창원지방법원 2025타경12648. 김해시 내동 ‘연지공원푸르지오’ 108동 14층 1403호 아파트입니다. 소유자는 진미정이고, 2022.05.04. 소유권이전과 동시에 김해농업협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024.12.03. 주식회사대우에스티의 471,702,686원 가압류가 붙었고, 2025.12.31. 주식회사 대신저축은행의 강제경매개시결정이 등기됐지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
임차인은 안수영 1명입니다. 전입신고일이 2023.03.02.로 말소기준인 2022.05.04.보다 뒤이므로 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 배당요구는 2026.03.25. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당 순위와 최우선변제 가능성은 반드시 추가 확인해야 합니다. 이 부분은 배당액에는 영향을 줄 수 있지만, 현재 권리분석상 매수인이 임대차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12648 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내동 121-2 연지공원푸르지오 108동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 114.8366㎡ · 지상 20층 내 14층 |
| 소유자 | 진미정 · 단독소유 · 거래가액 577,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 747,000,000원 / 747,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대신저축은행 / 27,617,427원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.05.04. 김해농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 540,000,000원이고, 이후 주식회사대우에스티 가압류와 주식회사 대신저축은행의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2022.03.18. 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁과 금지사항등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 등기상 매수인이 인수할 권리는 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안수영 | 2023.03.02 | 미상 | 2026.03.25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 90.0%
연지공원푸르지오 동일 면적 실거래는 최근 12개월 12건이며 평균 거래금액은 829,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 12층 828,000,000원이고, 이번 신건 최저가는 747,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 90.0%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 114.84㎡ | 12 | 828,000,000원 |
| 2026.06 | 114.84㎡ | 12 | 810,000,000원 |
| 2026.06 | 114.94㎡ | 22 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 114.84㎡ | 14 | 850,000,000원 |
| 2026.05 | 111.71㎡ | 12 | 818,000,000원 |
| 2026.05 | 114.84㎡ | 22 | 857,000,000원 |
| 2026.03 | 114.84㎡ | 30 | 855,000,000원 |
| 2026.03 | 114.84㎡ | 31 | 850,000,000원 |
| 2026.03 | 114.94㎡ | 11 | 900,000,000원 |
| 2026.01 | 114.94㎡ | 23 | 849,000,000원 |
| 2026.01 | 114.84㎡ | 9 | 820,000,000원 |
| 2025.12 | 114.84㎡ | 5 | 820,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 829,750,000원 |
실거래 범위는 700,000,000원~900,000,000원이고 최근 12개월 평균은 829,750,000원입니다. 특히 동일 14층의 2026.06. 거래금액은 850,000,000원이며, 최신 2026.08. 거래도 828,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저가는 747,000,000원으로 최근 12개월 평균의 90.0%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 747,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,870,000원 |
| 1. 근저당 · 김해농업협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대우에스티 | 471,702,686원 | 197,130,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 대신저축은행 | 27,617,427원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,039,320,113원, 예상 배당액은 737,130,000원, 미배당액은 302,190,113원입니다. 주식회사 대신저축은행의 신청채권 27,617,427원은 현재 가정에서는 배당되지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 내동 연지공원 서측 인근으로, 주변은 아파트 단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경전철역인 연지공원역이 있습니다.
- 단지. 연지공원푸르지오 814세대, 사용승인일 2022.02.28. 아파트입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 20층 내 14층 1403호이며, 도시가스 난방·승강기·소화설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 30미터 내외 도로, 남서측과 북측 약 10미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 967,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 안수영의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 임대차자료를 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 대항력은 없지만 보증금 규모에 따라 배당구조가 달라질 수 있으므로 우선변제 여부를 확인하세요.
- 시세 대조. 최근 12개월 평균 829,750,000원, 최신 거래 828,000,000원과 실제 입찰가를 비교하세요.
- 동일 층 거래 확인. 2026.06. 동일 14층 114.84㎡ 거래금액은 850,000,000원입니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 권리분석 중심축은 분명합니다. 2022.05.04. 김해농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 안수영 1명이지만 2023.03.02. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 최저가 747,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 829,750,000원의 90.0%이고 최신 거래 828,000,000원보다 낮습니다. 따라서 권리 인수 부담 없이 최근 거래가격보다 낮은 출발가격이라는 점은 긍정적입니다. 다만 임차인의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 만큼 권리의 마지막 확인 포인트는 임차인의 배당관계입니다.
