창원지방법원 2025타경806. 김해시 한림면 용덕리 307 소재 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 2,978.0㎡이고, 계획관리지역·공업용으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사화성이며, 2018.09.21. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 주식회사부산은행 채권최고액 1,210,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 주식회사아이비케이저축은행·주식회사부산은행·중소기업은행·임영미의 근저당권과 주식회사우리은행·소상공인시장진흥공단의 가압류, 김해시 압류, 현재의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 점유자 1명과 전입일을 확인할 수 없는 점유자 2명이 있어 임차관계 원본 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경806 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 용덕리 307 · 경상남도 김해시 한림면 명동로 124-23 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 공장용지 · 2,978.0㎡ · 공업용 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사화성 |
| 감정가 / 최저가 | 2,387,574,000원 / 1,671,302,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,184,063,093원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 공시지가 | 323,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.09.21. 부산은행
2018.09.21. 주식회사화성이 임의경매 매각으로 소유권을 취득하면서 과거의 가압류·압류·경매개시결정과 부산은행 근저당권들이 정리됐고, 같은 날 새로 설정된 을구 7번 주식회사부산은행 근저당권 1,210,000,000원이 현재의 말소기준입니다. 이후 설정된 등기권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 실제 확인 대상 9명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원식 | 기타란 참조 | 2020.09.26 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윈윈에스텍(주) 대표자:문석환 | 1층공장일부 및 2층사무실일부 | 2024.03.20 | 2,500원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조현태 | 기타란 참조 | 2024.01.31 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재일 | 기타란 참조 | 2024.07.18 | 1,250원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영운 | 1층공장일부 | 2024.10.23 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김일엽 | 1층공장일부 | 2025.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)화성 대표자:김영태 | 기타란 참조 | 2018.07.30 | 5,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 정흥교 | 1층사무실일부 | 미상 | 1,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안말숙 | 1층공장일부 | 미상 | 3,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 점유자 중 이원식·윈윈에스텍(주) 대표자:문석환·조현태·최재일·김영운·김일엽은 전입신고가 말소기준 이후여서 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 (주)화성 대표자:김영태는 말소기준보다 앞선 2018.07.30. 전입으로 대항력이 있으며, 배당표에서도 보증금 5,000원이 매수인 인수로 반영됐습니다.
정흥교와 안말숙은 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없으며 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 특히 이 두 점유자의 권리관계가 정리되지 않은 상태에서는 실질취득비용을 1,671,307,000원으로 확정해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰·70%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 2,387,574,000원, 현재 최저매각가는 1,671,302,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 1,169,911,400원(49%), 3회 유찰 시 818,937,980원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다. 특히 공장용지와 건물, 제시외 건물·기계기구가 함께 매각되는 물건이라 가격 판단은 개별 자산 상태와 정상가동 여부, 토지 이용조건을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,671,302,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,113,020원 |
| 인수 · (주)화성 대표자:김영태 보증금 | 5,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,210,000,000원 | 1,210,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 | 306,000,000원 | 306,000,000원 |
| 5. 근저당 · 임영미 | 77,000,000원 | 21,188,980원 |
| 6. 근저당 · 임영미 | 52,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사우리은행 | 36,440,092원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 39,326,380원 | 0원 |
| 9. 가압류 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 2,155,766,472원 중 1,652,188,980원이 배당되고, 미배당액은 503,577,492원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, (주)화성 대표자:김영태의 보증금 5,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
⑤ 일괄매각·기계기구 — 권리 외 실물 확인도 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구가 포함됩니다.
- 소재불명. 기계기구 목록 기호 1~5는 현황 소재불명입니다.
- 중복목록. 기호 6~10, 11~15, 16~20은 각각 1~5와 중복되는 목록입니다.
- 정상가동. 기호 21~24 기계기구는 2025.11.20. 현재 정상가동 중인 것으로 평가됐습니다.
- 컨테이너. 지상에 소유자 미상의 컨테이너가 있으나 이동·철거가 용이해 매각대상에서 제외됐습니다.
⑥ 토지·이용조건 메모
- 토지. 공장용지 2,978.0㎡, 토지이용상황은 공업용이며 완경사·부정형입니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다.
- 도로. 세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. 323,900원/㎡입니다.
- 토지이용규제. 영농여건불리농지·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·성장관리계획구역이 포함되고, 가축사육제한구역·계획관리지역에 저촉되며 준보전산지·생산관리지역에 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 대항력. (주)화성 대표자:김영태의 2018.07.30. 전입과 보증금 5,000원 인수관계를 원본으로 재확인하세요.
- 미상 점유자. 정흥교·안말숙의 전입일과 실제 임대차계약 존재 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 김일엽. 전입일은 2025.11.03.으로 후순위이지만 보증금은 확인되지 않았으므로 명세서 원본을 대조하세요.
- 가격. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없으므로 “70% = 저가”로 판단하지 마세요.
- 기계기구. 소재불명·중복목록·정상가동 목록을 현장에서 구분하고 실제 인도 가능한 자산을 확인하세요.
- 근저당 변경. 임영미 근저당권의 77,000,000원과 변경등기 24,000,000원 표기를 최신 등기 원본에서 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 기계기구 포함범위, 제외 컨테이너를 감정평가서와 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰보다 먼저 볼 것은 점유관계”
이 사건은 감정가 2,387,574,000원에서 한 번 유찰돼 현재 1,671,302,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2018.09.21. 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸해 구조가 명확합니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 점유자 1명이 있고, 대항력 판정이 불가능한 점유자 2명도 있습니다.
확인된 인수액 5,000원을 더한 실질취득 하한은 1,671,307,000원이지만, 미상 점유자의 권리가 정리되지 않은 이상 이 금액을 최종 취득비용으로 보면 안 됩니다. 여기에 제시외 건물·기계기구, 소재불명 설비와 중복목록까지 포함된 일괄매각 물건이라는 점도 함께 봐야 합니다. 등기 후순위 권리의 소멸은 비교적 명확하지만, 입찰 전 승부처는 선순위·미상 점유와 매각대상 실물 확인입니다.
