광주지방법원 2025타경7982. 광주 광산구 신가동 ‘수완대성베르힐’ 103동 11층 1104호, 전용 84.9888㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 김희경이며 2013.09.13 소유권이전 당시 거래가액은 231,000,000원입니다. 같은 날 설정된 비아농업협동조합의 채권최고액 188,400,000원 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 이후 설정된 비아농업협동조합 근저당권 2건, 신한은행 근저당권 2건과 2025.12.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계로 인한 매수인 인수액도 0원입니다. 이 사건의 판단 포인트는 복잡한 권리관계가 아니라 현재 신건 가격이 최근 실거래 수준보다 높은가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7982 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신가동 1199 수완대성베르힐아파트 103동 11층1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9888㎡ · 25층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 김희경 (2013.09.13 소유권이전 · 거래가액 231,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 490,000,000원 / 490,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 123,217,218원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2013.09.13 비아농업협동조합의 채권최고액 188,400,000원 근저당권이며, 그 뒤에 설정된 근저당권들과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2013.06.03 부기된 금지사항등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 490,000,000원은 최근 시세 이상
수완대성베르힐은 410세대이며 준공일은 2013.05.30입니다. 대상 전용면적은 84.9888㎡이고, 면적이 매칭되는 최근 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 468,666,666원입니다. 현재 최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득액 490,000,000원은 이 평균의 104.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.99㎡ | 3 | 440,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 9 | 475,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 5 | 453,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 23 | 498,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 7 | 475,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 2025.12 | 84.57㎡ | 13 | 460,000,000원 |
| 2025.11 | 84.57㎡ | 21 | 468,000,000원 |
| 2025.11 | 84.57㎡ | 14 | 450,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 16 | 505,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 22 | 490,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 468,666,666원 |
최근 거래 범위는 440,000,000원~505,000,000원이고 최신 거래는 2026.04의 440,000,000원입니다. 현재 실질취득액 490,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높고 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 놓고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 490,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,300,000원 |
| 1. 근저당 · 비아농업협동조합 | 188,400,000원 | 188,400,000원 |
| 2. 근저당 · 비아농업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 근저당 · 비아농업협동조합 | 51,600,000원 | 51,600,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사신한은행 | 98,400,000원 | 98,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,300,000원 |
현재 회차 490,000,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 기준 470,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 12,300,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 신가동 큰별초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통수단 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 11층이며, 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 제3종일반주거지역, 택지개발지구, 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,440,000원/㎡입니다.
- 환금성. 410세대 단지이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 범위는 440,000,000원~505,000,000원으로 가격 편차가 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 해석하지 않기. 실질취득 490,000,000원은 최근 12개월 평균 468,666,666원의 104.6%입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.04, 440,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 이를 웃돕니다.
- 유찰 시나리오 구분. 사건 시나리오상 1회 유찰 시 392,000,000원, 2회 유찰 시 313,600,000원입니다. 신건 가격과 유찰 이후 가격을 같은 기준으로 평가하지 않아야 합니다.
- 점유관계 원본 확인. 임차인은 없지만 실제 인도·점유 상태는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제에 따른 실제 변동 가능성이 있으므로 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 선명합니다. 2013.09.13 비아농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 신건 실질취득액 490,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 468,666,666원의 104.6%이고, 최신 실거래는 440,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 권리상 안전하더라도 가격상 저렴하다고 볼 수 없는 물건입니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 권리보다 응찰가격입니다.
