서울남부지방법원 2025타경809. 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 제7층 제701호입니다. 사건상 용도 표시는 ‘대지’이고, 집합건축물대장과 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 박준혁이며 2023년 8월 25일 거래가액 1,239,667,680원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2024년 6월 18일 국을 근저당권자로 하는 채권최고액 257,796,430원의 납세담보 근저당이 추가됐고, 2025년 12월 12일 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 근저당과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인도 없어 현재 자료상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경809 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제7층 제701호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 박준혁 · 2023.08.25 거래가액 1,239,667,680원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,192,000,000원 / 953,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 920,838,376원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 임차인 | 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 박준혁의 소유권이전 이후 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 후순위인 국의 근저당권과 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 자료에서 별도로 매수인이 승계하는 등기상 권리는 확인되지 않아 인수액 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 20% 유찰은 확인되지만 시세 우위는 미확인
감정가는 1,192,000,000원, 현재 최저매각가는 953,600,000원으로 1회 유찰되어 감정가의 80%입니다. 인수금액이 없으므로 현재 회차의 실질취득도 953,600,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 20% 낮아졌다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정평가 이용상태가 일반 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)이므로, 거래 상대와 환금성이 주거용 부동산과 다를 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 953,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,936,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,080,000,000원 | 941,664,000원 |
| 2. 근저당 · 국 | 257,796,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 1,337,796,430원, 채권자 배당액은 941,664,000원, 미배당은 396,132,430원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 953,600,000원 | 941,664,000원 | 396,132,430원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 762,880,000원 | 752,851,200원 | 584,945,230원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 610,304,000원 | 601,800,960원 | 735,995,470원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권액 920,838,376원보다 하나은행 예상배당액 941,664,000원이 커 신청채권은 충족되는 계산입니다. 반면 2회 유찰 시 예상배당액은 752,851,200원, 3회 유찰 시 601,800,960원으로 줄어 신청채권액에 미달합니다. 다만 이 미배당은 채권자의 회수 문제이고, 현재 자료상 매수인의 별도 인수금액으로 전환되지는 않습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강서구 등촌동, 지하철 9호선 증미역 북서측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제7층 제701호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 집합건축물대장상으로도 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트합성구조, 콘크리트지붕 지상 15층 건물이며 외벽은 치장 석재 및 외장판넬, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 3,792.5㎡의 공장용지, 평지 사다리형이며 공장(지식산업센터)·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 8,834,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역 등 제한사항이 있습니다.
- 도로. 본건 북측 및 서측으로 외곽공도와 접하고, 토지 도로접면은 광대소각입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 사용자·점유자와 명도 가능성을 현장 및 원본서류로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)으로 등재·이용되는 호실입니다. 입주 가능 업종과 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 20% 유찰됐지만 실거래 비교자료가 없습니다. 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 실제 거래·임대 조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.08.25 하나은행 근저당입니다. 매각물건명세서·등기부·현황조사를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 세금·관리비. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납 여부도 별도 확인 대상입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2023년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 국의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역도 없어 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 측면에서는 판단 근거가 충분하지 않습니다. 최저가는 감정가의 80%인 953,600,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 이 금액이 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 게다가 이용상태가 공장(지식산업센터)이고 임대관계도 미상이므로, 권리상 안전성만 보고 가격 가점을 주기보다는 실제 거래가·임대수요·점유상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 합리적입니다. 권리는 통과, 가격은 추가 검증. 이 사건의 핵심입니다.
