광주지방법원 2026타경30019. 광주역 남서측 인근에 위치한 광주역한국아델리움 18층 1807호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 2022.09.16. 소유권보존과 함께 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 2024.10.16. 박병구의 주택임차권, 2026.01.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 정리되어 있습니다.
다만 임차관계는 한 사람만 보면 안 됩니다. 박병구는 보증금 184,300,000원, 임대차계약일 2022.09.24., 확정일자 2022.10.06., 점유개시일 2022.10.31., 주민등록일자 2023.11.16.로 확인되고 대항력은 없음입니다. 반면 장지원은 1807호에 대해 월 차임 700,000원이 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30019 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층1807호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 지하2층 지상20층 건물 내 18층 1807호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선순위, 임차권은 후순위
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 박병구의 주민등록일자 2023.11.16.과 임차권등기 2024.10.16.은 모두 그 이후이므로 박병구에게는 대항력이 없습니다. 등기부상 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 미상 위험은 장지원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장지원 | 1807호 | 미상 | 700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박병구 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 184,300,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
박병구는 배당요구를 했고 그 일자는 2024.10.16.입니다. 하지만 주민등록일자가 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 박병구의 184,300,000원 보증금을 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
핵심은 장지원입니다. 장지원은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 없음”으로 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다. 계산표의 매수인 인수 0원과 별개로 이 임차관계는 입찰 전 확인 대상입니다.
③ 가격 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 판단할 수 없다
이 사건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 234,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 229,924,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 계산에서는 집행비용 4,076,000원을 제외한 229,924,000원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당되지 않습니다. 총 미배당액은 23,002,296,000원이나, 이 미배당액은 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 같은 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건의 이용상태는 오피스텔이며, 매각물건명세서에도 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근으로, 업무시설·숙박시설·일반 상가 등이 형성된 상업·업무지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지에 위치합니다.
- 도로. 부지 북측은 왕복 5차로 광대로, 동측은 왕복 4차로 중로, 남측은 왕복 2차로 소로에 접하며 남측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 스프링클러, 지하주차장, 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장지원 전입 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 보증금도 함께 확인해야 합니다.
- 박병구 권리 확인. 임대차계약일 2022.09.24., 확정일자 2022.10.06., 점유개시일 2022.10.31., 주민등록일자 2023.11.16., 임차권등기 2024.10.16.을 말소기준 2022.09.16.과 대조하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 근저당 채권최고액 23,047,920,000원과 56,520,000원 변경기재 및 공동담보 해제 내용을 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.10.02. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 234,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 우리은행 등 채권자의 미배당액이 크더라도 제공된 회차별 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 인수액을 혼동하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 미상 임차 확인이 먼저
등기 순서만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.16. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 박병구의 주민등록과 임차권등기는 그 이후라 대항력이 없습니다. 제공된 배당·회차 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 장지원은 다릅니다. 1807호에서 월 차임 700,000원의 임차관계가 확인되는데 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 따라서 이 임차인을 대항력 없는 점유자로 처리할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경기재 확인까지 필요합니다. 박병구 임차권은 후순위로 정리되지만, 장지원의 미상 정보가 해소되기 전에는 권리분석을 완결했다고 보기 어렵습니다. 가격 역시 비교 실거래 자료가 없으므로 현재 234,000,000원의 신건 가격에 별도 메리트를 부여하기 어렵습니다.
