광주지방법원 2024타경81013. 나주시 산포면 매성리의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물 이용상태는 일반음식점(폐문 휴업중)입니다. 감정가는 818,367,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일한 818,367,000원입니다. 신청채권자는 강진신용협동조합이며 청구액은 578,422,819원입니다.
권리의 기준점은 2018.07.30. 설정된 강진신용협동조합 근저당권 717,600,000원입니다. 그 뒤의 염정서 근저당권, 신용보증기금·전남신용보증재단·KB국민카드·소상공인시장진흥공단 가압류, 국 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사·매각물건명세서상 박정일이 확인되지만 전입일이 2019.05.29.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경81013 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 산포면 매성리 292-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 일반음식점(폐문 휴업중) |
| 소유자 | 주진희 |
| 감정가 / 최저가 | 818,367,000원 / 818,367,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강진신용협동조합 / 578,422,819원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 매각 조건 | 일괄매각(제시외 건물 포함) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2016.08.22. 나주동부새마을금고 근저당권 598,000,000원이 설정됐지만 2018.07.30. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 강진신용협동조합 근저당권 717,600,000원이 설정돼 현재의 말소기준권리가 됩니다. 2023.02.24. 염정서 근저당권 70,000,000원과 2024년 이후 가압류·압류·임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정일 | 2019.05.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박정일의 전입일은 말소기준인 2018.07.30.보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없고 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 이 사건의 핵심 — 농취증·맹지·휴업
④ 예상배당표 (매각가 818,367,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,583,670원 |
| 1. 근저당 · 강진신용협동조합 | 717,600,000원 | 717,600,000원 |
| 2. 근저당 · 염정서 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 43,625,001원 | 20,183,330원 |
| 4. 가압류 · 전남신용보증재단 | 43,766,670원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,215,122원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 18,741,648원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액은 905,948,441원, 채권자 예상배당은 807,783,330원이며 미배당액은 98,165,111원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 818,367,000원 | 807,783,330원 | 98,165,111원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 654,693,600원 | 645,746,664원 | 260,201,777원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 523,754,880원 | 516,117,331원 | 389,831,110원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 강진신용협동조합의 배당이 717,600,000원으로 계산돼 청구액 578,422,819원을 충족합니다. 1회 유찰 시에도 645,746,664원으로 충족하지만, 2회 유찰 시에는 516,117,331원으로 청구액보다 작아집니다. 이 변화는 채권자 배당의 문제이고, 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 산포초등학교 남측 인근 소로변. 전·답·점포·공업시설 등이 혼재한 도시주변 농경지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 국도 주변으로 제반 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 529.0㎡ · 지목 전 · 평지 · 사다리형 · 도로접면 맹지 · 공시지가 144,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 건물. 경량철골조 경량트러스(판넬)지붕 단층. 외벽 샤이딩 판넬, 내벽 벽지·일부 타일, 샷시창틀 유리창입니다.
- 이용상태. 일반음식점이며 현재 폐문 휴업중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증을 최우선 확인. 목록 1은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다. 2026.07.09.자 사실조회회신서까지 확인해야 합니다.
- 맹지 조건 확인. 토지 자료상 도로접면은 맹지입니다. 실제 출입·이용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 목록별 토지·건물 범위와 현황을 원본에서 맞춰봐야 합니다.
- 박정일 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 점유현황과 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 휴업 상태 확인. 일반음식점이 현재 휴업 중이므로 내부 상태와 실제 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 818,367,000원의 시세 적정성을 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘취득 조건과 활용성’이 어려운 물건
이 사건은 등기만 보면 비교적 명확합니다. 2018.07.30. 강진신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 박정일의 전입도 그보다 늦어 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이를 곧바로 안전한 입찰 대상으로 해석하면 안 됩니다. 목록 1에는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있고 토지는 맹지이며, 목록 3은 휴업 중인 일반음식점입니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 818,367,000원의 가격 경쟁력을 확인하기 어렵습니다. 결론은 등기 인수는 0원, 그러나 농취증·접근성·활용성·가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
