창원지방법원 2025타경12404. 경상남도 창원시 의창구 동정동 496-3의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 창고 등으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김도곤이며, 말소기준은 2021.01.11 동창원농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 이 기준 뒤에 설정된 감한선 근저당권과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 기준보다 앞선 권리는 이야기가 다릅니다.
가장 먼저 확인할 권리는 2020.09.21 등기된 스파클주식회사 전세권 50,000,000원입니다. 매각물건명세서는 이 전세권이 배당요구를 하지 않아 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시합니다. 여기에 김성희는 2020.09.07 전입해 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 확인되지만 보증금이 확인되지 않아 승계 부담의 상한을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12404 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동정동 496-3 · 경상남도 창원시 의창구 구암동정길 229 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 최고 약 9.5m · 판넬 등 마감 · 샷시창호 |
| 토지 | 525.0㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김도곤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 995,993,400원 / 995,993,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 513,315,418원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물·물건·구축물 포함 · 이동이 용이한 컨테이너 4개동은 매각대상 제외 |
① 권리 흐름 — 기준보다 앞선 권리가 남는다
② 임차·점유 관계 — 실제 조사대상 2명
| 성명 / 주체 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 스파클남부사업본부(경남서부지점) | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전세권 별도 인수 |
| 김성희 | 98.0000㎡ | 2020.09.07 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 보증금 미상 |
김성희의 전입일 2020.09.07은 말소기준일 2021.01.11보다 빠르고, 조사상 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 매수인 승계액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 인수 위험을 전세권 50,000,000원만으로 끝났다고 보면 안 됩니다.
③ 가격·실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 995,993,000원입니다. 그러나 이 금액은 매수인의 실제 자금 부담 전체를 뜻하지 않습니다. 매수인이 인수하는 전세권 50,000,000원이 별도로 존재하고, 김성희의 대항력 있는 임차보증금도 액수가 확인되지 않았습니다.
유찰되더라도 등기 전세권의 인수 자체가 사라지는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 매각가격은 796,794,400원, 2회 유찰 시 637,435,520원으로 낮아지지만, 인수 전세권 50,000,000원과 김성희 보증금 미상 위험은 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 995,993,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,359,930원 |
| 2. 전세권 · 스파클주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 근저당 · 감한선 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 5. 가압류 · 강태홍 | 205,072,288원 | 133,633,070원 |
| 6. 가압류 · 삼오금속주식회사 | 159,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 박용화 | 200,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 198,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 24,012,704원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,636,084,992원 중 채권자 배당액은 983,633,070원, 미배당은 652,451,922원입니다. 다만 위 배당 시뮬레이션에는 스파클주식회사 전세권 50,000,000원이 배당되는 것으로 표시돼 있으나, 매각물건명세서에는 해당 전세권자가 배당요구를 하지 않아 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 권리분석에서는 이 명세서상 인수 문구를 우선해 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 의창구 동정동 소재 마산TG 북동측 인근으로, 주상나지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 제반 입지여건 및 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물은 창고 등으로 이용 중이며, 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 전기설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 525.0㎡, 자연녹지지역이며 공시지가는 282,400원/㎡입니다. 철도보호지구 저촉, 가축사육제한구역 포함 사항이 있습니다.
- 현황 차이. 일부 토지는 지목이 답이나 현황 도로로 이용 중이며, 일부 토지는 철도보호지구에 저촉되는 점이 감정평가에 반영돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물·물건·구축물이 포함되고, 이동이 용이한 컨테이너 4개동은 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확정 반영. 스파클주식회사 전세권 50,000,000원은 배당요구 없이 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 입찰가와 별도 비용으로 계산해야 합니다.
- 김성희 보증금 확인. 2020.09.07 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다. 보증금 규모가 실질취득비용을 크게 바꿀 수 있습니다.
- 우선변제 여부 확인. 김성희의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계를 확정할 수 없습니다.
- 스파클 점유관계 확인. 스파클남부사업본부(경남서부지점)는 전부 점유로 조사됐으나 전입일과 보증금이 미상입니다. 등기 전세권자 스파클주식회사와의 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 현황 도로·철도보호지구 확인. 일부 토지의 현황 도로 이용과 철도보호지구 저촉이 확인돼 있으므로 실제 이용 범위와 제한을 대조해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 이동이 용이한 컨테이너 4개동은 매각대상에서 제외됩니다. 현장 점유물과 매각대상 범위를 구분해야 합니다.
- 배당표와 인수권리 구분. 배당 시뮬레이션에 전세권 배당액이 잡혀 있더라도 명세서상 인수 문구가 있으므로 이를 소멸권리로 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “995,993,000원이 총 취득비용이 아니다”
이 사건의 승부처는 유찰 횟수보다 선순위 인수권리의 확정입니다. 2021.01.11 동창원농업협동조합 근저당권 이후의 권리들은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 스파클주식회사 전세권 50,000,000원은 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 더 큰 변수는 2020.09.07 전입한 김성희입니다. 대항력이 확인되지만 보증금이 미상이므로, 실제 승계 부담을 아직 숫자로 잠글 수 없습니다.
따라서 이 물건은 최저가 995,993,000원만으로 가격을 평가해서는 안 됩니다. 최소한 995,993,000원 + 50,000,000원 + 김성희 보증금 미상이라는 구조를 전제로 봐야 하며, 창고 등으로 이용되는 기타 + 토지 물건이라는 용도와 자연녹지지역·철도보호지구 저촉 사항까지 함께 검토해야 합니다. 후순위 소멸은 명확하지만, 선순위 인수액이 끝까지 확정되지 않은 사건입니다.
