창원지방법원 2025타경12476. 김해시 어방동 화목빌라 4층 301호, 전용 65.71㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 301호입니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.03.08 동원제일저축은행 가압류 17,205,349원이고, 그 뒤의 부산신용보증재단·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건에서 가장 중요한 변수는 권리보다 가격과 현황 확인입니다. 본건은 신건이라 감정가 83,000,000원이 그대로 최저매각가이고, 최근 확인된 화목빌라 거래는 2024.06 전용 73.7㎡ 4층 60,000,000원입니다. 본건과 면적이 동일하게 매칭된 거래는 아니지만, 현재 최저가는 이 거래금액의 138.3%여서 가격 할인형 경매로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12476 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 505-15 화목빌라 4층301호 · 경상남도 김해시 활천로166번길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 65.71㎡ · 5층 건물 내 4층 301호 |
| 소유자 | 정진욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 90,006,209원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 분석상 매수인 인수 0원
임차인 없음. 현재 확인된 임차관계에 따른 보증금 인수는 없습니다. 분석상 말소기준권리는 2024.03.08 동원제일저축은행 가압류이며, 2024.03.15 부산신용보증재단 가압류, 2024.03.25 신용보증기금 가압류, 2025.12.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래 이상
화목빌라의 확인된 최근 거래는 2024.06, 4층, 전용 73.7㎡, 60,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 60,000,000원이며 거래 건수는 1건입니다. 본건 전용면적은 65.71㎡로 동일 면적 매칭이 아니어서 표본의 직접 비교력은 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 73.7㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 60,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 83,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 60,000,000원의 138.3%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없고, 오히려 최근 확인 거래보다 높은 가격대라는 점을 먼저 봐야 합니다. 특히 거래 표본이 1건이고 면적도 일치하지 않으므로, 입찰 전 주변 다세대 실거래와 개별 호수 상태를 추가 대조할 필요가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 동원제일저축은행 | 17,205,349원 | 17,205,349원 |
| 갑구 11번 가압류 · 부산신용보증재단 | 26,874,666원 | 26,874,666원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 24,044,000원 | 24,044,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,981,985원 |
현재 회차 83,000,000원 가정에서는 배당 대상 채권 68,124,015원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 12,981,985원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 83,000,000원 | 68,124,015원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 66,400,000원 | 64,804,800원 | 3,319,215원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 53,120,000원 | 51,763,840원 | 16,360,175원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 생기지만, 제공된 시나리오상 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 매각가 66,400,000원, 2회 유찰 시 53,120,000원이며 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 현재 회차 가격과 최근 거래의 간격이 큰 만큼 실제 입찰가는 권리 안전성보다 시장성과 내부 상태에 더 민감하게 결정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 주변에 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 진입도로와 주차장 시설도 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 301호이며 외벽은 타일 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시창호 구조입니다.
- 설비. 급·배수 설비, 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역이며 소로1류에 접합니다. 공시지가는 849,800원/㎡이고 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 화목빌라는 8세대이고 2002.06.24 준공입니다. 확인된 거래 표본이 1건이므로 시세 판단의 폭이 좁고, 개별 호수의 내부 상태가 가격에 미치는 영향이 클 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 권리와 분리. 인수 0원이어도 신건 실질취득 83,000,000원은 최근 거래 60,000,000원의 138.3%입니다. 현재 회차를 ‘싸다’고 전제하지 마세요.
- 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부확인이 곤란했고, 관련 공부·탐문·외부조사를 바탕으로 통상 상태를 기준으로 평가됐습니다. 입찰 전 내부 이용상황과 관리상태 확인이 중요합니다.
- 등기 원본 대조. 2019.01.30 현대캐피탈 근저당과 2026.05.13 한국자산관리공사로의 확정채권양도 등기를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 시세 표본 보강. 최근 거래는 전용 73.7㎡로 본건 65.71㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 인근 유사 다세대와 동일·유사 전용면적의 거래를 함께 비교해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 현재 임차인 보증금 인수는 없지만 실제 점유자와 미납 관리비 등 인도 단계 비용은 별도로 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건은 분석상 매수인 인수액 0원이라는 점이 가장 분명한 장점입니다. 그러나 가격 쪽에서는 반대 신호가 나옵니다. 신건 실질취득액 83,000,000원이 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 60,000,000원의 138.3%이기 때문입니다. 거래가 단 1건이고 면적도 본건과 일치하지 않아 그 한 건만으로 적정가를 확정할 수는 없지만, 적어도 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
게다가 8세대 다세대주택이고 내부 상태도 현장조사 당시 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리분석은 비교적 단순하지만 가격·환금성·현황 확인의 비중이 큰 사건입니다. 현재 회차 기준 결론은 권리는 통과, 가격은 보수적으로 검토입니다.