광주지방법원 2026타경2222. 광주 북구 삼각동 ‘드림네스트삼각1차’ 6층 601호, 면적 84.98㎡에 대응하는 아파트입니다. 2018년 소유권보존 후 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이루어졌지만, 2019년 신탁재산 귀속으로 해당 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 광주중부신용협동조합 근저당권 216,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 확인되는 임차인은 조혜현 씨 1명입니다. 전입일은 2025.03.12로, 말소기준일인 2019.02.08보다 훨씬 뒤입니다. 따라서 해당 임차인은 이 경매에서 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구에 따른 우선변제 관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2222 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 삼각동 754-2 드림네스트삼각1차 6층 601호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.98㎡ 대응 · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 전원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 173,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주중부신용협동조합 / 184,660,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 인수는 없다
2018년 신탁등기는 2019.02.08 이미 말소됐고, 2021년 한솔레미콘주식회사의 61,200,000원 근저당도 2024.03.11 말소됐습니다. 현재 핵심은 2019.02.08 설정된 광주중부신용협동조합 근저당입니다. 이후 국의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국의 압류등기가 소멸하는 것과 실제 조세 배당순위는 별개이므로 최종 배당은 당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 조혜현 씨는 배당요구를 했지만 전입이 말소기준보다 늦으므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조혜현 | 601호 | 2025.03.12 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2026.05.28 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득가는 최근 거래보다 낮다
드림네스트삼각1차는 28세대, 2018.04.09 사용승인 단지입니다. 면적 84.44㎡~84.98㎡의 최근 12건 거래 평균은 191,666,666원이고, 가장 최신 거래는 2025.09 190,000,000원입니다. 현재 최저가는 173,600,000원으로 최근 12개월 평균의 90.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 84.44㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2025.06 | 84.44㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 2025.05 | 84.53㎡ | 8 | 186,000,000원 |
| 2025.05 | 84.53㎡ | 8 | 186,000,000원 |
| 2025.05 | 84.98㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2025.04 | 84.44㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 84.44㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2025.02 | 84.44㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2024.12 | 84.53㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2024.12 | 84.44㎡ | 3 | 194,000,000원 |
| 2024.10 | 84.44㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 191,666,666원 |
실거래 범위는 170,000,000원~220,000,000원입니다. 가격 판단에서 과거 고가 거래 하나만 보는 대신 최근 12개월 평균 191,666,666원과 최신 거래 190,000,000원을 우선하면, 현재 최저가 173,600,000원은 두 기준보다 낮습니다. 특히 매수인 인수가 0원이므로 권리상 실질취득가 역시 173,600,000원으로 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,230,400원 |
| 1. 근저당 · 광주중부신용협동조합 | 216,000,000원 | 170,369,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용 3,230,400원 후 광주중부신용협동조합에 170,369,600원이 배당돼 채권최고액 기준 45,630,400원이 미배당됩니다. 신청청구액 184,660,273원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세 및 임차인의 실제 우선변제 여부에 따라 최종 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 삼각동 고려고등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북서측으로 단지 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 중 6층 601호이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 전통상업보존구역이며 토지는 평지의 사다리형 아파트 건부지입니다. 공시지가는 507,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 28세대, 2018.04.09 사용승인 단지입니다. 동일 면적대 실거래 12건이 확인되지만 거래가격 범위가 170,000,000원~220,000,000원으로 넓어 개별 호수의 상태와 층을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 조혜현 씨의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당요구 2026.05.28 접수 내용과 매각물건명세서를 최종 확인하세요.
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 권리 인수액이 0원이므로 실질취득은 최저가 173,600,000원과 같습니다. 최근 12개월 평균 191,666,666원 대비 90.6%입니다.
- 최근 거래 우선 비교. 전체 고가 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 2025.09 거래 190,000,000원을 우선 기준으로 삼아 응찰 상한을 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권자에게 미배당이 발생해도 그 부족액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 반면 당해세와 실제 임차인 우선변제 여부는 최종 배당액을 바꿀 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인이 확인된 물건이므로 낙찰 후 점유 이전 과정과 인도 절차를 사전에 점검하세요.
- 관리비·현장 상태. 관리비 체납과 내부 상태는 별도로 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 핵심은 “임차인은 있지만 승계는 없다”는 점입니다. 조혜현 씨의 전입일 2025.03.12는 말소기준 2019.02.08보다 늦고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 173,600,000원을 기준으로 한 권리상 실질취득도 그대로 173,600,000원입니다.
가격도 신건 감정가 217,000,000원에서 한 차례 유찰되면서 최근 12개월 평균 191,666,666원의 90.6%까지 내려왔고, 최신 거래 190,000,000원보다 낮습니다. 다만 28세대 단지이고 실거래 편차가 크며, 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당관계를 한 번 더 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격은 최근 시세 아래, 남은 숙제는 임차인 배당자료와 개별 호수 상태 확인입니다.
