광주지방법원 2026타경30459. 광주 남구 봉선동 봉선이지더원2단지 201동 10층 1004호 아파트입니다. 현재 소유자는 조재남으로, 2021년 3월 22일 매매를 원인으로 262,000,000원에 취득했고 2021년 6월 7일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현 등기에는 근저당권이나 압류가 남아 있지 않고, 과거 전세권과 근저당권도 이미 등기부상 말소되었습니다.
현재 경매의 출발점은 2026년 2월 11일 접수된 채권자 임정화의 강제경매개시결정입니다. 제공된 권리분석상 이 경매개시결정이 말소기준으로 잡히며, 해당 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 낙찰자가 별도로 인수할 보증금이나 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30459 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 1147 봉선이지더원2단지 201동 10층 1004호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 층 | 지하2층 ~ 지상15층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 조재남 (2021.03.22 매매 · 거래가 262,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임정화 / 50,371,238원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 현존 인수권리 0원
임차인 없음. 현재 등기사항에서도 근저당권과 압류는 확인되지 않습니다. 과거 김승수의 전세권 170,000,000원은 2015년 9월 22일 말소됐고, 농협은행주식회사 근저당권 110,000,000원과 주식회사하나은행 근저당권 143,000,000원 역시 각각 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 경매에서 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 262,000,000원입니다. 흥미로운 점은 현 소유자 조재남의 2021년 매매 거래가도 정확히 262,000,000원이라는 점입니다. 다만 이 자료만으로 현재 시장가치를 판단할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않으므로, 신건 최저가가 현재 시세보다 싸다거나 비싸다고 평가하지 않는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,468,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 임정화 | 50,371,238원 | 50,371,238원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 207,160,762원 |
현재 회차 262,000,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 50,371,238원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 207,160,762원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 262,000,000원 | 50,371,238원 | 207,160,762원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 209,600,000원 | 50,371,238원 | 155,494,362원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 167,680,000원 | 50,371,238원 | 114,161,242원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자의 청구액 50,371,238원은 전액 배당되는 것으로 계산되고 미배당액도 없습니다. 매수인 인수액 역시 전 회차에서 0원으로 동일합니다. 따라서 유찰이 발생한다면 권리구조 변화보다는 매각가격 변화가 핵심 변수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제석초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·주택·근린생활시설 등이 소재하는 주상혼용지대로 제반 입지조건은 양호합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 주차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층~지상15층 건물 중 201동 10층 1004호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 왕복2차선, 서측으로 왕복6차선 아스팔트포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·준주거지역이며 대로3류·소로1류에 접하고, 상대보호구역 및 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 확인. 최근 실거래가 자료가 없어 현재 최저가 262,000,000원의 시장 대비 수준을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 권리 원본 재확인. 과거 전세권·근저당권이 실제 말소된 상태인지 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유관계와 인도 가능 상태는 현장과 집행기록을 통해 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 유찰 시 가격 변화. 1회 유찰 시 209,600,000원, 2회 유찰 시 167,680,000원 시나리오가 제시되어 있으며 어느 경우에도 계산상 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 핵심은 권리구조보다 가격 확인입니다. 현재 등기에는 근저당권이나 압류가 남아 있지 않고, 과거 전세권·근저당권도 이미 말소됐습니다. 임차인도 없어 제공된 배당계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 강제경매 신청채권자 임정화의 청구액 50,371,238원 역시 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 전액 배당되는 구조입니다.
반면 감정가 262,000,000원이 현재 시장에서 경쟁력 있는 가격인지는 별개의 문제입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없기 때문에 ‘권리가 깨끗하니 신건에서도 매력적이다’라고 연결해서는 안 됩니다. 결론적으로 권리는 합격, 가격은 최신 시세 확인 후 판단이 이 사건에 가장 맞는 접근입니다.
