82,600,000원
창원지방법원 2025타경12512. 김해시 구산동 김해구산5주공아파트 501동 11층 1104호로, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 감정가 118,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 82,600,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 101,083,333원과 최신 거래 107,000,000원보다 낮아 표면가격은 눈에 띕니다.
다만 이 사건의 핵심은 가격보다 임차관계입니다. 이순자는 2014.04.16 전입했고, 말소기준권리인 국민은행 근저당은 2015.08.13 설정됐습니다. 전입 시점은 더 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증금이 확인되지 않는 이상 낙찰 후 인수액과 실질취득액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12512 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 구산동 410 김해구산5주공아파트 501동 11층 1104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 동일면적 기준 | 59.99㎡ |
| 층 | 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 김동주 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 370,103,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.08.13 국민은행 근저당
말소기준권리는 2015.08.13 주식회사국민은행 근저당권 124,800,000원입니다. 이후 등기된 국세·지방세 압류, 최상찬·국민은행·근로복지공단의 가압류 및 2025.12.15 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류는 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 미배당 규모에 영향을 줄 수 있습니다.
② 임차관계 — 대항력 가능·보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이순자 | 2014.04.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복신고로 제외할 대상은 없습니다. 전입일은 선순위이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 후 미배당 보증금이 얼마인지 계산할 수 없습니다. 따라서 실질취득액 = 낙찰가 + 실제 인수액의 최종 수치도 현재는 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면 최저가는 81.7%, 실질가격은 아직 미정
구산5주공 동일면적 59.99㎡의 최근 12개월 거래는 12건이고 평균은 101,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.09의 107,000,000원입니다. 현재 최저가 82,600,000원은 최근 12개월 평균의 81.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 7 | 107,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 8 | 114,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 12 | 91,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 10 | 103,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 4 | 109,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 7 | 99,000,000원 |
| 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 101,083,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 124,800,000원 | 80,713,200원 |
| 3. 가압류 · 최상찬 | 47,507,456원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 136,380,817원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 402,162,029원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 채권총액은 710,850,302원, 예상배당은 80,713,200원, 미배당은 630,137,102원입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 임차인 보증금이 확인되지 않아 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 실제 인수액 확정값으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 82,600,000원 | 80,713,200원 | 630,137,102원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 57,820,000원 | 56,379,240원 | 654,471,062원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 40,474,000원 | 39,345,468원 | 671,504,834원 |
이 물건에서는 낙찰가가 더 내려간다는 사실만으로 안전성이 높아지지 않습니다. 선순위 임차인이 실제 대항력을 갖고 있고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재한다면, 낙찰가가 내려갈수록 그 미배당 보증금이 매수인에게 남을 가능성을 함께 검토해야 합니다. 따라서 회차별 최저가보다 이순자의 실제 보증금과 배당관계 확인이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 주위환경. 구산초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량출입이 자유롭고 위치와 대중교통 운행횟수 등을 고려한 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 아스팔트씽글지붕 15층 건물의 11층 1104호입니다.
- 도로. 남측 소로1류, 서측 소로2류, 동측 중로1류에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 865,800원/㎡입니다. 토지는 완경사·부정형의 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 단지·거래. 구산5주공은 560세대이고 1999.01.15 준공됐으며, 동일면적 최근 12개월 실거래는 12건입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란해 내부 이용 및 관리상태의 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이순자 보증금이 미상입니다. 이 금액이 확인되지 않으면 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일은 2014.04.16으로 선순위지만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 시세 비교 기준. 최저가 82,600,000원은 최근 12개월 평균의 81.7%이나, 실제 가격판단은 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 선순위 배당과 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란했습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “82,600,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
현재 최저매각가 82,600,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 101,083,333원의 81.7%이고 최신 거래 107,000,000원보다 낮습니다. 가격만 보면 관심을 가질 만한 구간이지만, 이 사건은 2014.04.16 전입한 이순자의 보증금이 미상이라는 한 가지 핵심 변수가 가격판단 전체를 바꿉니다.
말소기준인 2015.08.13 국민은행 근저당보다 전입이 빠르므로 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 주의가 있습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “표면가격은 최근 시세보다 낮지만 실질취득액은 미정”입니다. 보증금과 배당관계가 확인돼 인수액이 확정된 뒤에야 실제 가격 메리트도 판단할 수 있습니다.
