광주지방법원 2026타경2222. 광주 북구 삼각동 ‘드림네스트삼각1차’ 6층 601호 아파트입니다. 등기상 소유자는 전원주택주식회사이고, 2019년 2월 8일 설정된 광주중부신용협동조합의 채권최고액 216,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 국세 압류와 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국제자산신탁주식회사로의 신탁등기와 한솔레미콘주식회사 근저당 및 두 차례 경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
임차인은 조혜현 1명이 확인됩니다. 601호에 2025년 3월 12일 전입했고 2026년 5월 28일 배당요구를 했지만, 전입일이 말소기준일인 2019년 2월 8일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 보증금을 승계할 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2222 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 삼각동 754-2 드림네스트삼각1차 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ 대상 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층건 중 6층 601호 |
| 소유자 | 전원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 184,660,273원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2019.02.08. 광주중부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 216,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 2025년 북광주세무서장 처분의 압류와 2026년 광주중부신용협동조합의 임의경매개시결정은 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 한편 한솔레미콘주식회사 근저당권은 2024년 3월 11일 해지로 이미 말소됐고, 2023년에 있었던 두 차례 한솔레미콘주식회사 경매도 각각 취하되어 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조혜현 | 601호 | 2025.03.12 | 미상 | 미상 | 2026.05.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 113.2%
드림네스트삼각1차는 28세대, 2018년 4월 9일 준공 단지입니다. 대상 면적은 84.98㎡이며, 비교 실거래 12건은 84.44㎡·84.53㎡·84.98㎡로 구성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 191,666,666원, 최신 거래는 2025년 9월 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 84.44㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2025.06 | 84.44㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 2025.05 | 84.53㎡ | 8 | 186,000,000원 |
| 2025.05 | 84.53㎡ | 8 | 186,000,000원 |
| 2025.05 | 84.98㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2025.04 | 84.44㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 84.44㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2025.02 | 84.44㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2024.12 | 84.53㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2024.12 | 84.44㎡ | 3 | 194,000,000원 |
| 2024.10 | 84.44㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 191,666,666원 |
실거래 범위는 170,000,000원~220,000,000원이고 최근 12개월 평균은 191,666,666원입니다. 신건 최저가 217,000,000원은 이 평균의 113.2%로, 최근 시세보다 25,333,334원 높습니다. 최신 거래 190,000,000원과 비교해도 27,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
회차가 한 번 유찰되면 최저가는 173,600,000원, 두 번 유찰되면 138,880,000원입니다. 현재 신건과 달리 1회 유찰가는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 밑도는 수준이 됩니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 근저당 · 광주중부신용협동조합 | 216,000,000원 | 213,162,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 광주중부신용협동조합 채권최고액 216,000,000원 중 213,162,000원이 배당되고 2,838,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 2,838,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 45,630,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 138,880,000원 | 136,135,680원 | 79,864,320원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 삼각동 고려고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 북서측으로 단지 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 중 6층 601호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 평지대 내 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,498㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류, 소로2류 접합, 전통상업보존구역입니다. 공시지가는 507,400원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모 단지로 최근 비교 실거래는 12건 확인되지만, 거래가격이 170,000,000원부터 220,000,000원까지 분산돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균 191,666,666원의 113.2%이므로 신건 자체에는 가격 메리트가 없습니다.
- 최신 거래 대조. 가장 최근 거래는 2025.09. 190,000,000원입니다. 현재 최저가와 27,000,000원 차이가 납니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 173,600,000원, 2회 유찰 138,880,000원으로 내려갑니다. 회차별 시세 대비 위치가 크게 달라집니다.
- 임차인 보증금 확인. 조혜현은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당표와 최우선변제 여부를 위해 원본 확인이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 조혜현이 601호에 전입한 사실이 있으므로 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2025.03.31. 북광주세무서장 압류가 존재합니다. 등기상 매각 소멸 대상이지만 실제 배당에서 당해세가 미치는 영향은 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개의 문제”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019년 광주중부신용협동조합 근저당이고, 실제 임차인 조혜현의 전입은 2025년이라 대항력이 없습니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라는 확인 과제는 남습니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균 191,666,666원의 113.2%이고 최신 거래 190,000,000원보다도 높습니다. 실거래 최고가 220,000,000원 한 건이 있더라도, 최근 평균과 최신 거래를 우선하면 현 회차를 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 사건은 유찰 여부에 따라 가격 판단이 크게 달라지는 물건입니다.
