의정부지방법원 2025타경7096. 고양시 덕양구 도내동 ‘고양원흥줌시티’ 제1층 제123호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 지하 6층·지상 23층 건물의 1층 호실입니다. 소유자 박양금이 2023년 4월 26일 거래가액 779,598,600원에 취득했고, 같은 날 인천강화옹진축산업협동조합 앞으로 채권최고액 624,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 가압류, 인천옹진농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 점유자 강종규의 전입일도 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 권리구조는 비교적 명확하지만, 가격 측면에서는 감정가 할인율보다 상가의 실제 임대수익과 매매 가능 가격을 별도로 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7096 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 967 고양원흥줌시티 1층 123호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 제1층 제123호 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층 / 지상 23층 · 강화판넬 및 돌붙임 외벽 · 강화유리 창호 |
| 소유자 | 박양금 (2023.04.26. 거래가액 779,598,600원) |
| 감정가 / 최저가 | 752,000,000원 / 368,480,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 인천강화옹진축산업협동조합 / 1,479,922,045원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023년 4월 26일 설정된 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤에 등기된 삼성카드 가압류 5,549,651원, 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 가압류 22,995,280원, 인천옹진농업협동조합 가압류 14,200,817원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강종규 | 30.0000 | 2025.08.28 | 미상 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 강종규의 전입일은 2025년 8월 28일로, 말소기준권리 설정일인 2023년 4월 26일보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않더라도 선순위 임차인으로서의 대항력은 없으며, 매수인이 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시하지만, 이는 배당 참여 문제이고 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 368,480,000원으로 감정가 752,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득액도 368,480,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 368,480,000원 | 362,521,280원 | 304,224,468원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 257,935,999원 | 253,524,895원 | 413,220,853원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 180,555,199원 | 177,227,426원 | 489,518,322원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매수인의 낙찰대금은 낮아지고 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 가격 판단의 핵심은 채권자의 손실 규모가 아니라 해당 1층 근린생활시설의 임대료, 공실 가능성, 관리비와 실제 매매가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 368,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,958,720원 |
| 2. 근저당 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 624,000,000원 | 362,521,280원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,549,651원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 22,995,280원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천옹진농업협동조합 | 14,200,817원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 666,745,748원 중 362,521,280원이 배당되고, 미배당액은 304,224,468원입니다. 국민건강보험공단 압류액과 당해세, 임차인 최우선변제 가능액은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 도래울중학교 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 아파트가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 40미터, 남측 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 인근 지역으로 연결됩니다.
- 건물. 지하 6층·지상 23층 철근콘크리트구조이며 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 도로와 등고·평탄한 2필 일단의 가장형 토지이며 업무시설과 제1·2종 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 원흥보금자리 지구단위계획구역, 원흥공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 1층 근린생활시설이므로 상권, 가시성, 동선과 임차수요에 따라 매매 가능 가격의 편차가 클 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 강종규의 실제 영업 여부와 점유 범위 30.0000, 임대차계약의 보증금과 계약기간을 현장에서 확인하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 자진 퇴거 시점과 인도 협의 여부에 따라 시간과 비용이 달라질 수 있습니다.
- 임대수익 검증. 확인된 월세 200,000원과 현재 최저가의 관계만으로는 수익성을 판단하기 어려우므로 정상 임대료와 공실률을 조사하세요.
- 호실 경쟁력. 1층 제123호의 출입구 위치, 보행 동선, 전면 폭, 가시성과 실제 이용 가능 업종을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 점유자가 사용한 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동. 국민건강보험공단 압류액, 당해세와 최우선변제 가능액에 따라 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 감정가 49%라는 비율이 아니라 현장 임대료와 주변 근린생활시설 매매사례를 기준으로 응찰가 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 현장에서 결정된다
이 물건의 권리관계는 비교적 단순합니다. 2023년 4월 26일 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 점유자는 1명이지만 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 현재 최저가 368,480,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 실거래 비교값 없이 2회 유찰된 1층 근린생활시설이므로, 할인율 자체보다 월 임대료·공실 위험·가시성·업종 제한·재매각 가능성이 더 중요한 평가 기준입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단입니다.