광주지방법원 2024타경87714. 광주광역시 서구 마륵동 180-2 소재의 토지와 공장·창고·사무소 등으로 이용되는 건물입니다. 토지는 공장용지 1,977.0㎡, 생산녹지지역이며 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층입니다. 등기상 소유자는 주식회사엠컴이고, 2023.05.24. 상호변경 전 명칭은 주식회사엠텍정보입니다. 이 사건의 핵심 말소기준은 2022.04.26. 중소기업은행 근저당권 6,000,000,000원입니다. 이후 설정·등기된 근저당권, 가압류, 가처분, 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 권리의 소멸 여부만 보고 단순한 물건으로 판단하기는 어렵습니다. 목록 2는 무단증축으로 인한 위반건축물이고, 2026.01.14. 광주광역시 서구의 사실조회 회신에 따르면 이행강제금이 부과된 상태입니다. 또한 국세·지방세 압류 3건이 존재해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 선순위 차감될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경87714 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 마륵동 180-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장, 창고, 사무소 등 |
| 토지 | 공장용지 · 1,977.0㎡ · 생산녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 소유자 | 주식회사엠컴 |
| 감정가 / 최저가 | 5,615,652,900원 / 5,615,652,900원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.04.26. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 청구액 | 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
임차인 없음. 임차인에 따른 보증금 인수나 대항력 승계 문제는 확인되지 않습니다. 2018.12.11. 신한은행 근저당권 2건은 2022.04.26. 이미 등기부상 말소됐고, 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 주식회사에이펙스 근저당권과 각종 가압류·가처분·압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 단정하면 안 된다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가이자 신건 최저가인 5,615,652,900원이 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 5,615,652,900원 | 5,557,096,371원 | 3,877,513,979원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,492,522,320원 | 4,445,197,097원 | 4,989,413,253원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,594,017,856원 | 3,555,677,677원 | 5,878,932,673원 |
현재 회차에서도 중소기업은행은 채권최고액 6,000,000,000원 전액을 배당받지 못합니다. 1회·2회 유찰로 매각가격이 낮아지면 채권자 미배당액은 더 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,615,652,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 58,556,529원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 6,000,000,000원 | 5,557,096,371원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에이펙스 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 아이브리지닷컴 | 383,350,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 73,410,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신보2024제16차유동화전문유한회사 | 800,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 11,753,090원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 기술보증기금 | 1,160,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 277,525,440원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 28,571,420원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 58,556,529원을 제외한 매각대금은 중소기업은행에 5,557,096,371원이 배당되고, 후순위 채권자와 소유자 배당은 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세 중 당해세에 해당하는 금액은 실제 배당에서 선순위로 반영될 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 서구 마륵동 서창사거리 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공업용 토지·경지·도시고속도로·광주-송정간 도로 등이 근접합니다.
- 교통. 인근에서 도시고속도로 및 광주-송정간 도로와 접할 수 있어 교통상황은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 1,977.0㎡, 생산녹지지역, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 811,700원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층이며 공장·창고·사무소 등으로 이용됩니다.
- 설비. 기본 전기·위생·급배수설비, 시스템 냉난방설비, 화재탐지·경보설비, 승강기설비 등이 있습니다.
- 규제. 도시지역·생산녹지지역·비행안전제5구역·군용비행장소음대책구역제3종구역·중점관리구역에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원인·범위 확인. 목록 2의 무단증축 부분과 이행강제금 부과 내용을 2026.01.14. 사실조회 회신 및 감정평가서 원문에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되지만 이동·이설 가능한 제시외 건물은 매각 제외이므로 현장과 목록을 맞춰봐야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 예상배당을 확정할 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 최저가 5,615,652,900원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 공장용 부동산의 현장 임대·매매 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 생산녹지지역, 비행안전제5구역, 군용비행장소음대책구역제3종구역 등 이용 제한이 실제 사업계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 이후 권리는 소멸 구조이나 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’ 검증이 핵심
권리관계의 골격은 비교적 명확합니다. 2022.04.26. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·가처분·압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심 위험은 권리승계가 아니라 무단증축 위반건축물과 이행강제금, 세금 압류, 토지 이용규제에 있습니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없어 신건 최저가 5,615,652,900원의 가격 경쟁력을 이 자료만으로 평가할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 정리되지만, 물건 하자와 가격 검증이 선행돼야 하는 사건입니다.
