창원지방법원 2025타경12404. 경상남도 창원시 의창구 동정동 496-3 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 창고 등입니다. 감정가는 995,993,400원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 697,195,000원입니다. 그러나 등기 순서를 보면 2020.09.21 설정된 스파클주식회사 전세권 50,000,000원이 2021.01.11 동창원농업협동조합 근저당보다 먼저 자리합니다. 매각물건명세서에도 이 전세권은 배당요구를 하지 않아 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
여기에 김성희가 98.0000㎡를 점유하고 2020.09.07 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 이 전입일 역시 말소기준인 2021.01.11보다 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 정확한 추가 인수액은 계산할 수 없습니다. 스파클남부사업본부(경남서부지점)도 전부 점유자로 조사됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 이쪽은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12404 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동정동 496-3 · 구암동정길 229 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고 등으로 이용중 |
| 소유자 | 김도곤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 995,993,400원 / 697,195,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 513,315,418원 |
| 말소기준 | 2021.01.11 동창원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 | 525.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 282,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
말소기준 이후의 감한선 근저당권, 강태홍·삼오금속주식회사·박용화·신용보증기금·농협은행의 가압류, 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리분석의 어려움은 이 후순위 채권들이 아니라 말소기준 이전 전세권과 임차인의 점유·보증금에 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 확인이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 스파클남부사업본부(경남서부지점) | 전부 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 김성희 | 98.0000㎡ | 2020.09.07 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 김성희는 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되는 자료가 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰가와 보증금의 관계, 배당요구 여부, 배당 후 미회수 보증금 규모가 확인되기 전에는 매수인의 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 스파클남부사업본부(경남서부지점)는 전입일과 보증금 모두 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 697,195,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,371,950원 |
| 을구 1번 전세권 · 스파클주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 동창원농업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 감한선 | 200,000,000원 | 37,823,050원 |
| 갑구 2번 가압류 · 강태홍 | 205,072,288원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 삼오금속주식회사 | 159,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 박용화 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 198,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 24,012,704원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션은 스파클주식회사 전세권에 50,000,000원을 배당하는 계산입니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 전세권자가 배당요구를 하지 않아 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 별도로 명시되어 있으므로, 입찰 판단에서는 50,000,000원 인수를 전제로 보는 것이 안전합니다. 김성희의 보증금·우선변제 관계도 확인되지 않아 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 697,195,000원 | 687,823,050원 | 948,261,942원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 488,036,499원 | 480,756,134원 | 1,155,328,858원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 341,625,549원 | 336,042,791원 | 1,300,042,201원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 낮아지지만, 선순위 전세권 50,000,000원이 저절로 사라지는 구조는 아닙니다. 김성희의 보증금 역시 미상인 상태이므로 최저가 하락만으로 안전마진이 커진다고 단정하면 안 됩니다. 이 사건은 회차별 가격보다 먼저 선순위 임차관계의 금액을 확정해야 합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로 현재 창고 등으로 이용중입니다. 최고 높이는 약 9.5m이고 전기설비가 갖추어져 있습니다.
- 입지. 마산TG 북동측 인근이며, 주상나지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 위치와 대중교통수단 통행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 철도보호지구에 저촉됩니다. 일부 토지는 도로구역과 접합니다.
- 토지 현황. 기호(3) 토지는 지목이 답이나 현황은 도로로 이용중이며, 기호(3) 전체 및 기호(1,4) 일부는 철도보호지구에 저촉됩니다.
- 토지 형상. 토지면적 525.0㎡, 완경사·부정형·세로각지(가)이며 공시지가는 282,400원/㎡입니다.
- 환금성. 창고 등 이용의 기타 + 토지 물건이고 자연녹지·철도보호지구·현황 도로 토지가 포함돼 있어 주거용 집합건물보다 권리와 이용상태를 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 인수 확인. 스파클주식회사 전세권 50,000,000원이 배당요구 없이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 기재를 원문으로 다시 확인하세요.
- 김성희 보증금 확인. 2020.09.07 전입으로 대항력이 있으므로 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 배당 후 미회수액을 반드시 확인해야 합니다.
- 스파클 점유관계 확인. 스파클남부사업본부(경남서부지점)는 전부 점유로 조사됐으나 전입일·보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 가능·미상 상태입니다.
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 697,195,000원에 확정 인수 50,000,000원을 더한 747,195,000원을 최소 기준으로 보고, 김성희 관련 추가 부담을 별도로 반영하세요.
- 토지규제 확인. 자연녹지지역, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 현황 도로 이용 토지의 사용·개발 제약을 확인하세요.
- 현황과 공부 차이. 지목 답인 토지가 현황 도로로 이용되는 부분이 있으므로 경계·도로 사용관계와 실제 이용 가능 면적을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 서로 대조한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하세요.
맺으며 — 이 물건의 핵심은 ‘70% 가격’이 아니라 ‘선순위 인수액 확정’
현재 최저매각가는 697,195,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석상 먼저 보이는 숫자는 할인율이 아니라 선순위 전세권 50,000,000원입니다. 여기에 김성희가 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 대항력 임차인이고 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 시점에서 확정할 수 있는 실질취득 하한은 747,195,000원이며, 실제 총부담은 임차인 보증금 확인 결과에 따라 더 커질 수 있습니다.
말소기준 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하지만, 그 사실만으로 이 사건이 단순한 권리구조가 되는 것은 아닙니다. 창고 등으로 이용되는 기타 + 토지 물건이고 철도보호지구 및 현황 도로 토지까지 포함돼 있으므로, 선순위 인수권리·임차보증금·토지 이용제약을 모두 확정한 다음에야 가격 판단이 가능합니다. 최저가 자체를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 자료도 없습니다.
