광주지방법원 2026타경1678. 광주대우디오빌 16층1617호입니다. 사건상 용도 표기는 아파트지만 감정평가의 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 등기상 소유자는 강다성이고, 2021.10.15 소유권이전 당시 거래가액은 110,000,000원입니다. 같은 날 삼도농업협동조합이 채권최고액 64,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.02.27 신양우의 채권최고액 30,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2026.03.11 신양우를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2026.04.01 서구(광주광역시)의 압류도 추가됐지만 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 가정된 매각가 95,000,000원에서는 매수인이 떠안을 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1678 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1238-1 광주대우디오빌 16층1617호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 서구 시청로 41 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조(철근)콘크리트 지붕 · 지하5층 지상24층 · 제16층 제1617호 |
| 소유자 | 강다성 · 2021.10.15 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 을구 5번 삼도농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 64,800,000원이고 설정일은 2021.10.15입니다. 신양우의 30,000,000원 근저당권과 임의경매개시결정, 서구(광주광역시)의 압류는 모두 그보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 과거 광주은행 근저당권과 에쓰대시오일주식회사 전세권은 이미 말소된 권리입니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
| 점유·임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 동서개발 주식회사, 강다성 | 2023.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 확인된 전입일은 2023.11.30으로, 말소기준일인 2021.10.15보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성은 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 삼도농업협동조합 | 64,800,000원 | 64,800,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 신양우 | 30,000,000원 | 28,090,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 94,800,000원 중 92,890,000원이 배당되고, 미배당은 1,910,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 치평동 롯데마트맥스 상무점 서측 인근이며, 숙박시설·업무시설·판매시설·근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 일반적인 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 오피스텔 건부지이며, 남측과 동측으로 광대로 포장도로에 접합니다.
- 지역·규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다. 비행안전제6구역(전술)과 군사격장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 공시지가. 5,025,000원/㎡이며 토지면적은 3,240.9㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 아파트지만 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현장 이용상태와 건축물 관련 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 임차관계 보완. 동서개발 주식회사, 강다성의 전입은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 압류 확인. 서구(광주광역시) 압류는 말소기준 이후로 소멸하는 권리지만 당해세 등 배당 우선순위에 영향을 줄 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 95,000,000원이 적정한지는 오피스텔 이용상태와 실제 거래시장을 기준으로 검증해야 합니다.
- 회차별 구조. 1회 유찰 시 매각가 76,000,000원, 2회 유찰 시 60,800,000원이지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 용도와 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2021.10.15 삼도농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 신양우 근저당권·경매개시결정·서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 최저가는 95,000,000원이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 보증금과 우선변제 관계도 추가 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 권리구조는 양호, 용도·임차관계·가격 검증 후 입찰입니다.
