창원지방법원 2025타경12548. 김해시 대청동 갑오마을 305동 6층 604호, 동일 면적 실거래 기준 전용 126.48㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 하경신이며, 2012.11.07. 공유자 전원 지분을 거래가 240,000,000원에 이전받았습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.02.17. 설정된 주식회사애큐온저축은행 근저당권 248,400,000원입니다. 그 뒤 삼성카드와 엔에이치농협캐피탈 가압류, 2025.12.15. 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 중요한 문제는 현재 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 240,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 평균은 230,200,000원, 최신 2026.05 거래는 230,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 거래를 비교한 추세도 -5.9%이므로 전체 평균 238,666,666원보다 최근 시세를 우선해서 보는 편이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12548 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 321-4 갑오마을 305동 6층604호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 계동로102번길 17-27 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 126.48㎡ · 19층 건물 내 6층 604호 |
| 소유자 | 하경신 · 2012.11.07. 거래가 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 226,105,525원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.17. 접수된 을구 14번 주식회사애큐온저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 248,400,000원, 채무자는 하경신입니다. 이후 2023.12.19. 삼성카드 가압류 6,532,584원, 2024.04.03. 엔에이치농협캐피탈 가압류 28,815,112원, 2025.12.15. 애큐온저축은행의 임의경매개시결정이 접수됐고, 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 기준 신건 가격은 높다
갑오마을3단지대동의 동일 면적 126.48㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 238,666,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 230,200,000원과 최신 거래 230,000,000원, 최근 추세 -5.9%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 126.48㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 126.48㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2025.12 | 126.48㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 2025.09 | 126.48㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2025.06 | 126.48㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2025.01 | 126.48㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2024.07 | 126.48㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2024.06 | 126.48㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 126.48㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2024.02 | 126.48㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2023.12 | 126.48㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2023.12 | 126.48㎡ | 5 | 238,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 126.48㎡ | 5건 | 230,200,000원 |
최저매각가 240,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.3%입니다. 최신 거래도 230,000,000원이고 최근 거래 추세가 -5.9%이므로, 전체 12건 평균 238,666,666원만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다. 현 회차 가격은 최근 시세보다 저렴한 구간이 아니라 최근 시세 이상인 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 248,400,000원 | 235,840,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,532,584원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 28,815,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 283,747,696원 중 예상배당은 235,840,000원, 미배당은 47,907,696원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 47,907,696원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 95,235,696원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 133,098,096원 | 0원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 현 회차는 최근 시세 이상이지만 1회 유찰 시 매각가는 192,000,000원, 2회 유찰 시 153,600,000원으로 낮아집니다. 유찰되더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해서부경찰서 남서측 인근으로, 대단위 아파트단지·단독주택·상가 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 시가지 부근에 위치해 전반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 19층 건물 내 6층 604호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·난방·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남서측으로 약 8m 내외 포장도로와 접하고 단지 내 도로와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 단지. 갑오마을3단지대동은 298세대, 2000.07.31. 준공입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 238,666,666원보다 최근 12개월 평균 230,200,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.9%이므로 신건 가격 240,000,000원에 가격 가점을 주지 않는 편이 안전합니다.
- 점유관계 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부조사가 불가했고 임대관계는 미상이므로 현장 점유자를 별도 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 발생하더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서와 현장 점유 상태, 매각 관련 원본 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 말소기준은 2022.02.17. 애큐온저축은행 근저당권이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이어서 권리 구조는 단순한 편입니다.
하지만 가격 평가는 다릅니다. 최저매각가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 230,200,000원의 104.3%, 최신 거래는 230,000,000원이며 최근 추세도 -5.9%입니다. 따라서 현 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 권리는 합격권, 가격은 보류. 이 사건은 권리보다 최근 시세와 유찰 여부를 중심으로 판단할 물건입니다.
