의정부지방법원 2024타경66470. 고양시 덕양구 고양동 성지주택 에이동 203호입니다. 용도 표시는 근린주택이며, 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2012.09.26. 설정된 주식회사신한은행 근저당권, 채권최고액 18,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권 44,200,000원, 2024년 임의경매개시결정, 주식회사 애큐온저축은행 가압류 64,134,371원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 반대입니다. 1회 유찰되어 최저가가 67,200,000원까지 내려왔지만, 확인되는 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 모두 50,000,000원이므로 현재 최저가는 최근 시세의 134.4%에 해당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경66470 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 대양로285번길 19, 에이동 2층203호 (고양동,성지주택) |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 · 철근콘크리트조 · 지하1층/지상4층 중 2층 203호 |
| 소유자 | 강원국 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엔씨파이낸스대부 / 36,193,948원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2005.05.27. 강원국이 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 현재 분석의 말소기준은 2012.09.26. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2017년 주식회사엠앤엠파이낸스대부 근저당권과 그 근저당권부질권은 이후 말소됐고, 2022.07.01. 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권이 설정됐습니다. 2024.03.27. 엔씨파이낸스대부의 임의경매개시결정, 2024.06.10. 애큐온저축은행 가압류 역시 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰됐지만 최근 실거래보다 높다
성지빌라A동은 12세대, 사용승인일은 1995.11.16.입니다. 면적이 일치하는 최근 거래는 2026.06. 49.5㎡·3층·50,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 50,000,000원, 최신 거래 역시 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.5㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.5㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
현재 최저가 67,200,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 50,000,000원의 134.4%입니다. 감정가 대비 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 매력이 생긴 것이 아닙니다. 최근 확인 거래보다 높은 가격대이므로 현재 회차에서는 시세보다 저렴하다는 평가나 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,609,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 44,200,000원 | 44,200,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 64,134,371원 | 3,390,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 126,334,371원 중 예상배당은 65,590,400원이고, 미배당은 60,743,971원입니다. 애큐온저축은행 가압류에서 미배당이 발생하지만 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 배당모형은 엔씨파이낸스대부 근저당권에 등기상 채권최고액 44,200,000원을 적용했고, 사건의 신청채권 청구액은 36,193,948원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 60,743,971원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 47,040,000원 | 45,793,280원 | 80,541,091원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 32,927,999원 | 31,935,295원 | 94,399,076원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 권리 위험이 커지는 유형이 아니라, 시장가격과의 간격이 어떻게 달라지는지가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 고양향교 남측 인근에 위치하며, 부근은 연립주택·다세대주택 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물의 203호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한이 확인됩니다. 토지 공시지가는 1,013,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 성지빌라A동은 12세대이고 최근 확인 거래는 1건입니다. 가격 판단 시 거래 표본이 적다는 점을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세와 직접 비교. 최저가 67,200,000원은 최근 거래 50,000,000원의 134.4%입니다. 현재 회차를 단순히 “감정가보다 할인됐다”는 이유로 싸다고 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시 재평가. 시나리오상 2회 유찰 시 47,040,000원, 3회 유찰 시 32,927,999원입니다. 회차가 바뀌면 당시 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사용관계·인도 가능성을 확인하세요.
- 신청채권과 배당모형 구분. 사건 청구액은 36,193,948원이고, 배당모형은 엔씨파이낸스대부 근저당 채권최고액 44,200,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
- 소규모 연립주택의 거래성 확인. 12세대이고 최근 거래 표본이 1건이므로, 인근 유사 연립·다세대 거래도 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현재 가격은 시세 위”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2012.09.26. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 엔씨파이낸스대부 근저당권·경매개시결정·애큐온저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현재 최저가 67,200,000원은 곧 실질취득액이며, 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 50,000,000원의 134.4%입니다. 따라서 1회 유찰이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 2회 유찰 시나리오의 47,040,000원부터 확인된 최근 거래가격 아래 구간에 들어가는 만큼, 권리는 합격에 가깝지만 현재 가격은 보류라는 결론이 적절합니다. 여기에 12세대 소규모 연립주택이고 최근 거래 표본도 1건이라는 점을 감안하면, 현재 회차에서는 시세 검증과 환금성 점검을 우선해야 합니다.
