광주지방법원 2026타경30441. 상무지구의 랜드피아오피스텔 9층 931호입니다. 감정 이용상태는 오피스텔이며, 감정가는 52,000,000원, 신건 최저매각가도 52,000,000원입니다. 등기부만 보면 현재 근저당권이나 압류가 남아 있지 않고, 2023년 전주세무서 압류도 2026.06.18. 말소됐습니다. 이 사건에서 계산된 말소기준은 2026.02.09. 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기 밖 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 고우석의 전입일은 2022.07.13.로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 ‘대항력 있음’으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 낙찰가 52,000,000원만을 실질취득비용으로 판단할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30441 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1202-2 랜드피아오피스텔 9층 931호 |
| 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 · 17층/지하3층 중 9층 931호 |
| 소유자 | 김도영 · 2020.04.14. 소유권이전 · 거래가액 62,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 52,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고우석 / 60,570,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 말소기준 | 2026.02.09. 갑구 8번 강제경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심
과거 중소기업은행 근저당권 24,000,000원, 김외수 전세권 45,000,000원, 주식회사세정 전세권 45,000,000원, 전미경 전세권 45,000,000원, 주식회사케이티앤지 전세권 60,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.08.21. 전주세무서 압류 역시 2026.06.18. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기에서 매수인이 그대로 떠안을 근저당·전세권이 문제되는 구조는 아닙니다.
② 점유자 분석 — 신고된 점유자 1명
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고우석 | 2022.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
고우석은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복된 보증기관 신고로 볼 수 없습니다. 다만 동일한 고우석이 등기부상 2026.02.09. 강제경매개시결정의 채권자로도 표시됩니다. 제공된 조사내용에는 이 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적되어 있습니다. 이는 곧바로 임차관계가 허위라는 뜻은 아니며, 반대로 채권자와 동일인이라는 이유만으로 임차인 권리를 배제해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 현재 시세 대신 확인 가능한 거래이력만 본다
현재 시세를 직접 비교할 실거래 표본은 제시되어 있지 않습니다. 확인 가능한 등기상 거래이력은 2019.01.15. 조건국의 거래가액 70,000,000원, 2020.04.14. 김도영의 거래가액 62,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저가는 52,000,000원이지만, 과거 거래가액만으로 현재 시세보다 싸다고 결론내릴 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,336,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 고우석 | 60,570,700원 | 50,664,000원 |
| 미배당 | - | 9,906,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 52,000,000원 가정에서 집행비용 1,336,000원을 제외한 50,664,000원이 신청채권자 고우석에게 배당되는 계산이며, 신청채권 60,570,700원 중 9,906,700원이 미배당됩니다. 이 미배당 채권액 자체를 매수인이 자동으로 인수하는 것은 아닙니다. 별도로 조사된 고우석의 임차보증금이 미상이므로 임차관계에서 발생할 수 있는 인수 위험은 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시청 남측 인근 상무지구에 위치하며, 주변은 공공청사·근린상업시설·오피스텔 등으로 형성된 상업 및 업무지구입니다.
- 교통. 가로망이 정비된 상무지구 내에 위치해 차량 출입이 자유롭고 일반적인 교통상황은 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 17층/지하3층 건물 중 9층 931호이며, 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 왕복 8차선, 남측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 지목 대 · 업무용 · 평지 · 정방형이며 공시지가는 2,555,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역·도시지역·중심상업지역·방화지구·도시계획구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았으며, 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 고우석 보증금 확인. 전입일 2022.07.13.만으로 인수액을 계산할 수 없습니다. 임대차계약서·보증금·점유현황을 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 보증금과 확정일자가 미상인 상태이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 채권자와 점유자의 동일성 확인. 강제경매 신청채권자와 조사된 점유자가 모두 고우석으로 표시됩니다. 임대차의 진정성 및 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 고우석의 임차관계에 대한 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
- 52,000,000원만 보고 가격 판단 금지. 잠재 인수보증금이 확인되기 전에는 최저매각가를 실질취득비용으로 볼 수 없습니다.
- 최근 시세 원본 확인. 확인 가능한 2019년 70,000,000원·2020년 62,000,000원의 등기상 거래가액은 현재 시세를 대신하지 못하므로 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 인수액은 아직 열려 있다
이 물건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 근저당·전세권은 모두 말소됐고, 2023년 압류도 해제됐습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 등기만이 아닙니다. 2022.07.13. 전입한 고우석이 있고, 이 전입은 말소기준인 2026.02.09.보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상이어서 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없는 사건입니다.
더구나 고우석은 60,570,700원을 청구한 이 사건 신청채권자와 동일인으로 표시됩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있는 만큼 실제 임대차관계가 무엇인지 확인하는 과정이 필수입니다. 신건 최저가 52,000,000원이 과거 거래가액보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 고우석의 실제 보증금과 점유관계 확인입니다.
