창원지방법원 2025타경12494. 김해시 삼방동 블루스카이아파트 8층 802호, 전용 84.9885㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 류재규이며 2021.03.18 매매를 원인으로 거래가액 250,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 말소기준은 2024.04.12 서대구신용협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 이후 교보생명보험 19,697,983원 가압류, 신한카드 39,746,775원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면에서는 감정가 255,000,000원이 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 178,500,000원까지 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 실거래는 200,000,000원·220,000,000원·211,000,000원으로 평균 210,333,333원입니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 84.9% 수준입니다. 다만 거래 표본이 3건이고 단지 전체가 24세대이므로 실거래 수치만으로 개별 호수의 적정가를 단정하기보다는 층·내부상태와 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 181-4 블루스카이 아파트 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9885㎡ · 15층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 류재규 (2021.03.18 매매, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 178,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 교보생명보험주식회사 / 18,911,458원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2024.04.12 설정된 서대구신용협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 그 뒤의 교보생명보험 가압류, 신한카드 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2016년 경남은행 근저당권 181,500,000원은 2020.12.17 이미 말소됐고, 2024년 삼성카드 가압류 7,032,885원 역시 2024.10.18 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임병옥 | 802호 | 5,000원 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 2025.12.18 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 임병옥은 배당요구를 했지만 전입일과 확정일자가 없어 우선순위를 확정할 수 없습니다. 따라서 입찰 전 주민등록 전입세대 확인과 매각물건명세서 원본에서 대항력 여부를 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 84.9%
블루스카이는 24세대, 2016.06.03 준공 단지입니다. 대상 면적은 84.9885㎡이며 동일면적 최근 12개월 실거래는 3건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 7 | 211,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 3건 | 210,333,333원 |
최신 거래는 2026.08의 211,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 210,333,333원입니다. 현재 최저가 178,500,000원은 최근 평균의 84.9%입니다. 최근 실거래 최저 200,000,000원보다도 현재 최저가가 낮아, 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 실거래 표본이 3건뿐이어서 단지 평균만으로 호가 상한을 정하기보다는 802호의 내부 상태와 점유관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,299,000원 |
| 2. 근저당 · 서대구신용협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 19,697,983원 | 19,201,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 39,746,775원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 교보생명보험주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 215,444,758원 중 175,201,000원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 40,243,758원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임병옥의 전입일·확정일자가 미상인 상태이므로 임차인 관련 최종 인수 여부는 별도 확인이 필요하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 178,500,000원 | 175,201,000원 | 40,243,758원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 124,949,999원 | 122,400,699원 | 93,044,059원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 87,464,999원 | 85,490,629원 | 129,954,129원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금은 감소하고 채권자의 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서는 채권 미배당이 40,243,758원이며, 2회 유찰 시 93,044,059원, 3회 유찰 시 129,954,129원입니다. 배당모형상 각 회차 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼방동 신어초등학교 서측 인근. 주위는 근린생활시설, 주상복합, 아파트단지, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층 802호입니다. 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(어방지구), 소로2류와 접하며 공시지가는 1,294,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 블루스카이는 24세대, 2016.06.03 준공이며 최근 12개월 동일면적 실거래는 3건입니다. 가격 비교 시 표본 수가 많지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 임병옥의 전입신고일이 미상입니다. 말소기준일 2024.04.12와의 선후관계를 확인해야 대항력 여부를 확정할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권도 미상입니다. 배당요구 사실만으로 배당순위를 확정하지 마세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 178,500,000원은 최근 12개월 평균 210,333,333원의 84.9%, 최신 거래 211,000,000원보다 낮습니다. 다만 동일면적 실거래가 3건이므로 개별 호수 상태를 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 40,243,758원 발생하더라도 후순위 가압류의 미배당 자체가 곧 매수인 인수로 연결되는 것은 아닙니다. 배당모형상 인수는 0원입니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 실제 점유자, 체납 관리비, 내부 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 전입관계를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 마지막 변수는 임차인 선순위 여부
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.12 서대구신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 교보생명보험·신한카드의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 가격도 1회 유찰을 거치며 178,500,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 210,333,333원의 84.9% 수준입니다.
다만 임차인 임병옥의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로는 대항력 없음·인수 없음이라고 최종 확정할 수 없습니다. 배당모형은 인수 0원으로 계산되지만, 입찰의 최종 관문은 임차인의 전입일이 말소기준일 2024.04.12보다 앞서는지 확인하는 것입니다. 가격 차이는 확인되지만, 권리 확정은 이 한 가지 확인 절차를 거친 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
