의정부지방법원 2024타경66470. 고양시 덕양구 고양동 성지주택 에이동 2층 203호입니다. 경매 분류는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 96,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 47,040,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 강원국이고, 말소기준권리는 2012.09.26. 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 18,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후에는 2022.07.01. 주식회사엔씨파이낸스대부의 채권최고액 44,200,000원 근저당권, 2024.03.27. 임의경매개시결정, 2024.06.10. 주식회사 애큐온저축은행의 64,134,371원 가압류가 이어집니다. 이 권리들은 데이터상 모두 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경66470 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 대양로285번길 19, 에이동 2층203호 (고양동,성지주택) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 / 연립주택 |
| 전용면적 | 49.5㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하1층/지상4층 중 제203호 |
| 소유자 | 강원국 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엔씨파이낸스대부 / 36,193,948원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음이고, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 등이 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현장 점유 상태는 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득 47,040,000원’을 본다
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 47,040,000원입니다. 비교 대상은 성지빌라A동 전용 49.5㎡의 2026.06. 실거래 50,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 같은 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.5㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.5㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
현재 실질취득액 47,040,000원은 최근 12개월 평균 50,000,000원의 94.1%입니다. 최근 거래보다 낮기는 하지만 격차가 큰 수준은 아니고, 동일면적 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 한 건의 가격만으로 충분한 시세 할인이라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,720원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 44,200,000원 | 27,793,280원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 64,134,371원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 126,334,371원 중 45,793,280원이 배당되고, 미배당액은 80,541,091원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 47,040,000원 | 45,793,280원 | 80,541,091원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,927,999원 | 31,935,295원 | 94,399,076원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 23,049,599원 | 22,234,706원 | 104,099,665원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당 규모는 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권자 미회수액이 아니라 실제 응찰가격과 최근 거래가격의 간격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 고양향교 남측 인근. 연립주택·다세대주택 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 중 제203호이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 492.0㎡, 공시지가 1,013,000원/㎡입니다.
- 제한. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되거나 저촉됩니다.
- 환금성. 성지빌라A동은 12세대이고 준공일은 1995.11.16입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2012.09.26. 신한은행 근저당권이 기준이며 이후 권리의 매각 소멸 여부를 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 감정가 96,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 50,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 그 가격의 94.1%입니다.
- 거래량 확인. 최근 12개월 동일면적 거래가 1건이므로 한 건의 거래가격만으로 시세를 확정하지 말고 환금성을 보수적으로 판단하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한사항의 실제 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 여유는 얇다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 가격 판단은 감정가 96,000,000원에서 49%까지 떨어졌다는 사실보다, 실질취득 47,040,000원과 최근 실거래 50,000,000원의 관계를 봐야 합니다. 현재 가격은 최근 시세의 94.1%로 차이가 제한적이고, 12세대 소규모 연립주택에 최근 동일면적 거래도 1건입니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시장에서 얼마에 다시 거래될 수 있느냐입니다.
