💰 219,200,000원 📉 감정가 80% 👤 실제 임차인 1명 ⚠️ 월세 900,000원
광주지방법원 2026타경1865. 등기상 구조만 보면 기준점은 선명합니다. 현 소유자 고일선이 2024.11.01 거래가액 139,432,000원에 소유권을 취득하면서 국민은행 근저당 219,600,000원을 설정했고, 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2026.02.26 국민은행의 임의경매개시결정, 2026.03.25 기술보증기금의 122,630,021원 가압류, 2026.07.03 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 밖에 있습니다. 현황조사상 세종손해사정 주식회사가 FA-1503호·FA-1504호를 사용하며 월세 900,000원이 확인되지만, 보증금과 전입신고일, 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 ‘대항력 있음’ 또는 ‘인수 0원’으로 단정해서는 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1865 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오룡동 1110-43 와이어스파크 15층 에프에이-1503호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 지식산업센터 오피스 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층~지상22층 중 15층 · 2021.08.13 사용승인 |
| 소유자 | 고일선 (2024.11.01 소유권 취득 · 거래가액 139,432,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 219,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 189,369,979원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
2021년 신탁 및 제스텍 명의의 기존 국민은행 근저당 240,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현 소유자 고일선 취득일인 2024.11.01 새로 설정된 국민은행 근저당 219,600,000원이 현재 경매의 말소기준이며, 그 뒤에 붙은 경매개시결정·기술보증기금 가압류·국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 세종손해사정 주식회사 | FA-1503호, FA-1504호 | 미상 | 900,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
세종손해사정 주식회사는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유 임차인 1명입니다. 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상이며 확정일자 역시 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 ‘매수인 인수 0원’ 수치만으로 실제 인수위험까지 0원이라고 결론 내리면 안 됩니다.
③ 현재 가격 — 1회 유찰, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 274,000,000원, 현재 최저매각가는 219,200,000원으로 감정가의 80%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 175,360,000원, 3회 유찰 시 140,288,000원입니다.
다만 동일 또는 유사 지식산업센터 오피스의 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 20% 하락했다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,868,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 219,600,000원 | 215,331,200원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 122,630,021원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 총 채권액은 342,230,021원, 채권자 배당은 215,331,200원, 미배당은 126,898,821원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 임차인의 보증금·대항력도 확인되지 않았으므로 실제 인수 여부와는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 호별 경계 — 5개 호실 일체 사용
매각물건명세서와 감정평가 내용에서 가장 눈에 띄는 물리적 이슈입니다. 본건 FA-1503호와 FA-1504호는 인접 FA-1505호~FA-1507호와 벽체 일부를 제거하여 호별 경계 구분 없이 5개 호실 일체의 지식산업센터 오피스로 이용 중입니다.
감정평가에서는 건물 구조와 건축물현황도에 비추어 구조 및 이용상 독립성의 회복이 가능한 것으로 보고 이에 구애 없이 평가했습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았지만, 경매로 FA-1503호만 취득하는 관점에서는 실제 인도·분리 사용 과정과 원상회복 범위를 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정부광주지방합동청사 남동측 인근. 학교·관공서·아파트단지·지식산업센터·숙박시설·상업 및 업무용 부동산·근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 남측 왕복4차선 포장도로에 접하고 북측 왕복2차선 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 용도·규제. 준공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역·산업육성구역·연구개발특구에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 · 공시지가 371,600원/㎡ · 토지면적 11,330㎡입니다.
- 건물. 2021.08.13 사용승인. 위생·급배수·시스템냉난방·옥내소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 세종손해사정 주식회사의 보증금이 미상입니다. 보증금 액수부터 확인해야 실질 인수위험을 계산할 수 있습니다.
- 대항요건 확인. 전입신고일·확정일자와 배당요구 여부를 확인해 2024.11.01 말소기준보다 선순위가 되는지 검토해야 합니다.
- 현장 경계 확인. FA-1503호~FA-1507호가 벽체 일부 제거 후 일체 사용 중이므로 실제 호실 경계·출입구·설비·원상회복 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 실거래 자료가 없어 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 같은 건물·유사 면적·동일 용도의 거래사례 확인이 필요합니다.
- 산업단지 용도 확인. 국가산업단지·산업시설구역·연구개발특구 등 지정 상태와 실제 사용 목적의 적합성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해 임차관계와 물리적 현황의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸보다 임차·경계가 더 중요하다”
이 물건은 말소기준 이후의 등기권리 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 그것만으로 ‘인수 0원 안전형’이라고 평가하기에는 확인되지 않은 부분이 큽니다. 실제 임차인 세종손해사정 주식회사의 보증금과 전입·확정일자가 미상이고, 본건을 포함한 5개 호실이 벽체 일부 제거 후 하나의 오피스로 사용되고 있습니다.
가격도 같은 이유로 보수적으로 봐야 합니다. 1회 유찰되어 219,200,000원까지 내려왔지만 이를 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 이번 물건의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 임차인의 대항요건과 보증금, 그리고 독립 사용을 위한 호실 분리 가능성과 비용을 확인하는 것입니다. 원본 확인 전 평가는 권리 일부 명확·실질 인수와 사용성은 확인 필요가 적절합니다.
