광주지방법원 2026타경30019. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 18층 1807호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 감정가는 234,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 163,800,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.09.16 설정된 우리은행 근저당이며, 그 뒤의 박병구 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
다만 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝내면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서상 장지원이 1807호를 사용하는 것으로 조사됐고 월세는 700,000원이지만, 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 없다고 단정할 수 없으며, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30019 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층 1807호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하2층 지상20층 건물 내 18층 1807호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 등기국 · 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 그러나 점유자 확인 필요
말소기준권리는 2022.09.16 접수된 우리은행 근저당입니다. 등기에는 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 공동담보목록이 기재되어 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제가 별도로 기재돼 있습니다. 배당 전에는 이 변경등기와 실제 피담보채권 범위를 원본으로 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사된 2명
| 성명 | 점유 / 이용 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장지원 | 1807호 | 보증금 미상 월 700,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박병구 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 184,300,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 없음 |
박병구는 임대차계약일 2022.09.24, 점유개시일 2022.10.31, 확정일자 2022.10.06, 주민등록일 2023.11.16이며 2024.10.16 임차권등기가 접수됐습니다. 주민등록일이 말소기준권리 2022.09.16보다 뒤여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 184,300,000원이 현재 최저가 163,800,000원보다 크더라도 대항력 인수형으로 보아 실질취득액을 보증금에 고정시키는 구조가 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 163,800,000원으로 감정가 234,000,000원의 70%입니다. 하지만 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 자료가 없어, 이 할인율만으로 현재 가격이 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 1회 유찰이라는 사실을 가격 가점으로 사용하기보다 실거래·호가를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 160,706,800원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 184,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 23,232,220,000원, 총 배당액 160,706,800원, 미배당 23,071,513,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근. 업무시설·숙박시설·일반 상가 등이 형성된 상업·업무지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 자유롭고 대중교통수단이 운행하는 시가지에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 왕복 5차로 광대로, 동측 왕복 4차로 중로, 남측 왕복 2차로 소로에 접하며 남측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 스프링클러, 지하주차장, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장지원 권리 확인. 전입세대열람·주민등록·임대차계약서·보증금·점유개시일을 확인해 선순위 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 근저당 변경등기 원본 대조. 우리은행 23,047,920,000원 설정과 56,520,000원 변경·공동담보 해제의 관계를 등기 원문과 공동담보목록에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 현재 등록 상태, 임대의무기간, 매각 이후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물을 대조해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 당해세와 최우선변제 가능 항목은 별도로 확인해 실제 배당순서를 재점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 미상 임차인 확인
현재 자료만 놓고 보면 박병구의 184,300,000원 임차보증금은 말소기준권리보다 늦은 전입 때문에 매수인이 떠안는 대항력 보증금으로 보지 않으며, 배당계산상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 현재 회차의 실질취득액은 따라서 163,800,000원입니다.
하지만 결론을 “권리 깨끗”으로 끝내기에는 장지원이라는 변수가 남아 있습니다. 월세 700,000원으로 점유가 조사됐지만 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 우리은행 근저당 변경등기와 민간임대주택등기도 원본 확인이 필요합니다. 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장보다 싼지도 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 금전 인수 계산은 0원이지만, 점유자 권리 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔입니다.
