광주지방법원 2026타경30459. 광주광역시 남구 봉선동 봉선이지더원2단지 201동 10층 1004호 아파트입니다. 현 소유자는 조재남이고, 2021.06.07 소유권이전 당시 거래가액은 262,000,000원입니다. 현재 등기상 경매의 기준이 되는 권리는 2026.02.11 접수된 강제경매개시결정이며 채권자는 임정화입니다. 신청채권 청구금액은 50,371,238원입니다.
등기부의 과거 이력을 보면 전세권과 근저당권이 존재했지만 모두 이 경매 전에 이미 말소됐습니다. 김승수의 전세권 170,000,000원은 2015.09.22 말소됐고, 농협은행주식회사 근저당권 110,000,000원은 2017.06.05 말소, 주식회사하나은행 근저당권 143,000,000원은 2021.06.07 말소됐습니다. 따라서 과거 권리의 금액이 커 보여도 현재 매수인이 승계하는 권리로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30459 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 1147 봉선이지더원2단지 201동 10층 1004호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지하2층~지상15층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 조재남 (2021.06.07 소유권이전 · 거래가액 262,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 209,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임정화 / 50,371,238원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 이미 정리, 현재 인수 0원
임차인 없음. 별도의 임차인 보증금 승계나 대항력 임차인 인수금액이 잡혀 있지 않아, 매수인 인수액은 0원입니다. 등기부에 남아 있던 과거 전세권·근저당권은 모두 이 경매 전에 말소됐고, 현재 기준권리는 2026.02.11 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 감정가 80%, 시세 판단은 별도
현재 회차 최저매각가는 209,600,000원으로 감정가 262,000,000원의 80%입니다. 한 번 더 유찰되는 시나리오는 167,680,000원(64%), 그 다음은 134,144,000원(51.2%)입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 최근 실제 시장거래와의 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 현재가가 시세보다 저렴하다는 표현은 사용하기 어렵고, 응찰가 결정 전 실제 거래가격 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 209,600,000원 | 50,371,238원 | 0원 | 155,494,362원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 167,680,000원 | 50,371,238원 | 0원 | 114,161,242원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51.2%) | 134,144,000원 | 50,371,238원 | 0원 | 81,094,746원 |
③ 예상배당표 (매각가 209,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,734,400원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 임정화 | 50,371,238원 | 50,371,238원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 155,494,362원 |
현재 회차 209,600,000원 가정에서 신청채권자 청구금액 50,371,238원은 전액 배당되고, 미배당은 0원입니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제석초등학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트·주택·근린생활시설 등이 소재하는 주상혼용지대입니다. 감정요항표상 제반 입지조건은 양호합니다.
- 교통. 차량접근 및 주차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정요항표상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지 북측으로 왕복2차선, 서측으로 왕복6차선 아스팔트포장도로가 개설되어 있습니다.
- 이용·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층~지상15층 건물 중 201동 10층 1004호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 토지는 평탄한 사다리형 아파트 건부지이며, 도시지역·제2종일반주거지역·준주거지역, 대로3류·소로1류 접합, 상대보호구역·전통상업보존구역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2026.02.11 강제경매개시결정과 과거 말소된 전세권·근저당권의 상태를 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 임차관계 확인. 현재 분석상 임차인은 없고 인수액도 0원이지만, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서의 점유관계를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 209,600,000원은 감정가의 80%라는 의미입니다. 실제 시장가격과 비교한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당은 집행비용 3,734,400원과 신청채권자 청구 50,371,238원을 반영한 시뮬레이션이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 현장 확인. 아파트 이용상태, 내부 관리상태, 실제 점유, 관리비 체납 여부 등은 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 과거 김승수 전세권과 농협은행주식회사·주식회사하나은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 임차인 인수도 없습니다. 현재 회차 209,600,000원에서는 신청채권자 임정화의 50,371,238원 청구가 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 권리분석 자체는 단순한 편입니다.
다만 감정가 262,000,000원에서 한 차례 유찰돼 209,600,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력이 확보됐다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 권리 부담보다 입찰가격 검증이 더 중요한 사건입니다. 요약하면 권리는 합격권, 가격은 실제 시장거래를 확인한 뒤 결정하는 접근이 적절합니다.
