창원지방법원 2025타경12575. 김해시 관동동 팔판마을부영그린타운8차 203동 13층 1302호, 전용 84.7888㎡ 아파트입니다. 현 소유자 조영민은 2016.01.15 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 252,500,000원입니다. 이후 2018.01.11 삼성생명보험주식회사 명의로 채권최고액 177,600,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권은 2025.09.30 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이어 2025.12.16 한국자산관리공사가 임의경매를 개시한 흐름입니다.
이 권리 흐름에서는 2018.01.11 설정 근저당이 담보권의 기준이 되고, 2025.09.30의 권리이전은 그 담보권의 순위를 새로 만드는 것이 아니라 기존 근저당권을 한국자산관리공사가 승계한 기록입니다. 확인된 임차인은 없으며 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 따라서 현재 사건의 승부처는 인수금보다는 2.05억원이라는 가격이 최근 거래 수준에 맞는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 관동동 448-3 팔판마을부영그린타운8차아파트 203동 13층 1302호 · 도로명 경상남도 김해시 계동로 31 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7888㎡ · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 조영민 · 2016.01.15 소유권이전 · 거래가액 252,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 131,807,887원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 사용승인 | 2005.02.22 · 철근콘크리트구조 · 건축물대장 기준 15층 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당에서 한국자산관리공사 경매로
2005년 국민은행 근저당권은 2005.06.28 해지됐고, 2008년 한국농촌공사 근저당권은 2010.01.14 해지됐습니다. 2013·2014년 삼성생명보험 근저당권도 2016.01.15 해지됐습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 담보권은 2018.01.11 삼성생명보험주식회사 채권최고액 177,600,000원 근저당이며, 이 권리가 2025.09.30 한국자산관리공사로 이전된 뒤 2025.12.16 임의경매가 개시됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.05억은 최근 12개월 평균의 116.8%
팔판마을부영그린타운8차는 224세대, 사용승인일 2005.02.22인 아파트입니다. 대상 면적과 매칭되는 전용 84.79㎡ 실거래 12건은 2025.04부터 2026.06까지 150,000,000원~205,000,000원에 분포합니다. 전체 12건 평균은 174,750,000원이지만, 가격 판단에서는 최근성이 더 높은 최근 12개월 11건 평균 175,454,545원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.79㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 7 | 178,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 13 | 188,000,000원 |
| 2026.01 | 84.79㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 2026.01 | 84.79㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 84.79㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 84.79㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.79㎡ | 11 | 177,000,000원 |
| 2025.11 | 84.79㎡ | 13 | 163,000,000원 |
| 2025.11 | 84.79㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2025.10 | 84.79㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2025.04 | 84.79㎡ | 1 | 167,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.79㎡ | 11건 | 175,454,545원 |
현재 실질취득가 205,000,000원은 최근 12개월 평균 175,454,545원의 116.8%입니다. 최신 거래인 2026.06 거래가는 155,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 5.1%로 마이너스 추세는 아니지만, 그렇다고 현재 경매 최저가 2.05억원에 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 신건 가격은 최근 실거래 범위의 최고가와 같은 205,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,670,000원 |
| 1. 신청채권자 · 한국자산관리공사 | 131,807,887원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 201,330,000원 |
현재 배당 추정에서는 집행비용 3,670,000원과 소유자 잔여 201,330,000원이 반영되고, 신청채권자 청구액 131,807,887원의 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당은 배당요구와 채권계산서 등 법원 원본을 기준으로 확인해야 합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관동중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·공원 등이 소재합니다. 주위환경은 보통인 편으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북측 폭 약 25m 내외 포장도로, 동측 왕복4차선 포장도로, 서측 폭 약 8m 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,362,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 지정이 있습니다.
- 환금성. 팔판마을부영그린타운8차는 224세대이며 전용 84.79㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 150,000,000원에서 205,000,000원까지 분포합니다.
- 건물 기재 차이. 203동 총 층수는 제시목록·등기사항전부증명서 기준 13층, 집합건축물대장 기준 15층으로 서로 다릅니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 말 것. 실질취득 205,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.8%입니다.
- 최신 거래도 함께 볼 것. 최신 2026.06 거래가는 155,000,000원으로 현재 최저가 205,000,000원보다 낮습니다.
- 유찰 시나리오 분리. 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원으로 가격 조건이 크게 달라집니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현황조사와 현장에서 대조하세요.
- 층수 기재 차이 확인. 등기 관련 자료의 13층과 집합건축물대장의 15층 표기가 다른 점을 원본 서류에서 확인하세요.
- 배당 추정치 원본 대조. 신청채권 131,807,887원과 예상배당 0원이 함께 나타나는 만큼 실제 채권계산서·배당요구·매각물건명세서를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 현재 가격은 보류”
이 사건의 핵심은 권리와 가격이 서로 다른 방향을 가리킨다는 점입니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 2018.01.11 설정된 근저당권이 2025.09.30 한국자산관리공사로 이전되고, 2025.12.16 임의경매로 이어진 담보권 실행 구조도 읽기 어렵지 않습니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 실질취득은 205,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 175,454,545원, 최신 2026.06 거래는 155,000,000원입니다. 실질취득이 최근 평균의 116.8%인 신건을 ‘경매라서 싸다’고 볼 수는 없습니다. 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원으로 조건이 달라지는 만큼, 권리는 합격이지만 현재 회차의 가격 매력은 낮다는 결론이 적절합니다.
