서울중앙지방법원 2025타경102406. 동작구 상도1동 더포레스트 9층 903호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 문지우는 2022.03.18. 매매대금 300,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택 등기가 기재됐습니다.
이 사건의 핵심은 “보증금 300,000,000원을 낙찰자가 떠안는가”입니다. 임차인 정민지는 2022.03.15. 전입하고 2022.02.23. 확정일자를 받았으며, 2023.07.24. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2023.09.15. 국가 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외하고 임차인에게 배당되는 금액은 175,891,200원이며, 원칙상 미회수 124,108,800원이 매수인 인수 위험으로 남습니다.
다만 2026.05.12. 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 매각물건명세서 비고에도 을구 3번 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다고 기재돼 있어, 이 확약이 그대로 적용되면 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 9층 903호 · 도로명주소 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건 내 903호 |
| 소유자 | 문지우 (2022.03.18. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 179,200,000원 (6회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.09.15. 갑구 3번 압류 · 국(영등포세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
① 권리 흐름 — 확약서가 결론을 바꾼다
2021.12.27. 수협은행 근저당권이 채권최고액 5,376,000,000원으로 설정됐으나, 2022.03.18. 일부포기를 원인으로 해당 근저당권설정등기 말소가 기재됐습니다. 현재 말소기준은 2023.09.15. 국가 압류이며, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민지 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2022.03.15. / 2022.02.23. | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2023.07.24. | 실질 0원* 확약 전 룰상 124,108,800원 |
임대차계약일은 2022.02.21., 점유개시일은 2022.03.18.이며 임차권등기 접수일은 2023.07.24.입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 전입일이 말소기준보다 앞서 확약 전에는 매수인 인수 가능성이 있는 임차인입니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,308,800원 |
| 1. 임차인 정민지 보증금 | 300,000,000원 | 175,891,200원 |
| 2. 수협은행 근저당권 | 5,376,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 신청채권 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 배당 부족분은 124,108,800원입니다. 일반적인 대항력 인수 규칙에서는 매수인이 부담할 금액이지만, 제출된 확약서가 유효하게 적용되면 정민지 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 전혀 다른 계산
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 전 실질취득 | 확약 적용 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰(80%) | 179,200,000원 | 124,108,800원 | 303,308,800원 | 179,200,000원* |
| 7회 유찰 시(64%) | 143,360,000원 | 159,447,040원 | 302,807,040원 | 143,360,000원* |
| 8회 유찰 시(51%) | 114,688,000원 | 187,717,632원 | 302,405,632원 | 114,688,000원* |
확약이 없다면 유찰로 매각가가 179,200,000원에서 143,360,000원, 114,688,000원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액이 각각 159,447,040원, 187,717,632원으로 커집니다. 그 결과 실질취득액은 계속 300,000,000원 안팎에 머뭅니다. 대항력 인수형 물건은 낮은 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다는 뜻입니다.
반대로 제출된 확약서가 유효하면 정민지 임차인의 인수액은 실질 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같아집니다. 따라서 이 사건은 확약서 원본과 매각물건명세서 기재의 효력이 가격 판단을 좌우하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 가정해 가격이나 대출 조건을 적용해서는 안 됩니다.
- 입지. 강남초등학교 서측 인근으로, 주변에는 오피스텔·아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 상도역이 있어 대중교통 이용편의는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물로 위생·급배수·공용승강기·난방·소화· 기계식 주차설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 대상 토지는 422.5㎡, 사다리형·소로한면이며 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 ㎡당 5,668,000원이고 도로 및 건축선 저촉, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 현장 확인 한계. 현장조사 당시 점유자의 폐문 부재로 내부 인테리어와 설비 작동 여부, 실제 점유관계를 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 통계가 없고 6회 유찰된 근린시설·오피스텔 이용 물건이므로, 감정가 할인율보다 실제 임대수요와 매수층을 우선 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.12. 제출된 확약서의 원문, 제출 주체, 대상 채권과 매수인에 대한 잔존청구권 포기 범위를 직접 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 을구 3번 정민지 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 매각물건명세서 비고를 최신 원본과 대조하세요.
- 별도 점유자 조사. 확약은 정민지 임차권에만 적용됩니다. 폐문 부재로 확인하지 못한 실제 점유자와 추가 임대차관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.03.18. 민간임대주택 등기가 기재돼 있으므로 매각 후 말소 여부와 관련 의무의 처리 상태를 원본 서류로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 오피스텔로 이용 중이므로 건축물대장상 용도, 실제 이용의 적법성, 대출·세금 조건을 확인하세요.
- 가격 검증. 6회 유찰과 감정가 80%만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 인근 유사 근린시설·오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 내부·기계식 주차 확인. 내부 상태와 설비 작동 여부를 확인하지 못했으므로 보수비와 기계식 주차 이용 조건을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 유효해야 179,200,000원짜리 물건이다”
확약서를 제외하고 계산하면 이 물건은 대항력 있는 보증금 300,000,000원의 인수형입니다. 현재 최저가 179,200,000원에 낙찰받아도 룰상 보증금 부족분 124,108,800원이 남아 실질취득액은 303,308,800원이 됩니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 증가해 총액은 300,000,000원 안팎에서 거의 움직이지 않습니다.
그러나 2026.05.12. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했으며, 매각물건명세서도 임차권 비인수·말소를 명시합니다. 이 내용이 그대로 적용된다면 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득액은 179,200,000원*입니다.
다만 이 물건은 근린시설이면서 오피스텔로 이용되고 있고 이미 6회 유찰됐으며, 비교 가능한 실거래 통계도 없습니다. 확약으로 주된 권리위험이 해소됐더라도 가격이 싸다는 증거까지 생긴 것은 아닙니다. 결론은 권리는 확약서 원본 확인을 전제로 통과, 가격은 별도 검증입니다.
