창원지방법원 2025타경12439. 김해시 진영읍 진영리 1525-1의 토지와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택 9가구 및 근린생활시설로 이용 중이며, 1층은 계단실·승강기실·근린생활시설, 2층은 다가구주택 4가구, 3층은 3가구, 4층은 2가구입니다. 토지는 337.5㎡의 대지이고, 건물은 2017.11.29 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층으로 2018.09.07 1층 31.44㎡ 연결 증축 이력이 있습니다.
이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 점은 과거 경매와 현재 경매를 분리해 보는 것입니다. 2017년 농협은행 근저당, 2019년 김해시 압류 등 과거 권리들은 2021.09.23 임의경매 매각 과정에서 말소되었고, 그날 정미경이 소유권을 취득했습니다. 따라서 현재 점유자들의 대항력 판단과 현 경매의 권리 흐름은 2021.09.23 설정된 동읍농업협동조합 근저당 576,000,000원을 중심으로 보는 것이 현재 소유권 이후 구조와 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12439 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1525-1 · 경상남도 김해시 진영읍 김해대로332번길 31-35 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택(9가구) 및 근린생활시설 |
| 소유자 | 정미경 · 단독소유 |
| 토지 | 대 337.5㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상 4층 · 사용승인 2017.11.29 · 2018.09.07 1층 31.44㎡ 연결 증축 |
| 감정가 / 최저가 | 1,208,755,800원 / 1,208,755,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송순덕 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2021년 매각으로 한 번 리셋됐다
송순덕의 근저당은 2022.03.17 설정, 채권최고액 180,000,000원이며 현재 경매개시결정의 채권자입니다. 홍흥식의 4층 401호 전세권은 2022.06.27 전세금 120,000,000원으로 설정되었고, 김지훈 60,000,000원, 김미정 100,000,000원의 근저당도 모두 뒤따릅니다. 2025.12.15 동읍농업협동조합 10,329,382원, 2025.12.24 경남신용보증재단 8,660,000원의 가압류도 후순위입니다.
② 임차인 — 실제 10명, 그중 2명은 대항력 확인이 남는다
점유·임차 관련 기재는 11개지만, 한국토지주택공사 경남지역본부장 기재는 황수정 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 10명으로 봅니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황수정 · 1층 점포(101호) | 2025-06-02 | 1,000만원 | 없음 | 미상 배당요구 2026-02-19 | 해당 없음 |
| 홍흥식 · 4층일부(401호) | 2021-11-25 | 5,000만원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지훈 · 3층일부(303호) | 2023-12-11 | 6,000만원 | 없음 | 미상 | 관계 확인 등기부상 김지훈 근저당권자와 동명 |
| 홍종민 · 3층일부(302호) | 2022-01-10 | 7,000만원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 경남지역본부장 실 점유자:손승희) · 2층일부(204호) | 2021-11-04 | 9,000만원 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 황수정 보증금 중복신고 · 별도 합산 금지 |
| 김도엽 · 기타란 참조 | 2023-03-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장은영 · 4층일부(402호) | 2025-12-01 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2026-02-11 | 해당 없음 |
| 김민재 · 2층일부(203호) | 2024-12-27 | 1,000만원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍혜원 · 3층일부(301호) | 2025-07-15 | 4,500만원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)온일 · 2층일부(202호) | 미상 | 1,000만원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경남지 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·회차 — 시세 판단은 보류, 유찰 시 미배당은 빠르게 늘어난다
현재 신건의 감정가는 1,208,755,800원, 최저매각가는 1,208,755,000원입니다. 동일 유형의 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격이 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
배당 시나리오는 오히려 회차별 자금 구조를 보여줍니다. 현재 회차에서는 채권자 총 청구 1,054,989,382원이 전액 배당되고 소유자에게 139,278,068원이 남습니다. 그러나 1회 유찰해 매각가가 967,004,000원이 되면 100,055,422원, 2회 유찰해 773,603,200원이 되면 291,522,214원의 미배당이 발생합니다. 다만 각 시나리오의 매수인 인수 계산은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,208,755,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,487,550원 |
| 을구 7번 근저당권 · 동읍농업협동조합 | 576,000,000원 | 576,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 송순덕 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 을구 11번 전세권 · 홍흥식 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 김지훈 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 김미정 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 동읍농업협동조합 | 10,329,382원 | 10,329,382원 |
| 갑구 13번 가압류 · 경남신용보증재단 | 8,660,000원 | 8,660,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 139,278,068원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,054,989,382원이 전액 배당되고 미배당 0원, 소유자 잔여 139,278,068원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 미상 점유자 확인 결과에 따라 실제 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진영고등학교 북서측 인근이며, 부근은 근린생활시설·다가구주택·소규모 아파트 등으로 형성되어 있습니다. 주거환경은 대체로 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통사정 등 일반적인 도로·교통상황은 대체로 양호합니다.
- 이용상태. 1층 계단실·승강기실·근린생활시설, 2층 다가구주택 4가구, 3층 3가구, 4층 2가구로 총 9가구의 다가구주택과 근린생활시설입니다.
- 설비. 급수·배수·위생설비, 도시가스보일러 개별난방, 도시가스, 승강기, CCTV 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 337.5㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 765,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- (주)온일 확인. 2층일부 202호, 보증금 1,000만원 기재이나 전입일이 미상입니다. 말소기준보다 선순위인지 반드시 확인해야 합니다.
- 경남지 확인. 주거 점유로 기재되지만 전입일·보증금 모두 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태로 남겨 두고 원본 명세서와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 경남지역본부장 기재는 황수정 보증금 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 김지훈 관계 확인. 303호 임차인 김지훈과 등기부상 근저당권자 김지훈이 동명이므로 실제 임대차와 채권관계를 대조해야 합니다.
- 명도 난도. 다가구주택 9가구 및 근린생활시설에 다수 점유자가 있는 구조이므로 낙찰 후 인도·이사 협의 대상이 여러 명일 수 있습니다.
- 가격 검증. 동일 유형 실거래 시세를 확인하기 전에는 감정가 1,208,755,800원이나 최저가 1,208,755,000원이 싸다고 판단하지 않습니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 조건이므로 토지·건물 권리와 현황을 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 당해세·최우선변제 및 임차인의 실제 전입·확정일자·보증금은 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “점유 리스크 해소”는 같은 말이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 2021년 과거 경매로 기존 권리가 한 차례 정리됐고, 현 소유권 이후의 근저당·전세권·가압류는 모두 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 예상배당도 현재 신건 가격에서는 채권자 전액 배당, 미배당 0원, 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
그러나 다가구주택 9가구와 근린생활시설에 실제 임차인 10명이 존재하고, 그중 (주)온일·경남지 2명은 대항력 판정이 미완료입니다. 따라서 이 물건을 “인수 0원 확정형”으로 단순화하는 것은 이릅니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 신건 가격의 메리트까지 판단할 수 없습니다. 결론은 등기권리는 비교적 정리되지만, 미상 임차인 확인과 가격 검증이 끝나야 입찰 판단이 완성되는 C등급 물건입니다.
