광주지방법원 2025타경33399. 광주광역시 서구 농성동 632-20의 단독주택 + 토지 사건입니다. 건물은 단독주택과 창고 및 화장실로 이용되고 있고, 1972.08.04 사용승인된 시멘트벽돌조 건물입니다. 임차인은 확인되지 않았지만 이 사건의 핵심은 임차관계가 아닙니다. 2022.12.06 등기된 갑구 12번 가등기가 2025.09.16 강제경매개시결정보다 앞서며, 등기 분석상 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
특히 이 가등기는 김정옥 지분 16분의 1 전부에 대한 이전청구권가등기이며 가등기권자는 주식회사거동디앤씨입니다. 제공된 주의사항에도 “갑구 12번 가등기 (담보가등기) — 종류 확인 필요”라고 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 배당표의 매수인 인수액 0원만 보고 “권리가 깨끗하다”고 판단하면 안 됩니다. 금액으로 산정되지 않은 등기상 인수 위험이 별도로 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33399 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 농성동 632-20 |
| 도로명주소 | 화정로309번길 9-8 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 · 창고 및 화장실 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택 · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 창고 및 화장실 · 사용승인일 1972.08.04 |
| 토지 | 대 · 172.9㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 267,730,642원 / 267,730,642원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정옥 / 16,069,788원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 가등기
과거 광주은행 근저당권과 한미은행 가압류·가처분 등은 이미 말소되어 있습니다. 2024.08.07 김정옥 명의 근저당권 25,000,000원도 2026.06.11 말소되었습니다. 반면 2022.12.06 갑구 12번 가등기는 현재 권리분석에서 소멸 처리되지 않고, 매수인 인수로 분류돼 있다는 점이 결정적입니다.
② 점유·매각조건 — 임차인은 없지만 단순한 물건은 아니다
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 이 사건이 지분매각이고 특별매각조건이 있으며, 매각 지분에 한해 제시외 건물 및 수목을 포함해 일괄매각한다고 기재되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,730,642원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,548,229원 |
| 2. 갑구 17번 경매개시결정 · 김정옥 | 16,069,788원 | 16,069,788원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,112,625원 |
배당계산상 신청채권자 청구액은 전액 충족되고 부족액은 0원입니다. 다만 이 표의 매수인 금액 인수 0원은 갑구 12번 가등기의 등기상 인수 위험이 없다는 뜻이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 문제는 남는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 267,730,642원 | 16,069,788원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 214,184,513원 | 16,069,788원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 171,347,610원 | 16,069,788원 | 0원 |
1회 또는 2회 유찰되어 매각가가 내려가더라도 제공된 배당 시나리오에서는 신청채권자 청구액이 모두 충족됩니다. 그러나 선순위 가등기는 가격 하락으로 자동 해소되는 권리가 아닙니다. 따라서 “유찰되면 싸진다”는 가격 논리만으로 접근하기 전에 가등기와 지분매각 구조를 먼저 해결해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 서구청 남서측 인근에 위치하며, 저층의 노후화된 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 주를 이루는 정비된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설과 간선도로가 있습니다.
- 이용상태. 단독주택과 창고 및 화장실로 이용 중입니다.
- 토지. 대 172.9㎡, 평지·정방형·세로한면(가)이며 공시지가는 585,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·전통상업보존구역입니다.
- 건물 상태. 장기간 공실이며 1층 일부 천장 등 일부가 파손되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 12번 가등기 원본 확인. 2022.12.06 매매예약에 따른 지분 16분의 1 이전청구권가등기의 실질 성격과 매수 후 존속 범위를 확인해야 합니다.
- 담보가등기 여부 확인. 제공 주의사항 자체가 “담보가등기 — 종류 확인 필요”라고 표시하고 있으므로 말소 여부를 단정하지 말고 관련 원인서류를 대조해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 전체 부동산을 단독으로 취득하는 일반 매각과 달리 매각 대상 지분 및 매각 지분에 포함되는 제시외 건물·수목의 범위를 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수권 확인. 신청채권자겸 공유자인 김정옥에 한하여 공유자우선매수권 1회 제한이라는 특별매각조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 장기간 공실이고 1층 일부가 파손되어 있으므로 내부 상태와 보수 범위를 직접 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가나 유찰가를 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도의 가격 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 가등기 관련 원인서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 배당 인수 0원보다 선순위 가등기가 먼저다
이 사건은 임차인이 없고 신청채권자의 청구액도 매각대금 안에서 충분히 배당되는 구조입니다. 하지만 그것만으로 안전한 경매는 아닙니다. 2022.12.06 갑구 12번 가등기가 경매개시결정보다 앞서고 매수인 인수로 분류되어 있으며, 그 가등기 자체도 담보가등기 여부를 확인해야 하는 상태입니다. 여기에 지분매각, 공유자우선매수권 특별조건, 장기간 공실과 일부 파손까지 함께 존재합니다. 실거래 자료가 없어 가격 우위도 확인할 수 없습니다. 이 물건의 우선순위는 가격 계산보다 가등기 성격과 매각 지분의 법률관계를 먼저 확정하는 것입니다.
