광주지방법원 2025타경33399. 광주 서구 농성동 632-20의 단독주택과 토지입니다. 토지는 172.9㎡, 건물은 1972.08.04 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택과 단층 부속건물로, 부속건물은 창고 및 화장실로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 187,412,000원으로 감정가 267,730,642원의 70% 수준까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 유찰 할인율이 아닙니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2025.09.16 갑구 17번 강제경매개시결정인데, 그보다 앞선 2022.12.06 갑구 12번 소유권이전청구권가등기가 존재합니다. 자료상 이 가등기는 말소기준보다 앞서 매수인이 인수하는 권리로 분류되어 있고, 별도 주의사항에도 담보가등기 여부 및 종류 확인 필요가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33399 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 농성동 632-20 · 화정로309번길 9-8 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 / 창고 및 화장실 |
| 토지 | 172.9㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 267,730,642원 / 187,412,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정옥 / 16,069,788원 |
| 매각조건 | 지분매각 · 매각 지분에 한하여 제시외 건물 및 수목 포함 · 특별매각조건 있음 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 경매보다 앞선 가등기가 핵심
과거 광주은행 근저당권과 1999년 가등기·가압류·가처분 등은 이미 말소됐습니다. 그러나 현재 살아 있는 권리 가운데 갑구 12번 가등기는 다릅니다. 김정옥 지분 16분의 1에 관한 소유권이전청구권가등기로, 가등기권자는 주식회사거동디앤씨입니다. 이 권리는 2022.12.06 접수되어 2025.09.16 경매개시결정보다 앞섭니다.
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차보증금이나 미배당 보증금 인수는 없고, 배당계산상 매수인의 금액형 인수액도 0원입니다. 다만 이는 선순위 가등기의 법률상 인수 문제와는 별개입니다.
② 매각조건 — 일반적인 단독주택 통매각과 다르다
매각물건명세서상 이 사건은 지분매각이며, 매각 지분에 한해 제시외 건물과 수목을 일괄매각합니다. 또한 특별매각조건으로 신청채권자이자 공유자인 김정옥에 한하여 공유자우선매수권을 1회로 제한한다고 기재돼 있습니다.
③ 가격 — 70% 할인만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 187,412,000원으로 감정가 267,730,642원 대비 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 131,188,399원(49%), 3회 유찰 시 91,831,879원(34.3%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 187,412,000원 | 16,069,788원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 131,188,399원 | 16,069,788원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 91,831,879원 | 16,069,788원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 김정옥의 청구액 16,069,788원은 전액 배당되는 구조이고, 금액형 미배당 인수는 0원입니다. 그러나 주변 실거래 시세와 직접 비교할 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수는 없습니다. 특히 선순위 가등기와 지분매각이라는 권리·환금성 리스크가 가격보다 먼저 해소돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,423,768원 |
| 2. 경매개시결정 · 김정옥 | 16,069,788원 | 16,069,788원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 167,918,444원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다. 배당상 미배당액은 0원이지만, 갑구 12번 선순위 가등기의 인수 여부는 별도의 권리문제입니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주건물은 단독주택, 부속건물은 창고 및 화장실로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 장기간 공실이며 1층 일부는 천장 등 일부가 파손돼 있습니다.
- 건물 구조. 주건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층, 부속건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층이며 사용승인일은 1972.08.04입니다.
- 입지. 광주광역시 서구청 남서측 인근으로, 저층 노후 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설과 간선도로가 있습니다.
- 토지. 172.9㎡의 대지, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 585,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 12번 가등기 원인·성격 확인. 소유권이전청구권가등기인지 담보가등기인지, 본등기 가능성과 말소 여부를 원문 서류로 확정해야 합니다.
- 가등기 대상 지분 확인. 갑구 12번은 김정옥 지분 16분의 1에 관한 가등기입니다. 실제 매각대상 지분과의 관계를 확인해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 여러 공유자가 존재하므로 낙찰 후 남는 공유관계와 사용·처분 제약을 검토해야 합니다.
- 공유자우선매수권 확인. 특별매각조건상 신청채권자 겸 공유자인 김정옥의 공유자우선매수권은 1회로 제한됩니다.
- 건물 상태 확인. 장기간 공실이고 1층 일부 천장 등이 파손돼 있으므로 현장 상태와 수선 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·수목 범위 확인. 매각 지분에 한하여 제시외 건물 및 수목이 포함됩니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 현장과 주변 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 확인할 한 줄
현재 최저가 187,412,000원은 감정가의 70%까지 내려왔고 임차인도 없으며 배당계산상 미배당 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다. 그러나 이 사건에는 경매개시결정보다 약 3년 앞선 갑구 12번 가등기가 있고, 자료상 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 여기에 지분매각, 공유자우선매수권 특별조건, 장기간 공실과 건물 파손까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “가격은 내려왔지만 권리확인 전에는 입찰가를 논할 단계가 아니다.” 가등기의 성격과 대상 지분을 명확히 하는 것이 이 물건의 출발점입니다.
