광주지방법원 2026타경1678. 사건 대상은 광주대우디오빌 16층 1617호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현 소유자는 강다성이며 2021.10.15 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 110,000,000원입니다. 같은 날 삼도농업협동조합이 채권최고액 64,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.02.27 신양우의 채권최고액 30,000,000원 근저당권이 추가되었고, 2026.03.11 신양우가 임의경매를 신청했습니다. 2026.04.01 광주광역시 서구 압류도 기입됐지만, 제공된 권리판정에서는 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 현재 최저매각가는 76,000,000원으로 감정가의 80%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1678 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1238-1 광주대우디오빌 16층 1617호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하5층 지상24층 건물 내 제16층 제1617호 |
| 소유자 | 강다성 · 2021.10.15 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 76,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신양우 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.10.15 삼도농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 64,800,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2025.02.27 신양우 근저당권 30,000,000원, 2026.03.11 임의경매개시결정, 2026.04.01 광주광역시 서구 압류는 모두 그 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 조사된 명의 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 동서개발 주식회사, 강다성 | 2023.11.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
현황조사에는 동서개발 주식회사, 강다성이 확인되고 전입일은 2023.11.30입니다. 이는 말소기준일인 2021.10.15보다 늦으므로, 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·임대관계는 확인되지 않아 실제 점유 형태와 인도 절차는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,768,000원 |
| 1. 근저당 · 삼도농업협동조합 | 64,800,000원 | 64,800,000원 |
| 2. 근저당 · 신양우 | 30,000,000원 | 9,432,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 94,800,000원 중 예상배당은 74,232,000원, 미배당은 20,568,000원입니다. 신청채권자 신양우의 30,000,000원 중 예상배당은 9,432,000원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 치평동 롯데마트맥스 상무점 서측 인근으로, 숙박시설·업무시설·판매시설·근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 일반적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 오피스텔 건부지이며 남측과 동측으로 광대로 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·비행안전제6구역·군사격장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 동서개발 주식회사와 강다성의 실제 점유 형태, 임대관계, 보증금 유무를 현장조사와 매각서류로 확인하세요.
- 대항력 기준일 확인. 조사된 전입일 2023.11.30은 말소기준일 2021.10.15보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 아파트로 표시되지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·관리규약·임대수요를 함께 확인하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%이지만, 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 입찰 전 주변 거래가격을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”이 핵심, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.15 삼도농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 신양우 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 감정 이용상태가 오피스텔이고 임대관계와 보증금이 확인되지 않은 만큼, 명도·점유관계는 입찰 전에 직접 확인해야 합니다. 현재 최저가 76,000,000원은 감정가의 80%이지만, 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 싸다고 볼 수는 없습니다. 이 물건은 권리는 비교적 단순, 점유는 확인 필요, 가격은 별도 검증으로 정리하는 것이 적절합니다.
