광주지방법원 2024타경81013. 이 사건은 나주시 산포면 매성리의 토지와 건물을 함께 매각하는 물건입니다. 감정 이용상태상 건물은 일반음식점이고 현재 폐문 휴업중이며, 토지는 지목과 이용상황이 모두 전으로 표시돼 있습니다. 권리 자체는 2018.07.30 강진신용협동조합의 채권최고액 717,600,000원 근저당을 기준으로 정리됩니다. 그보다 뒤에 설정된 염정서 근저당과 각종 가압류·압류는 모두 매각으로 소멸 대상으로 분석돼 등기상 후순위 권리의 직접 인수는 없습니다.
하지만 이 사건은 권리보다 물건의 성격과 입찰 절차가 더 중요합니다. 목록 1은 농지취득자격증명이 필요하고, 이를 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는다고 명시돼 있습니다. 동시에 해당 토지는 맹지로 표시되어 있습니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 최저가 654,694,000원이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경81013 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 산포면 매성리 292-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 일반음식점(폐문 휴업중) · 일괄매각(제시외 건물 포함) |
| 소유자 | 주진희 |
| 토지 | 지목 전 · 토지이용상황 전 · 529.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 맹지 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 가축사육제한구역 · 상대보호구역 · 성장관리계획구역 |
| 공시지가 | 144,200원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 818,367,000원 / 654,694,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강진신용협동조합 / 578,422,819원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 대항력 없음
말소기준권리는 2018.07.30 강진신용협동조합 근저당권입니다. 2023.02.24 염정서 근저당, 2024년 이후 신용보증기금·전남신용보증재단·KB국민카드·소상공인시장진흥공단의 가압류, 국의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2016.08.22 나주동부새마을금고 근저당은 2018.07.30 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정일 | 2019.05.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박정일 씨의 전입일은 2019.05.29로 말소기준일 2018.07.30보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아니어서 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 현재 배당 추정에서는 매수인이 승계할 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 654,694,000원으로 1회 유찰된 감정가 80% 구간입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없기 때문에, 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 토지와 휴업 중 일반음식점이 결합된 물건이고, 농지취득자격증명과 맹지 문제가 있어 일반적인 주거용 부동산보다 환금성 판단이 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 654,694,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,946,940원 |
| 2. 근저당 · 강진신용협동조합 | 717,600,000원 | 645,747,060원 |
| 3. 근저당 · 염정서 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 43,625,001원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전남신용보증재단 | 43,766,670원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,215,122원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 18,741,648원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총액 905,948,441원 중 예상배당 645,747,060원, 미배당 260,201,381원입니다. 현재 회차에서는 신청채권 578,422,819원이 충족되는 시나리오로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
⑤ 농지·맹지·영업시설 — 이 사건의 진짜 난도
- 토지. 529.0㎡, 지목 전, 토지이용상황 전이며 평지·사다리형입니다.
- 접면. 목록 1은 맹지로 명시돼 있습니다. 별도로 감정요항에는 본건이 산포초등학교 남측 인근 소로변에 있고 차량출입이 가능하다고 기재돼 있어, 각 목록별 실제 출입관계를 현장에서 구분해 확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 경량철골조 경량트러스(판넬)지붕 단층이며, 일반음식점으로 이용됐으나 현재 폐문 휴업중입니다.
- 설비. 일반 위생·급배수설비와 전기판넬 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 주위환경. 전·답·점포·공업시설 등이 혼재한 도시주변 농경지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 국도 주변으로 제반 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 회차 시나리오 — 인수는 그대로 0원, 미배당만 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 654,694,000원 | 645,747,060원 | 260,201,381원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 523,755,200원 | 516,117,648원 | 389,830,793원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 419,004,160원 | 412,414,118원 | 493,534,323원 | 0원 |
권리구조만 보면 유찰이 늘어도 매수인에게 넘어오는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 채권자 미배당액은 커집니다. 다만 이 숫자가 곧바로 매수자의 투자수익 증가를 뜻하지는 않습니다. 이 물건은 최근 실거래 시세가 없고, 농취증·맹지·휴업 음식점이라는 개별성이 강해 가격보다 처분성과 활용 가능성을 먼저 검증해야 하는 유형입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 1은 농지취득자격증명 필요 물건입니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 맹지 확인. 토지자료상 목록 1은 맹지입니다. 감정요항의 차량출입 가능 기재와 함께 각 목록별 실제 진입로·통행관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 휴업 음식점 현황. 목록 3은 일반음식점이며 현재 휴업중입니다. 현재 시설 상태와 향후 사용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 박정일 씨는 말소기준 후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.
- 국 압류·세금. 등기상 국 압류가 존재하며 배당 추정에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 일괄매각이므로 토지·건물·제시외 시설의 실제 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 80%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 농취증과 환금성을 먼저 본다
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2018.07.30 강진신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 박정일 씨도 말소기준 뒤 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 결론을 ‘권리가 깨끗하다’에서 끝내면 안 됩니다. 목록 1은 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않으며, 맹지로 표시돼 있습니다. 목록 3은 일반음식점이지만 현재 휴업중입니다. 여기에 비교 가능한 최근 실거래 자료도 없습니다. 따라서 현재 최저가 654,694,000원을 싸다고 평가할 근거는 없고, 입찰 전 농취증 발급 가능성·실제 진입관계·영업시설 상태·향후 처분성을 확인하는 것이 우선입니다. 권리는 통과, 물건성과 절차는 주의. 이 사건의 핵심은 그 두 항목입니다.
