* 임차보증금 5,500을 만원 단위로 해석한 위험 시나리오입니다. 신청채권자 김준형의 청구액 55,000,000원과 금액상 일치하지만, 보증금 원본 표기 단위·채권 성격·실제 배당 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다. 실질취득액에는 취득세·명도비·관리비 등을 포함하지 않았습니다.
창원지방법원 2023타경2974. 경남 창원시 마산합포구 동성동 호텔엠에스 13층 1320호에 대한 강제경매입니다. 현재 소유자는 주식회사원큐이며, 2021년 2월 4일 거래가액 65,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 8월 11일 정정엽 명의의 채권최고액 50,000,000원 근저당권이 설정됐고, 국세·지방세 압류를 거쳐 2023년 김준형의 강제경매가 개시됐습니다.
등기부상 말소기준권리는 정정엽의 근저당권입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부에 나타나지 않는 임차인의 점유와 보증금입니다. 김준형의 전입일은 2021.02.24로 근저당 설정일인 2021.08.11보다 빠릅니다. 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 미배당으로 남는다면, 낙찰자는 등기상 후순위 권리가 지워지더라도 그 보증금 반환 부담을 떠안을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경2974 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 367, 13층 1320호 (동성동, 호텔엠에스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 15층 건물 내 13층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트슬래브지붕 |
| 소유자 | 주식회사원큐 (2021.02.04 소유권이전, 거래가 65,000,000원) |
| 감정가 | 66,000,000원 |
| 최저매각가 | 467,000원 (18회 유찰, 감정가 대비 약 0.71%) |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 신청채권자 / 청구액 | 김준형 / 55,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.11 정정엽 근저당권 (채권최고액 50,000,000원) |
| 점유 관계 | 김준형(본건 채권자), 본건 전부 · 전입 2021.02.24 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 시가지경관지구(중심) |
| 건물 설비 | 위생·급배수설비, 승강기, 스프링클러 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차보증금은 남을 수 있다
등기 흐름에서 중요한 기준점은 2021.08.11 정정엽 근저당권입니다. 이전의 수협·경남은행·이지리빙·이현천 등 근저당권과 과거 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 현재 남아 있는 정정엽 근저당권과 그 이후 설정된 국·창원시 압류 및 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
선순위 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준형 본건 채권자 · 본건 전부 |
2021.02.24 | 5,500만원 해석* | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 미배당 인수 위험 |
* 임차보증금은 5,500으로 기재되어 있으며, 같은 이름의 신청채권자 청구액은 55,000,000원입니다. 5,500만원 해석에 따른 보수적 분석입니다. 보증금 원본 단위 및 두 채권의 동일성은 반드시 확인해야 합니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 예상배당에서는 임차인 우선변제 배당이 0원으로 계산되어 있습니다.
특이한 점은 임차인 김준형이 본건 강제경매 신청채권자 김준형으로도 표시된다는 사실입니다. 청구액은 55,000,000원입니다. 임차인과 신청채권자가 동일한 관계라면 그 청구채권과 보증금을 서로 독립된 금액으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 동시에 채권자가 직접 경매를 신청했다는 사실만으로 대항력이나 보증금 반환청구권을 포기했다고 해석할 수도 없습니다.
② 가격 분석 — 467,000원이 실제 취득가격은 아니다
감정가 66,000,000원인 오피스텔의 최저매각가가 467,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 0.71%이고, 무려 18회 유찰된 상태입니다. 겉으로는 매우 큰 할인율이지만, 대항력 임차인의 보증금 인수가 발생한다면 이 할인율은 투자수익률이나 실제 취득원가를 설명하지 못합니다.
= 55,467,000원
취득 부대비용 별도 · 보증금 5,500만원 해석 기준
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 훨씬 크면 실질취득비용은 최저가가 아닌 보증금 규모에 의해 지배됩니다. 매각대금에서 임차인에게 우선 배당되는 금액이 있다면 그만큼 인수잔액이 감소할 수 있지만, 현재 예상배당에서는 임차인 배당액이 0원입니다. 따라서 보수적으로 보증금 전액을 인수하는 경우 실질취득 부담은 55,467,000원입니다.
이 시나리오에서 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득비용은 여전히 약 5,500만원대입니다. 다만 임차인에게 배당되지 않는 금액이 고정된 경우에는 입찰대금만큼 총액이 변하므로, 실질취득액이 정확히 보증금과 같게 고정된다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 가정 인수보증금 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 18회 유찰 | 467,000원 | 55,000,000원 | 55,467,000원 |
| 19회 유찰 시 | 373,600원 | 55,000,000원 | 55,373,600원 |
| 20회 유찰 시 | 298,880원 | 55,000,000원 | 55,298,880원 |
후속 회차는 예정 시나리오이며 실제 매각조건이나 기일 확정 사실을 의미하지 않습니다. 인수보증금은 전액 미배당 가정으로 계산했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 467,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 408,406원 |
| 1. 임차인 김준형 보증금 | 5,500* | 0원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 정정엽 | 50,000,000원 | 58,594원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 김준형 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 배당 및 비용 | — | 467,000원 |
* 임차보증금 5,500은 금액 단위 확인 대상입니다. 위 배당표의 집행비용과 채권자 배당액은 제시된 추정치입니다. 집행비용 408,406원은 매각대금의 약 87.5%로 추정되며, 실제 집행비용과 배당순위에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확정이 필요합니다.
현재 가정대로라면 매각대금 467,000원 중 집행비용으로 408,406원이 나가고, 근저당권자 정정엽에게 58,594원이 배당됩니다. 신청채권자 김준형의 예상배당은 0원, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 0원입니다.
근저당권 채권최고액 50,000,000원과 신청채권자 청구액 55,000,000원의 합계는 105,000,000원이고, 예상 배당은 58,594원에 불과합니다. 채권자 기준 미배당액은 104,941,406원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 동성동의 상업지대에 위치합니다. 호텔엠에스 건물의 13층 1320호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물 용도. 해당 토지는 업무시설·숙박시설·근린생활시설·운동시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 주거용 아파트와 달리 오피스텔 및 복합시설의 실제 이용상태를 전제로 매수층과 환금성을 평가해야 합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 지역 내 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다. 남동측 광로3류, 북동측 대로3류, 북서측 소로2류에 접하는 입지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)에 포함됩니다. 토지의 공시지가는 ㎡당 2,210,000원이며, 해당 필지의 토지면적은 1,653.0㎡입니다.
- 구조·설비. 철골철근콘크리트구조 15층 건물로, 위생·급배수설비·승강기·스프링클러 등이 갖추어져 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이가 표시되어 있지 않고, 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 이용상태까지 확인되었다는 의미는 아닙니다.
- 내부 상태. 이해관계인의 부재 및 폐문으로 감정평가 당시 내부조사가 불가능했습니다. 탐문과 외부관찰을 통해 통상적인 상태를 상정한 평가이므로, 내부 관리상태와 수선 필요성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔로 이용하는 복합건물 내 구분호실이고 18회 유찰된 이력이 있어, 향후 재매각의 용이성을 낙관하기 어렵습니다. 유찰 사유를 단정할 수는 없지만 임차인 인수 위험과 용도·내부 상태 불확실성이 겹쳐 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 단위부터 확인. 김준형 보증금 5,500의 실제 단위와 신청채권액 55,000,000원의 관계를 임대차계약서·집행권원 등 원본으로 대조해야 합니다. 5,500만원이라면 매수인 인수 위험은 최저매각가보다 훨씬 큽니다.
- 대항력과 점유 유지. 전입 2021.02.24가 말소기준 2021.08.11보다 빠릅니다. 실제 점유 개시, 전입 유지, 임차인 지위, 대항력 상실 사유 유무를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수액 구분. 김준형의 배당요구 및 확정일자, 실제 배당 여부와 배당금 액수에 따라 미반환 보증금이 달라질 수 있습니다. 인수보증금을 무조건 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
- 확약 여부. 보증금 반환채무의 면제나 대항력 포기 등이 법적으로 유효하게 확인되지 않은 상태에서는 임차인의 권리가 소멸한다고 가정하지 마세요.
- 매각기일과 기각 기록 확인. 2026.11.04에 채권자 김OO 관련 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 이 기록만으로 경매 전체가 기각되었다고 단정할 수 없으나, 결정의 대상·내용과 2026.11.19 매각기일의 유지 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 내부 실사. 감정 당시 내부조사가 불가능했습니다. 실제 오피스텔 이용상태, 시설 노후·파손, 수선비, 점유자 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 건물 관리주체를 통해 체납관리비와 공용부분 부담 가능성, 전기·수도 등 공과금 정산 문제를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최저가 467,000원을 시장가격과 비교하지 말고 보증금 인수까지 고려한 실질취득 부담을 기준으로 같은 건물·유사 용도의 최근 거래 및 매도 가능 가격을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 서류, 배당요구 및 사건 진행 내역을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “46만원에 낙찰받아도 46만원짜리 물건은 아니다”
이 사건은 경매에서 최저매각가와 실질취득가격을 반드시 구분해야 하는 사례입니다. 감정가 66,000,000원인 오피스텔이 18회 유찰되어 467,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 김준형의 보증금이 5,500만원이고 전액 미배당으로 남는다면 매수인의 실질취득 부담은 55,467,000원에 이를 수 있습니다.
말소기준 이후의 근저당권 관련 채무와 압류가 매각으로 소멸하는 점은 일반적인 권리정리 구조에 해당합니다. 그러나 이 사건의 결정적인 변수는 등기부가 아닌 선순위 임차인의 보증금 반환채권입니다. 보증금 단위와 신청채권의 관계부터 확정하고, 대항력·배당·인수 범위를 점검해야 합니다.
여기에 18회 유찰이라는 비정상적으로 긴 매각 경과, 오피스텔이라는 용도, 내부 미확인, 현재 실거래 시세 검증의 어려움, 기각결정정본 발송 기록까지 더해집니다. 낙찰가가 낮다는 사실만으로 안전하거나 저렴한 투자라고 평가할 근거는 없습니다.
최종 판단: 등급 D · 고위험, 입찰 신중. 임차보증금과 매수인 인수 여부를 원본으로 확정하고, 실질취득금액이 실제 시장가격보다 충분히 유리하다는 점이 확인되기 전에는 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
