창원지방법원 2025타경12439. 경남 김해시 진영읍 진영리에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 지상 4층의 다가구주택 9가구 및 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 감정가는 1,208,755,800원이며, 1회 유찰된 현재 최저가는 846,129,000원입니다. 신청채권자는 송순덕이고 청구금액은 80,000,000원입니다.
핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기부상 과거 경매로 말소된 권리와 현재 살아 있는 권리를 구분해야 하고, 다수의 임차인·점유자 가운데 대항력이 확인되지 않은 법인 점유자가 존재합니다. 예상배당표에서도 후순위 채권에 상당한 미배당이 발생합니다. 채권 미배당이 곧바로 매수인 인수를 의미하는 것은 아니지만, 실제 임대차관계와 매각조건을 확인하지 않은 상태에서 인수액을 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12439 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1525-1 도로명주소: 김해대로332번길 31-35 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정상 이용상태 | 다가구주택(9가구) 및 근린생활시설 · 지상 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 · 2017.11.29 사용승인 · 2018.09.07 지상 1층 31.44㎡ 연결 증축 |
| 층별 이용 | 1층 계단실·승강기실·근린생활시설 / 2층 주택 4가구 / 3층 주택 3가구 / 4층 주택 2가구 |
| 토지 | 337.5㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 정미경 (2021.09.23 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 1,208,755,800원 |
| 최저매각가 | 846,129,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송순덕 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인
현재 등기된 후순위 담보권은 송순덕 근저당권 180,000,000원, 홍흥식 전세권 120,000,000원, 김지훈 근저당권 60,000,000원, 김미정 근저당권 100,000,000원 등입니다. 경매개시결정과 동읍농업협동조합·경남신용보증재단 가압류도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
그러나 등기권리의 소멸과 점유자의 인도는 별개의 문제입니다. 특히 (주)온일은 전입·사업자등록 관련 날짜가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 현 단계에서 등기상 후순위 권리의 소멸 예정만을 근거로 모든 점유관계가 정리된다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 등 9명, 대항력 미상 1명
점유·임대차 조사에는 실제 임차인 등 9명과 보증금 대위·승계로 표시된 기관 1건이 확인됩니다. 기관 신고는 별도 실제 임차인으로 세지 않고 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 다만 기관 명의 점유 호실과 승계 대상으로 표시된 임차인의 호실이 서로 달라 관련성을 원본으로 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입·점유 관련 날짜 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황수정 1층 점포 101호 |
2025.06.02 | 1,000* | 없음 | 미확인 배당요구 2026.02.19 |
인수 없음 추정 기관 승계관계 확인 |
| 홍흥식 4층 401호 |
2021.11.25 | 5,000* | 없음 | 확정일자 미상 배당요구 미확인 |
전세권 120,000,000원 별도 등기 전세권과 임대차 관계 대조 |
| 김지훈 3층 303호 |
2023.12.11 | 6,000* | 없음 | 미확인 | 근저당권자와 동일 이름 임대차 실체 확인 |
| 홍종민 3층 302호 |
2022.01.10 | 7,000* | 없음 | 미확인 | 후순위 전입 점유관계 확인 |
| 김도엽 점유 부분 추가 확인 |
2023.03.06 | 미상 | 없음 | 미확인 | 보증금 및 점유 범위 확인 |
| 장은영 4층 402호 |
2025.12.01 | 미상 | 없음 | 미확인 배당요구 2026.02.11 |
보증금 및 배당요구 내용 확인 |
| 김민재 2층 203호 |
2024.12.27 | 1,000* | 없음 | 미확인 | 후순위 전입 |
| 홍혜원 3층 301호 |
2025.07.15 | 4,500* | 없음 | 미확인 | 후순위 전입 |
| (주)온일 2층 202호 |
미상 | 1,000* | 가능·미상 | 미확인 | 인수 여부 미확정 사업자등록·점유 확인 |
* 임차보증금 1,000·5,000·6,000·7,000·4,500 등은 조사상 기재 수치입니다. 금액 단위가 명시적으로 확인되지 않아 원 단위 금액으로 환산하거나 합산하지 않았습니다. 임대차계약서와 명세서 원본을 통해 확인해야 합니다. 대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준에 따른 판단이며, 우선변제 여부는 확정일자·배당요구 등 추가 확인이 필요합니다.
홍흥식의 이중 권리관계도 구별해야 합니다. 401호 점유자의 임대차 보증금 기재 수치 5,000과 을구 11번 전세금 120,000,000원은 서로 다른 기재입니다. 전세권자는 동일하게 홍흥식으로 표시되어 있고, 이전 전세권 150,000,000원은 이미 말소되었습니다. 현재 전세권 120,000,000원은 배당상 후순위 권리로 계산되어 있지만, 점유에 따른 임대차권과 전세권의 관계를 확인하기 전에는 서로 독립된 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 70%, 시세 할인은 미확정
현재 최저매각가는 846,129,000원으로 감정가 1,208,755,800원의 70%입니다. 1회 유찰에 따라 감정가 대비 가격이 낮아졌다는 점은 분명합니다.
그러나 동일 지역·유사한 다가구주택과 근린생활시설의 실제 거래가격, 임대수익, 공실률 및 수익률이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 9가구와 근린생활시설을 함께 매수하는 건물인 만큼 실제 임대차 현황과 정상적인 임대수익도 함께 확인해야 합니다.
| 구분 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 감정가의 70% |
846,129,000원 | 219,721,672원 | 0원 추정* |
| 2회 유찰 시 감정가의 49% |
592,290,300원 | 471,021,985원 | 0원 추정* |
| 3회 유찰 시 감정가의 약 34% |
414,603,210원 | 646,932,204원 | 0원 추정* |
* 회차별 금액은 제공된 매각·배당 시뮬레이션 기준입니다. 실제 매각가격, 채권 확정액, 조세·임차인 배당순위와 대항력 미상 점유자의 법률관계에 따라 달라질 수 있습니다. 채권 미배당과 매수인 인수는 서로 다른 개념입니다.
④ 예상배당표 (매각가 846,129,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,861,290원 |
| 을구 7 · 동읍농업협동조합 근저당 | 576,000,000원 | 576,000,000원 |
| 을구 9 · 송순덕 근저당 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 을구 11 · 홍흥식 전세권 | 120,000,000원 | 79,267,710원 |
| 을구 12 · 김지훈 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 13 · 김미정 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12 · 동읍농업협동조합 가압류 | 10,329,382원 | 0원 |
| 갑구 13 · 경남신용보증재단 가압류 | 8,660,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 846,129,000원에서 집행비용 추정액 10,861,290원을 제외한 채권자 예상배당 총액은 835,267,710원입니다. 채권 총액 1,054,989,382원 대비 미배당은 219,721,672원이며 소유자 교부금은 없습니다.
신청채권자 송순덕의 청구금액은 80,000,000원이지만 예상배당은 등기된 근저당권 채권최고액 180,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 청구금액·채권최고액·실제 확정채권액은 구분해야 하며, 예상배당을 실제 확정배당으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진영고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·다가구주택·소규모 아파트 등으로 형성되어 있으며 주거환경은 대체로 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통과 일반적인 도로·교통 상황은 대체로 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택 9가구의 복합용도입니다. 승강기·CCTV·도시가스·개별난방·급배수 및 위생설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 대지 337.5㎡, 제2종일반주거지역이며 소로2류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 해당합니다. 공시지가는 765,400원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 지상 1층 31.44㎡의 연결 증축 이력이 있으므로 건축물대장과 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 환금성. 다수 가구와 근린생활시설을 함께 거래하는 복합용도 건물입니다. 유사물건 실거래와 임대수익이 확인되지 않아 매각 용이성이나 적정가격을 확정하기 어렵습니다. 감정가 대비 할인율을 실제 시장 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 정정. 2019년 김해시 압류의 과거 말소를 확인하고, 현재 유효한 을구 7번 근저당권의 설정일 및 토지 공동담보 등기를 대조하세요.
- 법인 점유자 확인. 2층 202호 (주)온일의 사업자등록 신청일, 실제 점유개시일, 임대차계약 내용과 대항력 성립 여부를 확인하세요.
- 임차보증금 검증. 보증금 미상인 김도엽·장은영의 계약서와 나머지 임차인들의 보증금 금액·단위·확정일자·배당요구를 대조하세요.
- 보증기관 중복신고 점검. 한국토지주택공사 경남지역본부장의 신고와 황수정 임차관계의 승계 여부를 확인하고, 2층 204호 실점유자 손승희의 점유관계도 별도로 확인하세요. 같은 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 홍흥식의 권리 확인. 401호 임대차와 전세권 120,000,000원의 관계, 배당요구 및 전세권 소멸 여부를 매각물건명세서·등기부·계약서와 대조하세요.
- 김지훈 임대차 실체. 303호 임차인과 근저당권자의 동일인 여부를 확인하고, 실제 보증금 지급 및 점유관계를 조사하세요.
- 배당순위 재검증. 당해세·최우선변제·임차인 우선변제 등을 반영하여 실제 배당표를 다시 검토하세요. 미배당 채권과 매수인 인수채무를 구별해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지의 등기사항, 공동담보, 매각대상, 층별 이용상태 및 현황을 확인하세요.
- 시세·수익 검증. 유사한 다가구·근린생활시설의 실거래가격과 실제 임대차계약, 월세 수입, 공실 및 관리비를 확인하세요. 감정가의 70%라는 이유만으로 수익성을 인정해서는 안 됩니다.
- 명도 및 원본 대조. 실제 점유자별 인도 가능성, 임대차 종료관계, 관리비 및 매각조건을 확인하고 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 위험 해소”
이 사건의 최저가는 846,129,000원으로 감정가의 70%입니다. 기존 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 다수 임차인, 법인 점유자의 대항력 미상, 보증금 미상, 전세권·임대차 관계와 배당순위 미반영이라는 확인사항이 남아 있습니다.
또한 현재 회차 채권 미배당은 219,721,672원이고, 유찰 시나리오에서는 미배당이 더욱 커집니다. 이 금액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 실제 인수관계와 배당 결과를 확정하려면 임차인 권리와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
종합적으로 이 물건은 감정가 대비 할인보다 권리·점유·수익성 검증이 먼저인 사건입니다. 동읍농업협동조합 근저당권을 기준으로 권리 흐름을 바로잡고, 대항력 미상 점유자와 각 호실 임대차의 실체를 확인한 뒤, 실거래가격 및 실제 임대수익을 통해 매각가격의 적정성을 판단해야 합니다. 현재 자료만으로는 가격 메리트나 확정 인수액을 단정할 수 없습니다.
