의정부지방법원 2024타경87514. 주엽동 강선마을아파트 207동 5층 501호입니다. 감정가는 774,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 541,800,000원입니다. 표면 가격만 놓고 보면 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 600,416,666원의 90.2% 수준입니다. 그러나 이 사건은 단순한 “70% 유찰 아파트”가 아닙니다. 전세금·임차보증금 650,000,000원의 유경준이 얽혀 있고, 매각물건명세서에는 주택임차권등기의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

유경준은 2021.11.30 전입·점유를 시작했고 확정일자도 같은 날입니다. 자료상 대항력 판정은 없음으로 정리돼 있으며 그 이유는 전입신고가 말소기준권리 이후라는 점입니다. 다만 이 사건의 핵심은 대항력 자체가 아니라 매각물건명세서가 별도로 명시한 임차권등기 잔액 인수입니다. 현재 배당표에서는 유경준의 650,000,000원 중 533,982,000원이 배당되고 116,018,000원이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘임차권 잔액 인수’가 핵심

말소기준권리는 2021.11.30 접수된 을구 7-2번 전세권근저당권, 은평제일신용협동조합의 채권최고액 473,000,000원입니다. 이후 주식회사모스트대부 근저당, 임의경매개시결정, 고양시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

유경준은 전세권자이자 주택임차권등기권자이고, 동일한 650,000,000원 보증금 관계가 중첩돼 나타나는 구조입니다. 이를 별개의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 또한 유경준은 은평제일신용협동조합 근저당의 채무자이면서 경매개시결정의 채권자로도 나타나 관계인 또는 가장임차인 여부를 반드시 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

강선마을2단지경남 전용 129.09㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 600,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.07의 570,000,000원, 자료상 최고 거래는 670,000,000원, 최저 거래는 570,000,000원입니다.

최저매각가 541,800,000원만 보면 최근 12개월 평균의 90.2%입니다. 하지만 현재 배당가정에서 남는 임차보증금 116,018,000원까지 합치면 실질취득은 657,818,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 600,416,666원과 최신 거래 570,000,000원보다 모두 높습니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 10% 싸다”라고 평가하면 권리인수를 누락한 계산이 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 541,800,000원 가정)

채권 총액은 1,243,000,000원, 채권자 예상배당은 533,982,000원, 전체 미배당은 709,018,000원입니다. 이 전체 미배당액을 매수인이 전부 인수하는 것은 아닙니다. 매수인에게 중요한 부분은 매각물건명세서에 명시된 유경준의 임차보증금 잔액입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리문구를 다시 계산해야 한다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 일산국제컨벤션고등학교 서측 인근으로 아파트단지·근린공원·근린생활시설·다세대주택 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장, 근거리에 지하철 3호선 주엽역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 이용. 방4·욕실2·거실·주방·현관 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.
• 단지. 강선마을2단지경남 · 620세대 · 1994.10.28 준공 · 동일 거래면적 129.09㎡입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,955,000원/㎡입니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수잔액 우선 확인. 현재 가정에서는 유경준 보증금 650,000,000원 중 116,018,000원이 남습니다. 매각물건명세서 원문과 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 중복 권리 착시 주의. 유경준의 전세권 650,000,000원과 주택임차권등기 650,000,000원을 서로 다른 두 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
• 관계인 여부 확인. 유경준은 임차인·전세권자이면서 은평제일신용협동조합 근저당의 채무자이고 경매개시 채권자로도 나타납니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 원본 서류에서 검토해야 합니다.
• 시세 비교 기준. 최저가 541,800,000원만 보면 최근 평균의 90.2%지만, 실질취득 657,818,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 높습니다.
• 유찰 후 재계산. 2회·3회 유찰 시 매각가와 배당액이 크게 변하므로 임차보증금 미배당 잔액을 회차마다 다시 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “541,800,000원짜리 아파트”로 보면 틀린다

이 사건의 핵심은 감정가 대비 70%라는 숫자가 아닙니다. 현재 최저가 541,800,000원은 최근 실거래 평균보다 낮지만, 매각물건명세서의 임차권 잔액 인수 문구를 반영하면 현재 가정의 실질취득은 657,818,000원까지 올라갑니다. 최근 12개월 평균 600,416,666원, 최신 거래 570,000,000원보다 높은 수준입니다.

등기상 말소되는 권리가 많다는 사실과 매수인이 실제로 얼마를 부담하는지는 별개의 문제입니다. 이 물건은 최저가만 보면 할인형, 실질취득으로 보면 시세 이상입니다. 따라서 결론은 “1회 유찰이라 싸다”가 아니라 “임차권 인수잔액을 확정하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵다”입니다.