창원지방법원 2025타경12575. 김해시 관동동 팔판마을부영그린타운8차 203동 1302호, 전용 84.79㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 조영민이고, 2015년11월21일 매매를 원인으로 2016년01월15일 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 252,500,000원입니다. 이후 2018년01월11일 삼성생명보험주식회사 명의로 채권최고액 177,600,000원의 근저당권이 설정됐고, 2025년09월30일 그 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이어 2025년12월16일 한국자산관리공사가 임의경매를 개시했습니다.
임차인 신고는 없고 매수인 인수액도 0원으로 제시됩니다. 따라서 이 사건의 중심은 대항력 임차인 인수 문제가 아니라 현재 회차의 가격이 실거래 대비 어느 수준인지, 그리고 2018년 근저당권과 경매개시결정 사이의 말소·배당 흐름을 원문에서 최종 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12575 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 관동동 448-3 팔판마을부영그린타운8차아파트 203동 13층1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.79㎡ · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 조영민 · 거래가액 252,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 131,807,887원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않고, 매수인 인수액은 0원입니다. 등기 흐름상 핵심은 2018년01월11일 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권(채권최고액 177,600,000원)입니다. 이 근저당권은 2025년09월30일 한국자산관리공사로 이전됐고, 같은 한국자산관리공사가 2025년12월16일 임의경매를 개시했습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 아래
팔판마을부영그린타운8차 동일면적 84.79㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 174,750,000원, 최근 12개월 평균은 175,454,545원이며, 최신 거래는 2026.06의 155,000,000원입니다. 최근 12개월 흐름은 이전 구간보다 5.1% 높은 것으로 제시됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.79㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 7 | 178,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 13 | 188,000,000원 |
| 2026.01 | 84.79㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 2026.01 | 84.79㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 84.79㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 84.79㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.79㎡ | 11 | 177,000,000원 |
| 2025.11 | 84.79㎡ | 13 | 163,000,000원 |
| 2025.11 | 84.79㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2025.10 | 84.79㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2025.04 | 84.79㎡ | 1 | 167,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.79㎡ | 11건 | 175,454,545원 |
현재 최저매각가 143,500,000원은 최근 12개월 평균의 81.8%이고, 전체 실거래 평균 대비로도 82.1%입니다. 또한 최신 거래 155,000,000원보다 낮습니다. 이번 사건에는 인수액이 없으므로 시세 비교의 기준은 그대로 최저가 143,500,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 140,691,000원 |
현재 회차 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액은 131,807,887원이고, 등기상 한국자산관리공사가 이전받은 2018년 근저당권도 존재하므로 실제 배당결과는 법원의 채권신고·배당절차와 원문 서류를 기준으로 확인해야 합니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 143,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 100,450,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 70,315,000원 | 0원 |
이 사건은 인수형 임차인이 없기 때문에 낙찰가가 내려가도 별도의 임차보증금 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 현재 회차부터 매수인의 실질취득 기준액은 제시된 매각가와 동일하게 볼 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항 기준)
- 용도. 아파트로 이용 중이며, 사용승인일은 2005.02.22입니다.
- 입지. 관동중학교 남동측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·공원 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북측 폭 약 25m 내외 포장도로, 동측 왕복4차선 포장도로, 서측 폭 약 8m 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,362,000원/㎡입니다.
- 건물표시 확인. 제시목록·등기사항전부증명서 기준 203동 총 층수는 13층, 집합건축물대장 기준은 15층으로 차이가 있습니다.
- 단지. 팔판마을부영그린타운8차는 224세대이며 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2018년 근저당권과 2025년 한국자산관리공사로의 권리이전, 경매개시결정 사이의 말소관계를 최신 등기사항으로 확인하세요.
- 배당자료 대조. 청구액 131,807,887원과 실제 채권계산서·배당요구 내역을 확인해 예상배당표와 비교하세요.
- 임차관계 확인. 현재 임차인은 없지만, 현황조사서와 매각물건명세서 원문에서 점유자를 다시 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 175,454,545원, 최신 거래 155,000,000원과 현재 최저가 143,500,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 층수 표시 차이. 등기·제시목록의 13층과 집합건축물대장의 15층 차이를 건축물대장 원문에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 실제 인도·정산 과정에서 발생할 수 있는 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 현재 시세 아래
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 임차보증금 승계 위험은 없는 구조입니다. 가격 측면에서는 1회 유찰된 최저가 143,500,000원이 최근 12개월 동일면적 평균 175,454,545원의 81.8%이고, 최신 거래 155,000,000원보다도 낮습니다. 최근 실거래 추세 역시 +5.1%로 제시됩니다.
다만 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 확인 포인트는 2018년 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 뒤 같은 기관이 경매를 신청한 흐름과 실제 배당자료입니다. 가격 지표는 유리한 편이지만, 배당·말소 원문 대조가 끝난 뒤 입찰가를 확정하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
