서울남부지방법원 2025타경11144. 화곡동 위하우스아파트 제2층 제203호입니다. 등기상 현재 소유자는 강순홍이고, 2018.05.02 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 2016.08.05 설정된 하나은행 근저당 2건은 2016.12.13 이미 말소됐기 때문에 현재 경매의 말소기준은 그 근저당이 아니라 2024.08.05 양천세무서장 압류입니다.
문제는 그보다 훨씬 앞선 2019년 임차관계입니다. 박동미는 확정일자 2019.06.25, 전입 2019.07.22로 말소기준권리보다 선행하고, 배당요구도 2025.07.22에 했습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석되지만 보증금 액수가 확인되지 않았습니다. 같은 박동미가 현재 강제경매 신청채권자로도 등기돼 있고 청구금액은 180,000,000원이지만, 이 청구금액을 임차보증금과 동일한 금액이라고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 916-2 위하우스아파트 제2층 제203호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 표기 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상12층 · 제2층 제203호 · 사용승인 2016.07.05 |
| 소유자 | 강순홍 (2018.05.02 거래가액 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 135,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박동미 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심이다
현재 기준권리는 2024.08.05 압류입니다. 이후의 에프엠펀딩 가압류 120,000,000원·73,000,000원, 2025.04.30 강서구 압류, 2025.07.23 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 박동미의 전입은 2019.07.22로 기준권리보다 앞서므로, 낙찰자가 가장 먼저 확인해야 할 것은 보증금 총액과 실제 배당 후 미배당액입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박동미 | 미상 / 주거 | 2019.07.22 | 2019.06.25 | 미상 | 2025.07.22 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 박동미 본인이 임차인으로 조사됐습니다. 다만 같은 박동미가 경매 신청채권자이기도 해, 제공된 조사 내용처럼 가장임차인 여부나 관계인 여부까지 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 51.1% 할인은 ‘표면가격’일 뿐
위하우스아파트 비교 실거래는 전용면적 30.18㎡ 거래가 중심이고, 비교 대상 면적은 31.84㎡로 면적 매칭이 확인돼 있습니다. 전체 12건 평균은 280,845,000원이지만 과거 354,140,000원·312,000,000원 같은 고가 거래가 포함돼 있어, 이 사건은 최근 흐름을 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 30.18㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2025.08 | 30.18㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.04 | 30.18㎡ | 8 | 268,000,000원 |
| 2025.04 | 30.18㎡ | 8 | 268,000,000원 |
| 2025.03 | 30.18㎡ | 11 | 273,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 264,800,000원 |
최근 12개월 평균은 264,800,000원, 최신 거래는 2026.02의 255,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -9.4% 하락한 흐름입니다. 따라서 전체 평균 280,845,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 판단해야 합니다.
현재 최저가 135,200,000원은 최근 12개월 평균의 51.1%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 이것을 “시세의 절반에 사는 물건”이라고 표현할 수 없습니다. 실질취득액이 확정되기 전까지 51.1%는 어디까지나 법원이 정한 최저매각가와 최근 시세를 단순 비교한 수치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,692,800원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 에프엠펀딩 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에프엠펀딩 | 73,000,000원 | 12,507,200원 |
| 3. 경매신청채권 · 박동미 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 가정상 채권총액 373,000,000원 중 132,507,200원이 배당되고 240,492,800원이 미배당됩니다. 다만 박동미의 임차보증금이 확인되지 않아 임차인의 우선변제액이 반영되지 않은 상태이며, 당해세·최우선변제 역시 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순서와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역(지하철 2·5호선) 남서측 인근으로, 주변에 오피스텔·다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이지만 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 주거용 집합건물로만 단순 가정하지 말고 용도와 금융·매수층을 함께 확인해야 합니다.
- 건물. 2016.07.05 사용승인, 철근콘크리트구조 지하2층·지상12층. 승강기·도시가스 개별난방·기계식 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 4,902,000원/㎡입니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 경매 통계상 평균 7.3회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 최근 실거래 추세도 -9.4%여서 단순 시세차익보다 출구전략을 먼저 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 박동미의 보증금 총액이 실질취득가격을 좌우합니다. 매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 배당 후 미배당액 계산. 대항력 임차인에게 배당되지 않는 잔액이 있다면 매수인이 인수할 수 있으므로, 낙찰가와 별도로 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 박동미와 현재 경매 신청채권자 박동미가 동일하게 표시돼 있습니다. 가장임차인 여부 또는 관계인 가능성을 원본 문건으로 확인해야 합니다.
- 180,000,000원 단정 금지. 경매 신청채권 청구액 180,000,000원을 임차보증금이라고 바로 치환하지 마세요. 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(의원), 현황 주거용입니다. 실제 사용과 공부상 용도 차이가 자금조달·전입·매도 시 수요에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 시세 우선. 전체 평균 280,845,000원보다 최근 12개월 평균 264,800,000원과 최신 거래 255,000,000원을 우선 기준으로 보되, 실질취득액이 확정되기 전에는 할인 판단을 유보해야 합니다.
- 환금성 확인. 평균 유찰 7.3회·낙찰률 0.0%, 최근 추세 -9.4%를 감안해 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “135,200,000원에 사는 물건”이 아닐 수 있다
현재 최저가는 135,200,000원이고 최근 12개월 평균 264,800,000원의 51.1%입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 박동미는 2019.07.22 전입한 대항력 임차인이고 확정일자와 배당요구도 갖추고 있지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 그 보증금이 배당으로 얼마나 회수되고 얼마가 남는지를 모르는 한, 낙찰자의 인수액 역시 확정할 수 없습니다.
여기에 공부상 제1종근린생활시설(의원)과 현황 주거용의 이용 차이, 최근 실거래 -9.4% 하락, 평균 7.3회 유찰·낙찰률 0.0%의 경매 통계가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “표면가격은 낮지만 권리와 환금성을 먼저 확정해야 하는 C급 물건”으로 보는 것이 타당합니다. 보증금 확인 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
