의정부지방법원 2024타경87514. 고양시 일산서구 주엽동 강선마을아파트 207동 5층 501호 아파트입니다. 소유자 윤현기는 2021년 7월 29일 매매를 원인으로 거래가 800,000,000원에 취득했고, 2021년 11월 30일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 유경준 명의의 전세금 650,000,000원 전세권이 설정됐고, 이어 그 전세권에 은평제일신용협동조합의 채권최고액 473,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 을구 7-2번이 데이터상 말소기준권리입니다.

문제는 최저가 자체가 아니라 주택임차권 잔액 승계입니다. 유경준의 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021년 11월 30일이고, 데이터상 일반 대항력 판정은 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 2024년 5월 17일 접수된 을구 11번 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 별도로 명시돼 있습니다. 따라서 본 분석은 이 명세서 기재를 기준으로 실제 부담액을 계산합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘잔액 인수’가 핵심

말소기준은 2021년 11월 30일 접수된 을구 7-2번 은평제일신용협동조합 근저당권 473,000,000원입니다. 이후 모스트대부 근저당권 120,000,000원, 경매개시결정, 고양시 압류 등은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 바로 앞 순위인 을구 7번에는 유경준의 전세금 650,000,000원 전세권이 있고, 2024년에는 동일인 명의의 주택임차권 650,000,000원이 등기됐습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

유경준은 전세권자이자 주택임차권자이며 경매개시결정의 채권자로도 기재돼 있습니다. 또 을구 7-2번 전세권 근저당에서는 채무자로 나타납니다. 데이터에도 이 동일성 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있으므로, 입찰 전 해당 권리관계와 매각물건명세서 원문을 반드시 대조할 필요가 있습니다. 동일인·동일 650,000,000원 보증금에 관한 전세권과 주택임차권을 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않고, 명세서가 명시한 미변제 잔액만 매수인 부담으로 반영했습니다.

③ 시세 비교 — 3.79억이 아니라 6.56억으로 봐야 한다

강선마을2단지경남 동일면적 129.09㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 592,250,000원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 595,000,000원이고, 2026년 9월에는 이 물건과 같은 5층에서 600,000,000원 거래도 있습니다. 현재 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 64.0%지만, 잔액 인수까지 합친 실질취득 656,109,640원은 최근 평균의 110.8%입니다.

실거래 범위는 560,000,000원~625,000,000원입니다. 현재 실질취득 656,109,640원은 최고 거래 625,000,000원보다도 높고, 최신 거래 595,000,000원보다 61,109,640원, 최근 12개월 평균보다 63,859,640원 높습니다. 따라서 이 사건의 49% 최저가 할인율은 실제 매수비용의 가격 메리트로 그대로 연결되지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 내려가는 최저가, 거의 고정되는 실질부담

현재 379,260,000원에서 한 차례 더 유찰돼 265,481,999원이 되어도 미배당 잔액이 389,034,749원으로 늘어 실질취득은 654,516,748원입니다. 다시 유찰돼 185,837,399원이 되면 잔액은 467,564,325원으로 늘어 실질취득은 653,401,724원입니다. 즉 최저가는 크게 내려가도 총부담은 6.5억원대에 머무는 구조입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 379,260,000원 가정)

채권 총액은 1,243,000,000원, 채권자 배당액은 373,150,360원, 전체 미배당은 869,849,640원입니다. 그중 매수인 부담 판단은 모든 채권 미배당액을 합산하는 방식이 아니라, 매각물건명세서가 명시한 주택임차권 보증금 잔액을 기준으로 산정했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 일산국제컨벤션고등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트 단지·근린공원·근린생활시설·다세대주택 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장, 근거리에 주엽역(지하철 3호선)이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 지하1층·지상14층 건물의 5층 501호이며, 아파트로 이용 중입니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지·거래. 강선마을2단지경남은 620세대, 1994.10.28 준공이며 동일 129.09㎡ 최근 거래는 560,000,000원~625,000,000원입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 379,260,000원에 명세서상 미배당 인수잔액 276,849,640원을 더해 실질취득 656,109,640원으로 판단해야 합니다.
• 명세서 원문 확인. 을구 11번 주택임차권등기의 “보증금 전액 미변제 시 잔액 매수인 인수” 문구가 핵심입니다.
• 동일인 권리관계 확인. 유경준은 전세권자·주택임차권자·경매 채권자이며 전세권 근저당의 채무자로도 기재돼 있어 관계 확인이 필요합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 654,516,748원·653,401,724원으로 크게 내려가지 않습니다.
• 시세 원본 대조. 최근 12개월 평균 592,250,000원, 최신 거래 595,000,000원, 같은 5층 거래 600,000,000원과 비교해 응찰 상한을 검토해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”이 곧 “49% 싸다”는 뜻은 아니다

이 사건의 핵심은 간단합니다. 감정가 774,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 379,260,000원까지 내려왔지만, 매각물건명세서가 주택임차권 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 현재 배당 가정대로라면 잔액은 276,849,640원, 실질취득은 656,109,640원입니다.

이는 최근 12개월 실거래 평균 592,250,000원의 110.8%이며, 최신 거래 595,000,000원과 같은 5층의 600,000,000원 거래보다도 높습니다. 게다가 한두 차례 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어 총부담은 6.5억원대에 머뭅니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 시세보다 비싼 구조. 이 사건에서는 할인율보다 주택임차권 잔액 승계를 먼저 봐야 합니다.