광주지방법원 2026타경1865. 광주 북구 오룡동 와이어스파크 15층 FA-1503호 근린시설입니다. 감정평가상 실제 이용은 지식산업센터 오피스이고, FA-1503호·FA-1504호뿐 아니라 인접 FA-1505호~FA-1507호와 벽체 일부를 제거해 총 5개호를 경계 구분 없이 일체로 이용하고 있습니다. 감정평가는 건물의 구조와 건축물현황도에 비추어 구조·이용상 독립성 회복이 가능한 것으로 보고 이 상태에 구애받지 않고 이루어졌습니다.
등기 흐름 자체는 비교적 선명합니다. 기존 2021.11.23 국민은행 근저당 240,000,000원은 2024.11.01 말소됐고, 같은 날 고일선 명의로 소유권이 이전되면서 국민은행의 새 근저당 219,600,000원이 설정됐습니다. 이 2024.11.01 근저당이 말소기준입니다. 이후 2026.02.26 임의경매개시결정, 2026.03.25 기술보증기금 가압류, 2026.07.03 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1865 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오룡동 1110-43 와이어스파크 15층 FA-1503호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 지식산업센터 오피스 이용 · 지하1층~지상22층 중 15층 |
| 소유자 | 고일선 (2024.10.29 매매, 거래가액 139,432,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 189,369,979원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.01 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 219,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 등기는 말소형, 임차관계는 미상
말소기준은 2024.11.01 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤에 기입된 국민은행의 임의경매개시결정, 기술보증기금 가압류 122,630,021원, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부상 이미 말소된 2021년 신탁과 기존 국민은행 근저당도 매수인이 승계할 권리로 남아 있지 않습니다.
임차인 현황
| 점유·사용자 | 사용 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 세종손해사정 주식회사 | FA-1503호, FA-1504호 | 미상 | 900,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확정 불가 |
실제 임차·점유자로 확인되는 법인은 1곳입니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하지 않습니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.
② 가장 큰 현장 리스크 — 5개호가 하나의 오피스
감정평가 이용상태와 매각 관련 비고에서 가장 눈에 띄는 부분은 호별 경계입니다. FA-1503호·FA-1504호는 인접 FA-1505호~FA-1507호와 벽체 일부가 제거되어 5개호를 경계 구분 없이 하나의 지식산업센터 오피스로 이용 중입니다.
이용 용도도 일반 주거가 아닙니다. 해당 건물은 2021.08.13 사용승인된 지식산업센터이고, 토지는 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·산업육성구역·연구개발특구에 포함됩니다. 주위에는 학교, 관공서, 아파트단지, 지식산업센터, 숙박시설, 업무·상업용 부동산과 근린생활시설이 혼재합니다. 즉 환금성 판단도 아파트식 주거 시세가 아니라 산업·업무용 부동산의 수요와 실제 독립 사용 가능성을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,636,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 219,600,000원 | 219,600,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 122,630,021원 | 49,764,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오에서 채권 총액 342,230,021원 중 269,364,000원이 배당되고 72,866,021원이 미배당됩니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 보증금·전입일이 확인되지 않은 점유자의 대항력 및 보증금 승계 가능성까지 확정한 수치는 아닙니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 274,000,000원 | 269,364,000원 | 72,866,021원 | 충족 |
| 1회 유찰 · 80% | 219,200,000원 | 215,331,200원 | 126,898,821원 | 충족 |
| 2회 유찰 · 64% | 175,360,000원 | 172,104,960원 | 170,125,061원 | 미충족 |
신청채권액은 189,369,979원입니다. 배당 시나리오상 현재 회차와 1회 유찰에서는 신청채권이 충족되는 것으로 계산되고, 2회 유찰 175,360,000원에서는 신청채권 배당액이 172,104,960원으로 내려가 충족되지 않는 구조입니다. 채권자 전체로 보면 어느 시나리오에서도 미배당이 발생합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 정부광주지방합동청사 남동측 인근의 와이어스파크로, 학교·관공서·아파트단지·지식산업센터·숙박시설·상업용 및 업무용 부동산·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 남측은 왕복4차선 포장도로에 접하고, 북측의 왕복2차선 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 용도·규제. 준공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역·산업육성구역·연구개발특구에 포함됩니다. 토지 이용상황은 공업용입니다.
- 공시지가. 371,600원/㎡이며 토지면적은 11,330㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층~지상22층 건물로 2021.08.13 사용승인됐으며 시스템냉난방·승강기·주차장·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 변수. 현재 5개호가 하나의 지식산업센터 오피스로 연결 사용되고 있어 단독 호수의 명도·복구·독립 이용 가능성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 세종손해사정 주식회사의 보증금이 미상입니다. 보증금 규모를 확인하지 않은 상태에서 매수인 인수액을 최종 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 대항력 기준일 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 2024.11.01 말소기준보다 앞서는지 뒤지는지 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 점유 범위 확인. 사용 부분이 FA-1503호·FA-1504호로 조사돼 있습니다. 실제 점유 범위와 인도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 5개호 일체 이용 확인. FA-1505호~FA-1507호까지 벽체 일부가 제거된 상태이므로 낙찰 대상 호의 독립적 사용을 위한 경계 복구 가능성과 점유 정리가 핵심입니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 자료가 없어 274,000,000원이 현재 시장 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
- 배당표의 한계 확인. 현재 계산은 임차인 최우선변제와 당해세 등에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 말소형”과 “안전한 낙찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2024.11.01 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정·기술보증기금 가압류·국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단에서 더 중요한 것은 임차관계와 이용 형태입니다.
세종손해사정 주식회사의 월차임 900,000원은 확인되지만 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부와 보증금 승계를 확정할 수 없습니다. 동시에 FA-1503호·FA-1504호와 FA-1505호~FA-1507호가 하나의 오피스로 연결돼 있습니다. 감정평가에서는 독립성 회복이 가능한 것으로 보았지만, 실제 인도·복구 과정은 별개의 확인 사항입니다.
따라서 배당 계산상의 인수액 0원과 실질취득 274,000,000원은 현재 확인된 조건을 전제로 한 산정값으로 이해해야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 274,000,000원이 시장 대비 싸다는 근거는 없습니다. 이 물건은 등기 권리는 말소형이지만, 미상 임차관계와 5개호 통합 사용을 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
