구조는 확인되지만, 임차관계와 실제 물건 상태를 검증해야 가격상 이점을 제대로 평가할 수 있습니다. 입찰 여부와 금액은 이 미확인 사항을 해소한 뒤 결정할 필요가 있습니다.
