창원지방법원 2025타경12447. 문창팀버빌리지 101동 지하층101호입니다. 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 현재 소유자는 주식회사유엔지스틸이며 2021.11.22 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 98,000,000원입니다. 이후 2024.10.15 주식회사경남은행 채권최고액 220,000,000원 근저당권이 설정됐고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 그 뒤 설정된 농협은행 주식회사·중소벤처기업진흥공단·기술보증기금의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

점유 관계도 매수인 승계 측면에서는 정리됩니다. 실제 임차인 1명인 주식회사 유엔지테크의 전입일은 2025.10.28로 말소기준 2024.10.15보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원으로 분석됩니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득 금액은 최저매각가와 같은 114,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

과거 전세권 두 건은 현재 살아 있는 인수 권리가 아닙니다. 강순화의 전세권 20,000,000원은 2011.01.27 해지로 말소됐고, 주식회사비락의 전세권 20,000,000원도 2016.02.16 해지로 말소됐습니다. 현재 핵심은 2024.10.15 경남은행 근저당권이며, 이후의 가압류는 모두 말소기준보다 늦습니다.

② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음

주식회사 유엔지테크는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 봅니다. 전입신고가 말소기준권리인 2024.10.15 근저당권보다 늦은 2025.10.28이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 관계는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 분석상 매수인 승계액은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 54.6%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다

단지 실거래는 존재하지만 이 사건은 단순한 숫자 비교가 위험합니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 208,750,000원, 최신 거래는 2026.05 210,000,000원이며, 현재 최저가 114,000,000원은 최근 12개월 평균의 54.6%입니다. 그러나 최근 거래 4건은 모두 84.23㎡이고, 대상 면적은 139.251㎡로 면적이 일치하지 않습니다.

여기에 감정평가상 대상 호실은 제1종근린생활시설(사무실-영업소)로 이용 중이며 지하층입니다. 따라서 단지 실거래 숫자가 더 높다는 이유만으로 114,000,000원이 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 특히 최근 시장 추세는 과거 구간 대비 -8.5%로 하락 방향입니다. 전체 12건 평균 221,750,000원은 84.23㎡와 122.55㎡ 거래 및 과거 거래가 함께 섞인 값이므로 이 사건의 직접적인 적정가 판단 근거로 사용하지 않는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)

채권 총액 2,407,091,098원 중 채권자 예상배당은 111,604,000원이며, 미배당액은 2,295,487,098원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양곡중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 학교와 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리, 대중교통수단의 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 9미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 이용상태. 대상 호실은 제1종근린생활시설(사무실-영업소)로 이용 중이며 지하층입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·옥내소화전설비·CCTV가 되어 있습니다.
• 규제. 제2종전용주거지역이며 소로1류, 가축사육제한구역, 양곡중학교 상대보호구역과 관련됩니다.
• 토지. 토지면적 6,761.0㎡, 공시지가 713,300원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 문창팀버빌리지는 80세대, 준공일 2003.12.03입니다. 다만 대상은 지하층 사무실-영업소이고 비교 실거래 면적도 맞지 않아, 단지 거래가만으로 환금성을 판단하기보다 동일 용도 거래 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 세부 확인. 주식회사 유엔지테크의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분을 매각물건명세서 및 현장으로 재확인하세요.
• 용도 확인. 사건 표시의 대지와 감정 이용상태인 제1종근린생활시설(사무실-영업소), 집합건물 등기 내용을 원본 서류에서 함께 대조하세요.
• 가격 비교대상 확인. 139.251㎡ 대상 호실과 유사한 면적·지하층·근린생활시설 거래를 별도로 확인해야 합니다. 84.23㎡ 단지 거래만으로 응찰 상한을 정하면 비교 오류가 생길 수 있습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.5%이므로 과거 전체 평균 221,750,000원보다 최근 거래 흐름을 우선해 판단하세요.
• 공동담보 확인. 경남은행 근저당권에는 공동담보목록 제2024-1873호가 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 공동담보 원본과 함께 확인하세요.
• 명도 확인. 주식회사 유엔지테크의 실제 영업·점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 비교대상부터 다시 잡아야 한다”

이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 2024.10.15 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주식회사 유엔지테크의 전입일도 2025.10.28로 늦어 대항력이 없으며, 배당 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 가격 매력도는 권리만큼 단순하지 않습니다. 실질취득 114,000,000원이 최근 12개월 단지 평균 208,750,000원의 54.6%라는 숫자는 눈에 띄지만, 대상 면적 139.251㎡와 비교 거래 84.23㎡가 불일치하고 대상 이용상태도 지하층 제1종근린생활시설(사무실-영업소)입니다. 최근 가격 추세도 -8.5%입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 없지만, ‘싸다’는 판단은 동일 용도·유사 면적의 가격 확인 전까지 보류입니다.