서울남부지방법원 2025타경809. 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 제7층 제701호입니다. 집합건축물대장과 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 사건의 용도 표기는 대지입니다. 소유자는 박준혁이며, 2023.08.25. 거래가액 1,239,667,680원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,080,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 국의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 762,880,000원으로 감정가 1,192,000,000원의 64%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 가격 메리트 여부는 별도의 현장 시세와 실제 거래 사례 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경809 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제7층 제701호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 지상15층 건 내 제7층 제701호 · 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트합성구조 |
| 소유자 | 박준혁 · 2023.08.25. 거래가액 1,239,667,680원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,192,000,000원 / 762,880,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 920,838,376원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 2023.08.25. 설정된 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준이고, 2024.06.18. 설정된 국의 근저당권과 2025.12.12. 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 하나은행의 근저당권 채권최고액은 1,080,000,000원이며, 사건 청구액은 920,838,376원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 64%지만 시세 비교는 불가
이 물건은 2회 유찰되어 감정가 1,192,000,000원에서 현재 최저가 762,880,000원까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 610,304,000원, 4회 유찰 시 488,243,200원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 762,880,000원 | 64% | 584,945,230원 |
| 3회 유찰 시 | 610,304,000원 | 51% | 735,995,470원 |
| 4회 유찰 시 | 488,243,200원 | 41% | 856,835,662원 |
③ 예상배당표 (매각가 762,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,028,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,080,000,000원 | 752,851,200원 |
| 2. 근저당 · 국 | 257,796,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액은 1,337,796,430원, 채권자 예상배당 합계는 752,851,200원, 미배당은 584,945,230원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철9호선 증미역 북서측 인근이며, 다세대주택·오피스텔·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 집합건축물대장상 역시 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,792.5㎡, 공장용지, 평지의 사다리형이며 공장(지식산업센터)·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 각각 외곽공도와 접하며, 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 원추표면구역 등 제한사항이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 최저가가 감정가의 64%라도 실거래 비교자료가 없으므로, 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 실제 이용상태와 집합건축물대장은 공장(지식산업센터)입니다. 입찰 목적과 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태와 실제 사용자를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 하나은행과 국에 미배당이 발생하더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수액을 혼동하지 마세요.
- 토지이용 제한 확인. 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등 관련 제한을 이용계획과 함께 확인하세요.
맺으며 — “64%라는 숫자만으로는 부족하다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.25. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 국 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 실제 거래시세와 비교할 자료가 없기 때문에 ‘2회 유찰 = 싸다’라는 결론은 낼 수 없습니다. 이 사건은 권리 자체보다 지식산업센터의 실제 시장가격과 점유·임대 상태를 얼마만큼 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
