창원지방법원 2025타경12611. 김해시 삼정동 ‘더테라스’ 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박양숙은 2015.05.27 거래가액 223,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2020.01.31 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 122,100,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.03.12 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 한 차례 유찰돼 감정가 164,000,000원의 70%인 114,800,000원에서 시작합니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 현재 시세 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 이 물건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않으므로, “30% 할인됐으니 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 2015년 소유권 취득가 223,000,000원 역시 현재 시세를 대신하는 비교값으로 쓰기에는 시점이 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12611 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼정동 143-34 더테라스 2층 201호 · 도로명 경상남도 김해시 분성로494번길 28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지하 1층, 지상 4층 건물 |
| 소유자 | 박양숙 (2015.05.27 소유권이전 · 거래가액 223,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 114,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 91,573,003원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 준공 / 세대수 | 2015.02.16 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 임차인 없음·매수인 인수 0원
임차인 없음. 현재 배당 추정에서도 매수인에게 넘어가는 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2020.01.31 설정된 주식회사하나은행의 근저당권(채권최고액 122,100,000원)이고, 2023년 추가 근저당과 2025년 가압류 3건, 국세 압류 및 경매개시결정은 모두 그 이후 권리입니다. 말소기준 근저당은 2025.03.12 한국주택금융공사로 이전됐으며 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가와 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 114,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 80,360,000원(49%), 그 다음은 56,252,000원(34.3%)으로 제시되어 있습니다. 하지만 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래가가 없어, 어느 회차도 현재 시세 대비 몇 % 저렴한지 계산할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 114,800,000원 | 70% | 443,274,455원 |
| 2회 유찰 시 | 80,360,000원 | 49% | 477,153,735원 |
| 3회 유찰 시 | 56,252,000원 | 34.3% | 500,827,791원 |
이 물건의 가격 판단에서 중요한 숫자는 ‘감정가 대비 70%’ 자체가 아니라 실제 매수·매도 시장에서 114,800,000원이 어느 위치인가입니다. 현재 확인되는 2015년 소유자 취득가 223,000,000원은 약 11년 전 거래이므로, 최신 시세의 대체값으로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,407,200원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,100,000원 | 112,392,800원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 경남신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 242,250,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 45,817,255원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 114,800,000원 가정 시 채권자 총 청구액 555,667,255원 중 112,392,800원이 배당되고, 미배당액은 443,274,455원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해삼성초등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 부산김해경전철 인제대역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하 1층·지상 4층 건물이며 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 주상용 건부지이며 남서측과 남동측으로 각각 소로2류와 접합니다. 토지면적은 431.0㎡, 공시지가는 870,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 소로2류와 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2015.02.16 준공, 8세대 규모의 다세대주택입니다. 최근 실거래 비교값이 없어 매도환금성은 현장 시세와 수요 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 층 표기 확인. 등기·제시목록의 ‘2층 201호’와 집합건축물대장의 ‘1층 201호’가 실제 동일 호실을 가리키는지 건축물현황도와 현장을 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부 관찰·탐문과 유사주택의 일반적 설비 수준을 기준으로 감정됐습니다.
- 시세 검증. 최저가 114,800,000원이 감정가의 70%라는 것과 현재 시장가 대비 할인은 별개입니다. 인근 중개업소의 실제 매도 가능 가격을 확인하세요.
- 권리 원본 확인. 2020.01.31 말소기준 근저당과 2025.03.12 한국주택금융공사로의 근저당권 이전, 후순위 권리의 소멸관계를 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 세금·배당 변수. 국의 압류가 등기돼 있고, 배당 추정에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.
- 관리·점유 상태. 내부 관리상태가 확인되지 않았으므로 실제 점유자, 명도 필요 여부, 공용부분 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 확인과 가격 검증’이 승부처
이 사건은 임차인 보증금 승계나 매수인 인수권리가 없는 구조라 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가 114,800,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득 역시 114,800,000원입니다. 다만 가격 쪽에는 확정적인 할인 근거가 없습니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없고, 더테라스는 8세대의 소규모 다세대입니다. 여기에 등기상 2층 201호와 건축물대장상 1층 201호의 표시 차이, 내부 미확인까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수 위험을 피하는 것”보다 “내가 사는 호실이 정확히 무엇인지, 그리고 114,800,000원이 실제 시장가보다 충분히 낮은지 확인하는 것”입니다.
