의정부지방법원 2025타경7331. 고양시 덕양구 삼송동 비디삼송비동 2층 201호로, 감정평가상 방 3개·거실·주방·욕실 2개 구조의 다세대주택입니다. 소유자 임한꿈은 2023.11.17. 거래가 450,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 우리은행 채권최고액 352,000,000원과 오케이저축은행 채권최고액 145,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 오케이저축은행 근저당은 2025.03.07. 오케이에프앤아이대부에 이전됐고, 우리은행이 2025.12.12. 임의경매를 신청했습니다.
권리 구조의 핵심은 단순합니다. 우리은행 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이성남의 전입도 말소기준일 이후이므로 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 현재 최저가는 감정가보다 크게 낮아졌지만, 동일·인근 다세대의 거래가격과 개별 호실 상태를 확인하기 전에는 이 할인율을 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼송동 136-21 비디삼송비동 2층 201호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 삼송로136번길 24-14 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 방3·거실·주방·욕실2 |
| 건물 / 설비 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 중 2층 · 난방·승강기·급배수·소방설비 |
| 소유자 | 임한꿈 (2023.11.17. 소유권이전, 거래가 450,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 127,253,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 335,391,937원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
2023.09.27. 신영부동산신탁 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄졌고, 2023.11.17. 신탁재산 귀속과 신탁등기 말소를 거쳐 주식회사한얼꿈에서 임한꿈으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 을구 1번 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 을구 2번 근저당권과 그 이전등기, 임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸 대상입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 이용 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성남 | 주거 | 2024.06.20 | 미상 | 2026.01.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이성남의 전입신고일은 말소기준일인 2023.11.17.보다 늦은 2024.06.20.입니다. 따라서 전입시점 기준으로 매수인에게 주장할 수 있는 대항력이 없고, 낙찰자가 임차보증금을 떠안을 구조도 아닙니다. 배당요구는 2026.01.05. 접수됐습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰의 할인율과 시세 우위는 다르다
현재 최저매각가는 127,253,000원으로 감정가 371,000,000원의 34.3%입니다. 감정가보다 243,747,000원 낮아졌지만, 감정가 할인율은 곧바로 현재 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 다세대주택은 같은 건물 안에서도 층·향·도로 조건·내부 상태에 따라 가격 편차가 발생할 수 있어, 감정가만 기준으로 “싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 127,253,000원 | 34.3% | 372,528,542원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 89,077,100원 | 24.01% | 410,126,288원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 62,353,969원 | 16.81% | 436,368,402원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조이므로 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 3회 유찰은 시장이 앞선 가격대에서 받아들이지 않았다는 결과이기도 합니다. 응찰 전에는 인근 다세대 거래가격, 실제 내부 상태, 점유·명도 여건을 통해 현재 최저가의 경쟁력을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,581,542원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 352,000,000원 | 124,671,458원 |
| 2. 근저당 · 오케이저축은행 오케이에프앤아이대부로 이전 | 145,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 근저당 채권최고액 497,200,000원 중 예상 배당은 124,671,458원이고, 예상 미배당액은 372,528,542원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.0%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등의 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 삼송1동행정복지센터 남서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 삼송역이 있어 대중교통 편의도는 양호합니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 재매각 시 차량 진입과 주차 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물로 외장타일, 벽지·일부 타일, 장판지·일부 타일, 샤시창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기본 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·삼송취락 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 고양고등학교 상대보호구역과 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 공부 정리. 공부상 삼송동 136-21과 136-30으로 표시됐으나 2023.04.28. 136-30이 136-21로 합병돼 현재는 단일 필지에 소재합니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 보증금 규모를 확인해 소액임차인 최우선변제 대상인지 검토하고, 배당표 변동 가능성을 반영하세요.
- 점유와 명도. 이성남이 주거용으로 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간·비용은 별도입니다.
- 실거래 대조. 감정가 대비 34.3%라는 비율보다 삼송동 인근 다세대의 최근 거래가격과 동일 건물 거래 사례를 우선 확인하세요.
- 현장 상태. 방수·결로·누수·채광·소음·승강기 상태와 내부 수리비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로·주차. 남동측 폭 약 4m 도로의 실제 진입 편의와 주차 가능 대수를 직접 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 수도·전기·가스 정산 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 환금성은 검증 필요
이 사건의 권리 결론은 명확한 편입니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 이성남은 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없으므로 낙찰자의 보증금 승계액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다고 해서 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 현재 최저가 127,253,000원은 감정가의 34.3%이지만 이미 3회 유찰됐고, 다세대주택은 거래 표준화와 환금성이 아파트보다 낮을 수 있습니다. 폭 약 4m 도로, 실물 상태, 점유자 명도, 인근 다세대 거래가격을 확인하지 않은 채 감정가 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격과 출구전략은 보류. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 그 가격으로 다시 팔 수 있는지를 검증하는 데 있습니다.
