광주지방법원 2025타경2680. 광주 남구 주월동 경남아파트 103동 5층 506호입니다. 현재 소유자는 김양수이고, 2022년 11월 18일 소유권을 이전받으면서 같은 날 우리은행이 채권최고액 169,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2024년 우리은행 가압류 29,805,612원, 서민금융진흥원 가압류 9,517,231원, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리보다 현재 가격 수준과 경매 진행상태 확인입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없기 때문에 “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 시세 대비 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경2680 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 1134 경남아파트 103동 5층506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정 이용상태 아파트 · 32.5평형 |
| 소유자 | 김양수 (2022.11.18. 소유권이전 · 거래가액 268,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 154,481,954원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2022.11.18. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 우리은행 가압류, 서민금융진흥원 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며, 배당 부족분이 생기더라도 이들 후순위 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 비교 근거는 별개
감정가는 220,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 154,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 107,800,000원(49%), 3회 유찰 시 75,460,000원(34.3%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 154,000,000원 | 151,044,000원 | 57,678,843원 |
| 2회 유찰 시 | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 103,232,043원 |
| 3회 유찰 시 | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 135,021,123원 |
유찰이 거듭될수록 매각가격은 낮아지지만 채권자의 미배당액은 커집니다. 다만 이 사건에서는 그 미배당액을 매수인이 떠안는 것이 아니므로, 실질취득액은 현재 회차 기준 154,000,000원으로 볼 수 있습니다. 반면 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 수치가 제시되지 않아, 이 154,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,956,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 169,400,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리은행 | 29,805,612원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,517,231원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 154,000,000원 기준으로 집행비용 2,956,000원을 제외한 151,044,000원이 우리은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 전체 채권액 208,722,843원 중 57,678,843원이 미배당으로 남지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 주월동 주월중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 상업용 시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 북측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물이며, 외벽은 몰탈위페인팅마감 등, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·난방설비, 승강기와 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 제3종일반주거지역입니다. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 진행상태 원문 확인. 2026.01.29. 집행정지통지 발송 및 2026.02.03. 도달 기록이 있으므로 2026.08.12. 매각 진행 여부를 법원에서 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 현재 최저가 154,000,000원은 감정가의 70%지만, 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2022.11.18. 우리은행 근저당권이며 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항을 다시 확인하세요.
- 점유·인도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 협의 필요 여부는 현장에서 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 체납 관리비와 조세 관계를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 시세 확인 후
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가 154,000,000원은 감정가 220,000,000원의 70%이지만, 최근 실거래 자료가 없으므로 가격이 싸다는 평가까지 바로 이어질 수는 없습니다.
또 하나의 핵심은 2026년 1월의 집행정지통지 기록입니다. 매각기일이 2026.08.12.로 잡혀 있더라도 실제 절차가 정상 진행 중인지 확인해야 합니다. 결론적으로 이 물건은 권리 인수 리스크는 낮지만, 시세 검증과 절차 상태 확인이 선행되어야 하는 사건입니다.
