창원지방법원 2025타경12476. 김해시 어방동 화목빌라 4층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 83,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 58,100,000원, 감정가의 70%입니다. 매각기일은 2026년 9월 30일입니다. 등기상 소유자는 정진욱이며, 2016년 5월 3일 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건에서 먼저 볼 것은 낮아진 최저가가 실제 시세 대비 얼마나 낮은가입니다. 화목빌라는 총 8세대이고, 확인된 실거래는 2024년 6월 4층 73.7㎡의 60,000,000원 1건입니다. 본건 면적 65.71㎡와 일치하지 않기 때문에 직접적인 동일면적 비교로 볼 수는 없지만, 현재 최저가 58,100,000원이 이 거래가의 96.8%라는 점은 할인 폭이 크지 않다는 판단 근거가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12476 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 505-15 화목빌라 4층 301호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 활천로166번길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 본건 면적 65.71㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 301호 |
| 소유자 | 정진욱 · 2016.05.03 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 58,100,000원 (1회 유찰·70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 90,006,209원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.03.08 가압류
제공된 권리판정상 말소기준은 2024년 3월 8일 동원제일저축은행 가압류 17,205,349원입니다. 이후 2024년 3월 15일 부산신용보증재단 가압류 26,874,666원, 2024년 3월 25일 신용보증기금 가압류 24,044,000원, 2025년 12월 2일 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다.
과거에는 2010년 전세권 70,000,000원, 2014년 하나은행 근저당 72,000,000원, 2017년 오케이저축은행 근저당 56,400,000원·32,400,000원 등이 설정됐으나 각각 말소된 이력이 확인됩니다. 2019년 1월 30일 현대캐피탈 근저당은 채권최고액 105,300,000원으로 설정되었고, 2026년 5월 13일 한국자산관리공사로 근저당권 이전 등기가 기재되어 있습니다.
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 확인이 곤란했고, 임대관계 역시 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 권리표상 임차인 인수액은 0원이지만, 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전에 별도로 재확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰인데 최근 실거래와 차이가 작다
확인된 화목빌라 실거래는 2024년 6월 60,000,000원 1건입니다. 해당 거래는 전용 73.7㎡, 4층이고 본건 면적은 65.71㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 동일면적의 직접 시세로 단정할 수는 없지만, 현재 최저가 58,100,000원과의 차이는 1,900,000원뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 73.7㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 최근 평균 | 1건 | — | 60,000,000원 |
최근 12개월 평균도 60,000,000원, 최신 거래도 60,000,000원으로 집계되어 있습니다. 현재 최저가는 이 금액의 96.8%입니다. 숫자만 보면 3.2% 낮지만, 표본이 1건이고 면적이 다르므로 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석해서는 안 됩니다. 8세대 규모의 소형 다세대라는 점까지 고려하면 가격보다 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,445,800원 |
| 1. 가압류 · 동원제일저축은행 | 17,205,349원 | 17,205,349원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 26,874,666원 | 26,874,666원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 24,044,000원 | 12,574,185원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 가압류 채권 합계 68,124,015원 중 56,654,200원이 배당되고, 11,469,815원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 1,445,800원으로 추정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 58,100,000원 | 56,654,200원 | 11,469,815원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 40,670,000원 | 39,537,940원 | 28,586,075원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 28,469,000원 | 27,556,558원 | 40,567,457원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 회차가 더 내려가더라도 별도의 임차보증금 인수 때문에 실질취득액이 다시 높아지는 구조로 계산되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 김해시 어방동 소재 화목빌라로, 부근은 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 301호이며, 급·배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로·주차. 진입도로 상태와 주차장 시설은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 262.4㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 849,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래표본. 총 8세대이며 확인된 실거래는 1건입니다. 본건 면적과 일치하지 않아 환금성 판단은 현장 중개업소 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2019년 현대캐피탈 근저당의 말소 표기와 2026년 한국자산관리공사 이전등기가 함께 존재하므로 최신 등기부에서 최종 상태를 대조하세요.
- 점유관계 확인. 등재된 임차인은 없지만 현장조사 당시 거주인 부재·임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 전입세대 및 실제 점유자를 확인하세요.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 곤란했다고 기재되어 있으므로 내부 이용상황과 관리상태를 다시 확인하세요.
- 실거래 면적 차이. 비교 거래는 73.7㎡, 본건은 65.71㎡입니다. 60,000,000원을 그대로 동일면적 시세로 적용하지 마세요.
- 가격 여유. 현재 최저가와 최근 확인 거래가의 차이는 1,900,000원입니다. 취득부대비용·수리비까지 포함한 총투입금액 기준으로 계산하세요.
- 배당 원문 확인. 경매개시 채권자의 청구액은 90,006,209원인데 현재 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산되어 있으므로 실제 배당요구·채권양도·배당순위를 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “시장가격과의 차이”를 봐야 한다
이 물건은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리도 소멸하는 구조라 임차보증금 인수형 경매와 같은 큰 권리 부담은 보이지 않습니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 83,000,000원에서 58,100,000원까지 내려왔지만 확인된 최근 거래는 60,000,000원으로, 현재 최저가가 최근 시세의 96.8%입니다. 더구나 비교 거래는 본건보다 면적이 크고 표본도 단 1건입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 떨어졌나”가 아니라 “실제 매수 가능한 시장가격보다 얼마나 낮게 취득할 수 있나”입니다. 권리 인수 0원은 장점이지만, 8세대 소규모 다세대의 거래량과 실제 점유·내부상태, 최신 등기상 근저당 이전관계를 확인한 뒤 가격을 판단하는 사건입니다.