창원지방법원 2025타경12548. 김해시 대청동 갑오마을3단지대동 305동 604호, 전용 126.48㎡ 아파트입니다. 감정가는 240,000,000원이지만 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 168,000,000원으로 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%이고, 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균의 73.0%입니다.

권리관계의 중심은 2022년 설정된 애큐온저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 248,400,000원이고 신청채권자의 청구액은 226,105,525원입니다. 이후 삼성카드와 엔에이치농협캐피탈의 가압류가 설정됐으나 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸 예정입니다. 다만 등기상 권리 정리와 실제 점유관계 확인은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 가압류 소멸 예정

말소기준권리는 2022.02.17 설정된 애큐온저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 248,400,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 뒤에 설정된 삼성카드 가압류 6,532,584원과 엔에이치농협캐피탈 가압류 28,815,112원도 매각으로 소멸 예정입니다. 경매개시결정 등기도 매각으로 정리되는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래 대비 73%, 하지만 하락 추세

갑오마을3단지대동 동일 평형인 전용 126.48㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 238,666,666원이지만, 가격 판단에는 오래된 고가 거래의 영향을 줄이기 위해 최근 12개월 5건 평균 230,200,000원과 최신 거래가 230,000,000원을 우선 적용합니다.

현재 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균 230,200,000원의 73.0%입니다. 최신 거래인 2026년 5월 8층 230,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 등기상 인수액이 0원이므로 현재 추정 실질취득금액은 낙찰가 기준 168,000,000원이며, 취득 관련 비용과 명도·수리비 등은 별도로 고려해야 합니다.

다만 최근 12개월 평균이 230,200,000원인 반면, 전체 12건 평균은 238,666,666원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세도 -5.9%로 하락세입니다. 따라서 전체 평균과의 차이만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

애큐온저축은행의 채권액은 배당 추정에 사용한 채권최고액 248,400,000원 기준입니다. 경매 신청 청구액은 226,105,525원으로 별도 구분해야 합니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

매각대금 168,000,000원에서 추정 집행비용 3,152,000원을 제외하면 애큐온저축은행에 164,848,000원이 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자들에게는 배당이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

전체 추정 채권액은 283,747,696원, 채권자 총배당액은 164,848,000원이며, 미배당 채권액은 118,899,696원입니다. 그러나 미배당액은 채권자 측의 채권 부족액이지 매수인이 인수해야 하는 금액을 뜻하지 않습니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 회차별 배당·자금 시나리오

회차별 금액은 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 다음 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리 및 배당 추정 기준이며, 미확인 임대차 등으로 실제 부담이 발생할 가능성을 배제하는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 대청동 김해서부경찰서 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 단독주택, 상가 등이 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 시가지 부근에 위치하여 전반적인 대중교통 사정이 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 19층 건물 중 6층입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·난방·소화전 설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 단지 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며 단지 내부 도로와도 연결됩니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 장유지구 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 계동초등학교 상대보호구역 및 중점경관관리구역 관련 사항이 있으며, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
• 공부·위반. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 298세대 아파트로 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 가격 추세가 -5.9%이고 거래가격의 편차도 있어, 취득 후 매도 가능 가격은 보수적으로 검토해야 합니다.
• 내부 상태. 현장 폐문부재로 내부조사가 이뤄지지 않았습니다. 외부관찰과 경비실 탐문 등을 통해 이용상태를 확인했으므로, 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 전체 평균 238,666,666원보다 최근 12개월 평균 230,200,000원과 최신 거래가 230,000,000원을 우선 참고하세요. 최근 가격 추세 -5.9%도 함께 반영해야 합니다.
• 현재 가격 메리트 검토. 최저가 168,000,000원은 최근 평균의 73.0%입니다. 다만 실제 낙찰가가 상승하거나 명도·수리비가 발생하면 실질취득금액과 가격 여력이 달라집니다.
• 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 관련 자료를 대조하고 실제 점유자 및 대항력 여부를 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부조사가 이뤄지지 않았습니다. 누수, 설비, 마감재 상태와 수리비 발생 가능성을 검토해야 합니다.
• 근저당 채권액 구분. 애큐온저축은행 채권최고액은 248,400,000원, 신청채권자 청구액은 226,105,525원입니다. 채권최고액과 실제 청구액, 확정 배당액을 혼동하지 마세요.
• 관리비 체납 확인. 체납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 관리사무소에 확인하세요.
• 매각 일정 및 회차 확인. 현재 매각기일은 2026.09.30, 최저매각가격은 168,000,000원입니다. 유찰 여부와 향후 일정은 실제 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격 여지는 확인, 점유와 하락세는 미해결”

이 물건은 1회 유찰을 거쳐 최저가가 168,000,000원으로 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 230,200,000원과 비교하면 73.0% 수준으로 가격 차이가 분명합니다. 말소기준권리 이후의 가압류도 소멸 예정이고 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격 추세는 -5.9%의 하락세입니다. 더구나 현장 폐문부재로 내부조사가 불가능했고 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 이유만으로 명도 부담이 없다고 평가하거나, 최근 평균 시세와 최저가의 차이를 전부 수익으로 계산해서는 안 됩니다.

결론적으로, 등기상 권리는 비교적 단순하고 최근 시세 대비 가격 여지도 있지만, 하락 추세와 점유·내부 상태의 불확실성을 반영한 보수적 접근이 필요합니다. 실제 점유관계와 명도 부담을 확인한 뒤, 취득비용·수리비·매도 가능 가격을 반영하여 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.