창원지방법원 2023타경2974. 창원시 마산합포구 동성동 호텔엠에스 13층 1320호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 66,000,000원에서 17회 유찰돼 최저매각가가 667,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 1%에 불과하지만, 이 물건은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금이 실제 비용을 결정합니다.
임차인 김준형은 2021.02.24. 전입했고, 말소기준권리인 정정엽 근저당은 2021.08.11. 설정됐습니다. 전입이 약 6개월 앞서므로 등재 내용상 대항력이 인정되는 구조입니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당표상 우선변제권도 없어, 보증금 5,500만원이 배당되지 않은 채 매수인에게 승계될 가능성이 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경2974 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 367, 13층 1320호 (동성동, 호텔엠에스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철골철근콘크리트구조 15층 건물 내 13층 1320호 |
| 소유자 | 주식회사원큐 (2021.02.04. 거래가 65,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 667,000원 (17회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김준형 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입
말소기준권리는 2021.08.11. 설정된 정정엽의 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 등기된 국세 압류, 창원시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김준형의 전입일은 2021.02.24.로 말소기준권리보다 빠르므로, 후순위 권리들이 소멸하더라도 임차보증금 승계 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준형 본건 채권자 | 본건 전부 | 2021.02.24. | 55,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 전액 인수 가능 |
김준형은 임차인이면서 본건 강제경매 채권자로 기재돼 있습니다. 임차보증금 5,500만원과 신청채권 5,500만원은 동일 인물에 연결된 금액이므로, 별개의 두 채권처럼 단순 합산해 1억1,000만원으로 보아서는 안 됩니다. 다만 경매 배당에서 신청채권자에게 돌아가는 금액은 현재 회차 기준 0원이고, 대항력 있는 임차보증금은 매수인 승계 위험으로 남습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 1%가 아닌 실질취득 83.3%
현재 최저매각가는 감정가 66,000,000원의 약 1.0%인 667,000원입니다. 하지만 핵심 비교금액인 인수 보증금은 55,000,000원으로 감정가의 83.3%입니다. 따라서 이 물건의 경제적 부담은 66만7천원짜리 초저가 물건이 아니라, 최소한 5,500만원 수준의 권리부담이 붙은 오피스텔로 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 667,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 412,006원 |
| 인수 · 임차인 김준형 보증금 | 55,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 정정엽 | 50,000,000원 | 254,994원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 김준형 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 667,000원 중 집행비용 추정액이 412,006원, 정정엽 근저당 배당액이 254,994원으로 전액 소진됩니다. 채권자 총 미배당은 104,745,006원이며, 임차인 김준형의 보증금 55,000,000원은 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 호텔엠에스 15층 건물 내 13층 1320호이며, 감정 이용상태는 오피스텔입니다.
- 주위환경. 창원시 마산합포구 동성동 내 상업지대에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 지역 내 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 광로3류, 북동측 대로3류, 북서측 소로2류 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 토지 공시지가는 2,210,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 내부 이용상황과 관리상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 위반·차이. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 대조. 김준형의 전입세대열람, 주민등록 변동내역, 임대차계약서, 실제 점유 여부와 보증금 지급자료를 확인하세요.
- 대항력 존속 확인. 전입일이 빠르더라도 현재 점유가 끊겼거나 임대차가 종료된 사정이 있는지 현장에서 재확인해야 합니다.
- 보증금 인수 전제. 입찰가 검토 시 최저가가 아니라 보증금 55,000,000원 수준을 실질취득 기준으로 잡아야 합니다.
- 채권 중복 확인. 임차보증금과 신청채권 55,000,000원이 동일한 원인채권인지 집행권원과 임대차계약서를 대조하세요.
- 내부 상태. 폐문으로 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 시설 상태, 수선비와 실제 오피스텔 이용 여부를 직접 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세는 배당표에 반영되지 않을 수 있으므로 관리주체와 관할 기관에 별도 확인하세요.
- 반복 유찰 원인. 17회 유찰의 원인이 임차권 외에도 시설, 운영, 관리, 거래 제한에 있는지 조사하세요.
맺으며 — “최저가 1%”가 아니라 “인수 5,500만원”
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 667,000원이 아니라 55,000,000원입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 김준형이 본건 전부를 점유하는 임차인으로 조사됐고, 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다. 따라서 추가 유찰로 최저가가 533,600원이나 426,880원으로 낮아져도 실질취득은 여전히 보증금 5,500만원 수준에서 판단해야 합니다.
17회 유찰, 내부 미확인, 오피스텔 이용, 대항력 임차인이라는 조건이 동시에 존재합니다. 후순위 압류가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이 되지 않습니다. 표면가격은 극저가지만 권리부담은 감정가의 83.3% 수준. 임대차와 점유관계를 원본으로 해소하지 못한다면 외형상 최저가에 현혹돼서는 안 되는 D등급 고위험 물건입니다.
