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특수권리·특수조건 3

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.30 2회 · 최저 697,195,000원
D 매력지수36

부동산임의경매

2025타경12404 · 창원지방법원 · 토지
525㎡
최저매각가 신건 · 1차
995,993,000 9억 9,599만 감정가 995,993,400원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
08-12
창원지방법원 10:00
입찰 보증금
9,959만원
최저가의 10% · 99,599,300원
감정가 대비
≈ 0% 시세 수준
감정가 9.96억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 전세권 50,000,000원이 인수되고 대항력 임차인 보증금까지 미상이라 최저가만으로 판단하면 위험합니다.
법원경매 권리분석 · 기타 + 토지(창고 등 이용)

말소기준보다 앞선 전세권 50,000,000원 인수 — 대항력 임차인 보증금까지 미상

창원지방법원 2025타경12404 · 경상남도 창원시 의창구 동정동 496-3 · 구암동정길 229
감정가 995,993,400원 · 최저매각가 995,993,000원(신건) · 매각기일 2026.08.12 · 신청채권자 동창원농업협동조합
🧾 인수 최소 50,000,000원 👤 대항력 임차인 1명 📉 신건 미배당 652,451,922원 📅 유찰 0회
36
매력지수 D등급 · 말소기준 이전 전세권 50,000,000원 인수와 대항력 임차인 보증금 미상으로 실질취득 부담을 확정하기 어려운 사건
최저가 995,993,000원 외에 스파클주식회사 전세권 50,000,000원이 매수인에게 인수되고, 김성희는 2020.09.07 전입한 대항력 임차인이지만 보증금이 미상이라 추가 승계액을 확정할 수 없음.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 이 사건은 최저가 995,993,000원만 보고 접근하면 안 됩니다. 말소기준일보다 앞선 스파클주식회사 전세권 50,000,000원이 배당요구 없이 매수인에게 인수되고, 여기에 2020.09.07 전입한 김성희의 대항력 있는 임차관계는 보증금이 미상입니다. 따라서 실질취득 부담은 995,993,000원 + 50,000,000원 + 김성희 보증금 미상 구조로 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
995,993,400원
최저가 995,993,000원 · 신건
실질취득
995,993,000원 +
50,000,000원 + 보증금 미상
매수인 인수
최소 50,000,000원
전세권 + 김성희 보증금 미상
핵심지표
652,451,922원
신건 기준 채권 미배당

창원지방법원 2025타경12404. 경상남도 창원시 의창구 동정동 496-3의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 창고 등으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김도곤이며, 말소기준은 2021.01.11 동창원농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 이 기준 뒤에 설정된 감한선 근저당권과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 기준보다 앞선 권리는 이야기가 다릅니다.

가장 먼저 확인할 권리는 2020.09.21 등기된 스파클주식회사 전세권 50,000,000원입니다. 매각물건명세서는 이 전세권이 배당요구를 하지 않아 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시합니다. 여기에 김성희는 2020.09.07 전입해 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 확인되지만 보증금이 확인되지 않아 승계 부담의 상한을 계산할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호창원지방법원 2025타경12404
소재지경상남도 창원시 의창구 동정동 496-3 · 경상남도 창원시 의창구 구암동정길 229
물건종류 / 이용상태기타 + 토지 · 창고 등으로 이용 중
건물 구조일반철골구조 판넬지붕 단층 · 최고 약 9.5m · 판넬 등 마감 · 샷시창호
토지525.0㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 세로각지(가)
소유자김도곤 · 단독소유
감정가 / 최저가995,993,400원 / 995,993,000원 (신건)
신청채권자 / 청구동창원농업협동조합 / 513,315,418원
매각기일2026.08.12
매각범위일괄매각 · 제시외 건물·물건·구축물 포함 · 이동이 용이한 컨테이너 4개동은 매각대상 제외

① 권리 흐름 — 기준보다 앞선 권리가 남는다

⛔ 핵심 인수권리 을구 1번 스파클주식회사 전세권은 2020.09.21 설정돼 2021.01.11 말소기준보다 앞섭니다. 전세금은 50,000,000원이고, 매각물건명세서상 배당요구를 하지 않아 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 최저가 외에 최소 이 금액을 별도 부담으로 계산해야 합니다.

② 임차·점유 관계 — 실제 조사대상 2명

성명 / 주체점유부분전입일보증금대항력우선변제승계 판단
스파클남부사업본부(경남서부지점) 전부 미상 미상 가능·미상 미상 전세권 별도 인수
김성희 98.0000㎡ 2020.09.07 미상 대항력 있음 미상 보증금 미상

김성희의 전입일 2020.09.07은 말소기준일 2021.01.11보다 빠르고, 조사상 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 매수인 승계액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 인수 위험을 전세권 50,000,000원만으로 끝났다고 보면 안 됩니다.

⚠️ 스파클 점유와 등기 전세권은 함께 확인 현황조사에는 스파클남부사업본부(경남서부지점)가 전부를 점유하는 것으로 나타나지만 전입일과 보증금은 확인되지 않습니다. 한편 등기에는 스파클주식회사 명의의 전세권 50,000,000원이 존재하고 매수인 인수가 명시돼 있으므로, 입찰 판단에서는 이 등기 전세권의 승계를 확정 위험으로 반영해야 합니다.

③ 가격·실질취득 — 최저가만 보면 안 된다

현재 최저매각가는 995,993,000원입니다. 그러나 이 금액은 매수인의 실제 자금 부담 전체를 뜻하지 않습니다. 매수인이 인수하는 전세권 50,000,000원이 별도로 존재하고, 김성희의 대항력 있는 임차보증금도 액수가 확인되지 않았습니다.

⛔ 실질취득 기준 이 사건은 995,993,000원 + 50,000,000원 + 김성희 보증금 미상을 기준으로 자금 부담을 봐야 합니다. 따라서 최저가 자체만으로 ‘싸다’, ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.

유찰되더라도 등기 전세권의 인수 자체가 사라지는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 매각가격은 796,794,400원, 2회 유찰 시 637,435,520원으로 낮아지지만, 인수 전세권 50,000,000원과 김성희 보증금 미상 위험은 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 995,993,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-12,359,930원
2. 전세권 · 스파클주식회사50,000,000원50,000,000원
3. 근저당 · 동창원농업협동조합600,000,000원600,000,000원
4. 근저당 · 감한선200,000,000원200,000,000원
5. 가압류 · 강태홍205,072,288원133,633,070원
6. 가압류 · 삼오금속주식회사159,000,000원0원
7. 가압류 · 박용화200,000,000원0원
8. 가압류 · 신용보증기금198,000,000원0원
9. 가압류 · 농협은행 주식회사24,012,704원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 기준 총 채권액 1,636,084,992원 중 채권자 배당액은 983,633,070원, 미배당은 652,451,922원입니다. 다만 위 배당 시뮬레이션에는 스파클주식회사 전세권 50,000,000원이 배당되는 것으로 표시돼 있으나, 매각물건명세서에는 해당 전세권자가 배당요구를 하지 않아 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 권리분석에서는 이 명세서상 인수 문구를 우선해 판단해야 합니다.

매각대금 배분 (현재 회차)
배당 시뮬레이션상 분배 구조입니다. 전세권 50,000,000원은 명세서상 매수인 인수로 별도 확인해야 합니다.
회차별 채권 미배당
현재 652,451,922원 → 1회 유찰 849,658,536원 → 2회 유찰 1,007,423,827원. 유찰될수록 채권 미배당은 확대됩니다.
✅ 소멸하는 권리 2021.01.11 동창원농업협동조합 근저당권을 말소기준으로, 이후의 감한선 근저당권과 강태홍·삼오금속주식회사·박용화·신용보증기금·농협은행 주식회사의 가압류, 국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
⛔ 남는 권리가 핵심 이 물건은 ‘후순위 권리가 많다’는 점보다 선순위 권리가 남는다는 점이 더 중요합니다. 전세권 50,000,000원은 인수가 확정적으로 명시돼 있고, 김성희의 대항력 임차보증금은 미상입니다. 입찰가를 정하기 전에 김성희 보증금 규모와 승계 범위를 확인하지 못하면 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 창원시 의창구 동정동 소재 마산TG 북동측 인근으로, 주상나지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 제반 입지여건 및 주위환경은 보통입니다.
  • 교통. 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
  • 이용. 건물은 창고 등으로 이용 중이며, 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 전기설비가 갖추어져 있습니다.
  • 토지. 525.0㎡, 자연녹지지역이며 공시지가는 282,400원/㎡입니다. 철도보호지구 저촉, 가축사육제한구역 포함 사항이 있습니다.
  • 현황 차이. 일부 토지는 지목이 답이나 현황 도로로 이용 중이며, 일부 토지는 철도보호지구에 저촉되는 점이 감정평가에 반영돼 있습니다.
  • 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물·물건·구축물이 포함되고, 이동이 용이한 컨테이너 4개동은 제외됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 전세권 인수 확정 반영. 스파클주식회사 전세권 50,000,000원은 배당요구 없이 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 입찰가와 별도 비용으로 계산해야 합니다.
  • 김성희 보증금 확인. 2020.09.07 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다. 보증금 규모가 실질취득비용을 크게 바꿀 수 있습니다.
  • 우선변제 여부 확인. 김성희의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계를 확정할 수 없습니다.
  • 스파클 점유관계 확인. 스파클남부사업본부(경남서부지점)는 전부 점유로 조사됐으나 전입일과 보증금이 미상입니다. 등기 전세권자 스파클주식회사와의 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
  • 현황 도로·철도보호지구 확인. 일부 토지의 현황 도로 이용과 철도보호지구 저촉이 확인돼 있으므로 실제 이용 범위와 제한을 대조해야 합니다.
  • 매각 제외물 확인. 이동이 용이한 컨테이너 4개동은 매각대상에서 제외됩니다. 현장 점유물과 매각대상 범위를 구분해야 합니다.
  • 배당표와 인수권리 구분. 배당 시뮬레이션에 전세권 배당액이 잡혀 있더라도 명세서상 인수 문구가 있으므로 이를 소멸권리로 판단하면 안 됩니다.

맺으며 — “995,993,000원이 총 취득비용이 아니다”

이 사건의 승부처는 유찰 횟수보다 선순위 인수권리의 확정입니다. 2021.01.11 동창원농업협동조합 근저당권 이후의 권리들은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 스파클주식회사 전세권 50,000,000원은 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 더 큰 변수는 2020.09.07 전입한 김성희입니다. 대항력이 확인되지만 보증금이 미상이므로, 실제 승계 부담을 아직 숫자로 잠글 수 없습니다.

따라서 이 물건은 최저가 995,993,000원만으로 가격을 평가해서는 안 됩니다. 최소한 995,993,000원 + 50,000,000원 + 김성희 보증금 미상이라는 구조를 전제로 봐야 하며, 창고 등으로 이용되는 기타 + 토지 물건이라는 용도와 자연녹지지역·철도보호지구 저촉 사항까지 함께 검토해야 합니다. 후순위 소멸은 명확하지만, 선순위 인수액이 끝까지 확정되지 않은 사건입니다.

본 리포트는 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가 및 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있으며, 특히 본건은 매각물건명세서상 전세권 인수와 대항력 임차인의 보증금 미상 문제가 존재하므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본과 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경상남도 창원시 의창구 동정동 496-3

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매각결과

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