창원지방법원 2023타경3472. 내서읍 신감리 175의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 주택으로 이용 중이고, 토지는 2,231㎡ 과수원입니다. 제시외수목과 제시외건물도 매각에 포함됩니다. 권리의 기준은 2016.04.27 설정된 내서농업협동조합 근저당권 192,000,000원이며, 그 이후 현재 남아 있는 배차금 근저당권 200,000,000원·100,000,000원과 2023년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기권리만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 임순덕은 2014.03.31 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 조사자료상 대항력이 있는 임차인으로 분류돼 있습니다. 우선변제권은 없으며 현재 배당구조에서는 보증금 3,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 금액 자체는 작지만, 매수인 인수사항이라는 법적 성격은 입찰가와 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경3472 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 175 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 주택 · 과수원 |
| 토지 | 2,231㎡ · 지목 과수원 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김은희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 395,301,250원 / 252,993,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 내서농업협동조합 / 167,669,546원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외수목 및 제시외건물 포함 · 목록1 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 내서농협 근저당
현재 권리분석의 기준점은 2016.04.27 내서농업협동조합 근저당권입니다. 2013년 창원원예농업협동조합 근저당권은 2016년 이미 말소됐고, 2015년 강제경매개시결정 역시 2016년 취하로 말소됐습니다. 2017년 남호수 근저당권도 2018년 해지·말소됐습니다. 반면 2018년과 2021년 배차금 근저당권, 2023년 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임순덕 | 본건2 제시건물(가) | 2014.03.31 | 3,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 매수인 인수 3,000원 |
임순덕은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 현재 배당자료는 우선변제권 없음으로 처리하고 있습니다. 따라서 최저매각가 252,993,000원에 보증금 인수 3,000원을 더한 현재 회차의 실질취득 금액은 252,996,000원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
이 사건은 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 252,993,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 하지만 비교할 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제공되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 252,993,000원 | 248,651,098원 | 243,348,902원 | 3,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 202,394,400원 | 198,760,878원 | 293,239,122원 | 3,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 161,915,520원 | 158,848,703원 | 333,151,297원 | 3,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 252,993,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,341,902원 |
| 인수 · 임차인 임순덕 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 내서농업협동조합 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 3. 근저당 · 배차금 | 200,000,000원 | 56,651,098원 |
| 4. 근저당 · 배차금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 채권액은 492,000,000원, 예상 배당액은 248,651,098원, 미배당은 243,348,902원입니다. 임순덕 보증금 3,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 토지·건물 조건 — 농취증과 개발제한구역이 핵심
- 현황. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 지목과 이용상황 모두 과수원, 면적 2,231㎡, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 농지취득자격증명. 목록1은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 일괄매각. 토지·건물과 함께 제시외수목 및 제시외건물이 매각에 포함됩니다.
- 규제. 자연녹지지역이면서 개발제한구역이고, 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 접근성. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 입지. 감나무골마을 남측 인근의 마을주변 농경지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 공시지가. 85,400원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액. 현재 최저가 252,993,000원에 대항력 임차인 보증금 3,000원을 더한 252,996,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 시세 확인. 감정가의 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 토지·주택의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인. 임순덕의 전입일 2014.03.31과 대항력, 보증금 3,000원 인수 구조를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 농취증. 목록1 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 개발제한. 개발제한구역·자연녹지지역·가축사육제한구역 조건을 전제로 이용계획과 환금성을 검토해야 합니다.
- 제시외 물건. 제시외수목과 제시외건물이 일괄매각에 포함되므로 현황과 경계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 농지취득자격증명 관련 요건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 64%보다 중요한 것은 ‘취득 조건’
이 사건은 감정가 395,301,250원에서 2회 유찰돼 최저가가 252,993,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교자료가 없어 64%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리 쪽에서는 2016년 내서농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하지만, 그보다 앞선 전입의 임순덕 보증금 3,000원은 매수인 인수입니다.
실질취득액은 현재 회차 기준 252,996,000원. 여기에 이 물건의 판단을 좌우하는 요소는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 개발제한구역·과수원이라는 토지 특성, 그리고 토지와 단층 주택·제시외수목·제시외건물을 함께 취득하는 일괄매각 구조입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 많이 유찰됐는가’보다 농취증을 갖출 수 있는지, 실제 활용과 환금성이 가격을 뒷받침하는지를 먼저 확인하는 데 있습니다.
