광주지방법원 2026타경30812. 광주광역시 광산구 연산동 310-1의 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이며, 감정 현황상 건물은 단독주택으로 이용중입니다. 현재 소유자는 김승렬이고, 말소기준권리는 2026.01.09 접수된 김은숙의 채권최고액 237,640,000원 근저당권입니다.
등기부만 보면 구조는 명확합니다. 근저당 이후 삼성카드 주식회사의 26,379,346원 가압류, 중소기업은행의 113,780,000원 가압류, 김은숙의 임의경매개시결정이 이어지며 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 신철구의 전입일이 말소기준보다 앞서므로 보증금과 실제 점유·임대차 관계를 확인하기 전에는 “인수 0원”으로 결론 낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30812 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 연산동 310-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 이용중 |
| 토지 | 327.0㎡ · 대 · 평지 · 부정형 · 세로각지(불) |
| 소유자 | 김승렬 |
| 감정가 / 최저가 | 180,895,390원 / 180,895,390원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은숙 / 187,508,261원 |
| 말소기준권리 | 2026.01.09 근저당권 · 김은숙 · 채권최고액 237,640,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 볼 것은 선순위 전입
말소기준권리는 2026.01.09 김은숙 근저당권입니다. 이후 설정된 삼성카드 주식회사와 중소기업은행의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 신철구의 전입신고는 2006.03.07로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이 점유자를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 이름 | 사용관계 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신철구 | 알 수 없음 | 2006.03.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
신철구는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자 등 핵심 정보가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금을 임의로 추정하거나 배당표의 미배당액과 연결해 인수액을 계산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,895,390원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,332,535원 |
| 2. 근저당권 · 김은숙 | 237,640,000원 | 177,562,855원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 26,379,346원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 113,780,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 377,799,346원 중 177,562,855원이 배당되고 미배당은 200,236,491원입니다. 신청채권자 김은숙도 청구액 187,508,261원을 전액 배당받지 못합니다. 다만 신철구의 보증금·우선변제 관계가 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 180,895,390원 | 177,562,855원 | 200,236,491원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 144,716,312원 | 141,890,284원 | 235,909,062원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 115,773,049원 | 113,352,226원 | 264,447,120원 |
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 현황상 단독주택으로 이용중입니다. 건물은 목조 시멘트기와지붕 및 블럭조 스레이트지붕 단층 구조입니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 연산동 소재 ‘두산마을’에 위치하고, 부근은 자연부락 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있으나, 시외곽 지역에 위치해 일반적인 대중교통상황은 보통입니다.
- 토지. 327.0㎡의 대지로 평지·부정형이며 도로접면은 세로각지(불), 공시지가는 164,100원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 설비. 일반적인 위생설비와 급·배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 수목. 일부 지상의 감나무·동백나무 등 수목과 자생 대나무는 토지가격에 포함평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 확인. 신철구의 2006.03.07 전입에 대해 실제 점유와 임대차 관계를 우선 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 인수액과 실질취득가를 최저가 180,895,390원만으로 계산하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제와 배당 후 잔존 보증금 여부를 판단하기 위한 핵심 자료입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 건물 면적·구조 확인. 공부와 일반건축물대장상 면적 및 현황 구조에 차이가 기재되어 있습니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가와 동일하지만 실질취득 부담이 미정이므로 “신건이라 싸다”는 판단은 근거가 부족합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘최저가’보다 ‘선순위 점유’가 먼저다
광주지방법원 2026타경30812는 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하는 구조입니다. 그러나 신철구의 전입일 2006.03.07이 말소기준 2026.01.09보다 앞서 있고, 보증금·확정일자·배당요구 관계가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수를 0원으로 놓거나 실질취득가를 180,895,390원으로 고정해 판단해서는 안 됩니다.
여기에 일괄매각·제시외 건물, 건물 구조와 면적 기재 차이까지 확인해야 합니다. 후순위 등기권리 자체는 단순하지만, 선순위 점유관계와 현황 확인이 끝나기 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없는 사건입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 신철구의 임대차 실체와 잔존 보증금 유무입니다.
