/ 79,800,000원
창원지방법원 2025타경12447. 문창팀버빌리지 제101동 지하층 제101호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 제1종근린생활시설(사무실-영업소)이며, 사건 용도는 대지로 표시돼 있습니다. 소유자는 주식회사유엔지스틸로 2021.11.22 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 98,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.10.15 설정된 주식회사경남은행 근저당권 220,000,000원입니다.
여기서 중요한 점은 소유자와 근저당 채무자가 다르다는 것입니다. 근저당의 채무자는 주식회사유엔지테크이고, 소유자는 주식회사유엔지스틸입니다. 경남은행 근저당 뒤에 설정된 농협은행·중소벤처기업진흥공단·기술보증기금의 가압류와 경남은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 전세권 2건도 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12447 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 신촌동 27-1 문창팀버빌리지 101동 지하층101호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(사무실-영업소) |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제101동 지하층 제101호 |
| 소유자 | 주식회사유엔지스틸 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 경남은행 / 204,961,094원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2009년 강순화 명의 전세권 20,000,000원과 2011년 주식회사비락 명의 전세권 20,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2024.10.15 경남은행 근저당입니다. 이후 설정된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유관계 — 전입은 있지만 대항력은 없다
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 유엔지테크 | 미상 / 미상 | 2025.10.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고일 2025.10.28은 말소기준권리인 경남은행 근저당 설정일 2024.10.15보다 늦습니다. 따라서 조사된 점유자는 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 점유관계와 명도 상황은 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다. 현재 제공된 배당계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적이 맞지 않는다
최근 12개월 거래 4건의 평균은 208,750,000원, 최신 거래는 2026.05의 210,000,000원입니다. 현 최저가 79,800,000원은 최근 12개월 평균의 38.2%입니다. 그러나 이 거래 4건은 모두 84.23㎡이고, 비교 대상면적은 139.251㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.23㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 84.23㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 84.23㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.08 | 84.23㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.23㎡ | 4건 | 208,750,000원 |
가격 흐름도 낙관적으로만 볼 수 없습니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -8.5%의 하락 추세입니다. 즉 현 최저가가 단순 산술상 최근 거래 평균보다 크게 낮더라도, 면적·용도·층 위치가 다른 거래를 그대로 대상 물건의 시세로 치환해서는 안 됩니다. 특히 대상은 지하층 제1종근린생활시설(사무실-영업소)이므로 거래표본과의 직접 비교에는 한계가 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,836,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 220,000,000원 | 77,963,600원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 52,841,507원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 157,223,440원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 1,977,026,151원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 매각가 79,800,000원 가정 시 집행비용 1,836,400원을 제외한 77,963,600원이 경남은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류는 예상배당 0원입니다. 총 미배당액은 2,329,127,498원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 79,800,000원 | 77,963,600원 | 2,329,127,498원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 55,860,000원 | 54,454,520원 | 2,352,636,578원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 39,102,000원 | 37,998,164원 | 2,369,092,934원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 55,860,000원, 39,102,000원으로 낮아지는 시나리오지만, 후순위 채권의 미배당은 더 커집니다. 다만 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 양곡중학교 남서측 인근으로 학교와 아파트 단지 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로 거리·대중교통 운행횟수·접근성을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 대상 호는 제1종근린생활시설(사무실-영업소)로 이용 중이며, 5층 철근콘크리트조 건물의 지하층 제101호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·CCTV 설비가 되어 있습니다.
- 대지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 9미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종전용주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 양곡중학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 713,300원/㎡입니다.
- 규모·거래. 문창팀버빌리지는 80세대, 2003.12.03 준공이며 최근 거래는 존재하지만 대상면적과 거래표본 면적이 달라 직접 환금성 비교에는 주의가 필요합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 주식회사 유엔지테크는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유부분이 미상입니다. 현장 점유와 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 소유자·채무자 구분. 소유자는 주식회사유엔지스틸, 근저당 채무자는 주식회사유엔지테크입니다. 법인명이 비슷하므로 서류 대조가 필요합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 제1종근린생활시설(사무실-영업소)로 이용 중인 지하층 물건입니다. 주거용 아파트 세대와 같은 기준으로 가격을 비교하지 않아야 합니다.
- 실거래 해석. 최근 12개월 평균 208,750,000원과 최신 거래 210,000,000원은 84.23㎡ 표본입니다. 비교 대상면적 139.251㎡와 맞지 않으므로 38.2%만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -8.5%입니다. 과거 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 우선해 판단해야 합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 현재의 최신 권리관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격 판단은 직접 비교 보류
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2024.10.15 경남은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 역시 2025.10.28 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격에서는 숫자를 그대로 믿기 어렵습니다. 1회 유찰 후 최저가는 79,800,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔고 최근 12개월 거래 평균의 38.2%에 불과하지만, 해당 거래들은 84.23㎡이고 비교 대상면적은 139.251㎡입니다. 대상 자체도 지하층 제1종근린생활시설(사무실-영업소)입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -8.5%이므로, 결론은 단순한 “저가”가 아니라 권리는 인수 0원으로 정리되지만 가격 메리트는 동일 조건 거래를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
