광주지방법원 2026타경30812. 광주광역시 광산구 연산동 310-1 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 법원 용도 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 현황 이용은 단독주택입니다. 토지는 대 327.0㎡이며 소유자는 김승렬입니다. 현재 최저매각가는 144,716,000원으로 1회 유찰된 상태입니다.
등기상 말소기준은 2026.01.09 설정된 김은숙의 근저당권입니다. 이후 삼성카드 주식회사와 중소기업은행의 가압류, 김은숙의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 뒤가 아니라 등기부 밖 점유관계입니다. 신철구의 전입일은 2006.03.07로 말소기준보다 앞서 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상, 우선변제 여부도 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30812 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 연산동 310-1 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 · 327.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로각지(불) |
| 소유자 | 김승렬 |
| 감정가 / 최저가 | 180,895,390원 / 144,716,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 187,508,261원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 1명, 보증금 확인이 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신철구 | 2006.03.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
신철구는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 선순위이지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수가 0원으로 표시되어 있더라도, 이를 최종적인 인수 0원 확정으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 매각조건·건물 현황 — 일괄매각과 현황 차이 확인
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 건물 구조. 공부상 ‘목조 시멘트기와지붕’이나 현황은 ‘목조 시멘트기와지붕 및 블럭조 스레이트지붕’입니다.
- 면적. 면적은 17평7홉(약 58.51㎡)로 기재되어 있으나 일반건축물대장상 증축 등의 사유로 90.83㎡입니다.
- 부속건물. 목록2의 부속건물인 잠실 및 돈사는 현황상 멸실되었습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가요항표에는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,826,024원 |
| 을구 1번 근저당권 · 김은숙 | 237,640,000원 | 141,889,976원 |
| 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 26,379,346원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 113,780,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권 총액은 377,799,346원, 예상 배당액은 141,889,976원, 미배당은 235,909,370원입니다. 다만 신철구의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 144,716,000원 | 141,889,976원 | 235,909,370원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 115,772,800원 | 113,351,981원 | 264,447,365원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 92,618,240원 | 90,551,112원 | 287,248,234원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 연산동 두산마을에 위치하며 주변은 자연부락과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있으나 시외곽 지역으로 일반적인 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 일반적인 위생설비와 급·배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 164,100원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 수목. 일부 지상 감나무·동백나무와 자생 대나무 등은 토지가격에 포함평가되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신철구 보증금 확인. 전입일 2006.03.07, 말소기준 2026.01.09입니다. 보증금과 실제 점유관계를 확인하지 않으면 인수금액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않아 우선변제 여부도 미상입니다.
- 건물 현황 대조. 공부상 구조와 현황 구조가 다르고 일반건축물대장 면적은 90.83㎡로 기재되어 있으므로 현장과 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 이용범위와 경계를 확인해야 합니다.
- 멸실 부속건물 확인. 잠실 및 돈사는 현황상 멸실된 것으로 기재되어 있습니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 최저가 144,716,000원의 시장가격 대비 수준을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 점유관계가 결론을 바꾼다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2026.01.09 김은숙 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 모두 소멸합니다. 그러나 신철구의 전입이 2006.03.07로 훨씬 앞서 있으며 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수 0원으로 단정할 수 없고, 실질취득비용 역시 확정할 수 없습니다.
현재 최저가는 144,716,000원이지만 시세 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 평가할 근거가 부족합니다. 건물 구조·면적 차이, 제시외 건물, 멸실된 부속건물까지 함께 확인해야 하므로 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 전입자의 실제 임대차관계와 현황 검증입니다.
