4,492,522,000원
광주지방법원 2024타경87714. 광주광역시 서구 마륵동 180-2의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 1,977.0㎡, 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층이며 감정평가상 이용상태는 공장·창고·사무소 등입니다. 현재 소유자는 주식회사엠컴이고, 2022.04.26. 설정된 중소기업은행 근저당권 6,000,000,000원이 말소기준권리입니다.
권리 순서만 보면 기준권리 뒤에 설정된 주식회사에이펙스 근저당, 다수 가압류, 국세·지방세 압류, 근저당권 가처분은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인도 없어 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 등기 말소 여부만이 아닙니다. 목록 2 건물이 무단증축으로 인한 위반건축물이고 이행강제금이 부과된 상태라는 점, 그리고 일괄매각 대상과 이동이설 가능한 제시외 건물의 매각 제외 범위를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경87714 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 마륵동 180-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장, 창고, 사무소 등 |
| 토지 | 공장용지 · 1,977.0㎡ · 생산녹지지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 소유자 | 주식회사엠컴 |
| 감정가 / 최저가 | 5,615,652,900원 / 4,492,522,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 80% |
| 신청채권 / 청구 | 중소기업은행 / 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 공시지가 | 811,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 현재 확인된 내용상 없습니다. 말소기준은 2022.04.26. 중소기업은행 근저당권 6,000,000,000원이고, 이후 주식회사에이펙스 근저당권, 가압류, 국세·지방세 압류, 두 건의 근저당권 가처분은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격·환금성 — 80%까지 내려와도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 4,492,522,000원으로 감정가 5,615,652,900원의 80%입니다. 그러나 공장·창고·사무소와 토지가 결합된 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 대입하기 어렵고, 이번 분석에서 가격을 직접 비교할 실거래 기준을 확인하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 20% 하락했다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 4,492,522,000원 | 4,445,196,780원 | 4,989,413,570원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,594,017,600원 | 3,555,677,424원 | 5,878,932,926원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 2,875,214,080원 | 2,844,061,939원 | 6,590,548,411원 |
현재 회차에서도 총 채권액 9,434,610,350원에 비해 채권자 배당액은 4,445,196,780원이고, 4,989,413,570원의 미배당이 발생합니다. 추가 유찰 시 미배당 규모는 더 커집니다. 이는 매수인이 그 미배당 채권을 인수한다는 뜻은 아니지만, 채무관계와 후순위 권리자가 복잡하게 얽힌 사건임을 보여주는 지표입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,492,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 47,325,220원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 6,000,000,000원 | 4,445,196,780원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에이펙스 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 아이브리지닷컴 | 383,350,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 73,410,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신보2024제16차유동화전문유한회사 | 800,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 11,753,090원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 기술보증기금 | 1,160,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 277,525,440원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 28,571,420원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 중소기업은행도 전액 충족되지 않습니다. 후순위 채권자와 소유자 배당은 0원으로 계산되어 있으며, 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 마륵동 서창사거리 북동측 인근거리로, 주변에는 공업용 토지·경지·도시고속도로·광주-송정간 도로 등이 위치합니다.
- 교통. 인근에서 도시고속도로 및 광주-송정간 도로와 접할 수 있어 교통상황은 편리한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공장·창고·사무소 등으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,977.0㎡, 생산녹지지역, 공업용, 평지, 사다리형, 소로각지입니다.
- 규제. 도시지역·생산녹지지역·비행안전제5구역·군용비행장소음대책구역제3종구역·중점관리구역입니다.
- 환금성. 공장·창고·사무소와 토지를 함께 취득하는 유형이라 주거용 집합건물보다 수요층이 제한적일 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격을 판단하기보다 실제 이용가능성과 매수 수요를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원문 확인. 목록 2의 무단증축 범위와 이행강제금 부과 상태를 광주광역시 서구 사실조회 회신 및 건축물 관련 원문과 대조하세요.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 이동이설 가능하여 매각에서 제외되는 부분을 감정평가서에서 정확히 구분하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 실제 배당순서를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 80%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 공장·창고·사무소의 현장 임대·매매 수요와 토지가치를 별도 검증하세요.
- 용도·규제 확인. 생산녹지지역·비행안전제5구역·군용비행장소음대책구역제3종구역 등 규제가 향후 사용·증축·개발에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·사실조회 회신을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건은 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 중소기업은행의 2022.04.26. 근저당을 기준으로 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 인수 리스크는 비교적 명확합니다. 하지만 현재 최저가 4,492,522,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
오히려 승부처는 목록 2의 무단증축·이행강제금, 제시외 건물의 포함·제외 범위, 국세·지방세 압류의 배당 영향, 생산녹지지역과 비행안전구역 등 토지 규제, 그리고 공장·창고·사무소의 실제 환금성입니다. 결론적으로 등기 인수는 0원이지만 물건 자체의 법적·물리적 확인사항이 큰 사건입니다. 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다 현장과 행정자료 검증이 선행되어야 합니다.
