의정부지방법원 2025타경1524. 경기도 고양시 일산동구 식사동 더파인테라스 13층 1310호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 2020.04.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 13층 호실이며, 소유자는 권호선입니다. 권호선 명의 소유권이전 등기는 2020.07.17. 접수됐고 매매 원인은 2018.12.07., 등기상 거래가액은 143,380,000원입니다.
같은 날 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 120,000,000원이고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 케이뱅크 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 1명이 확인되지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1524 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1586 더파인테라스 13층 1310호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 위시티1로 6-39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 15층 중 13층 |
| 사용승인 | 2020.04.22. |
| 소유자 | 권호선 · 거래가액 143,380,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권액 | 97,413,868원 |
| 매각기일 | 2026.09.16. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2020.07.17. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2024.11.11. 케이뱅크 가압류와 2025.03.24. 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 등기에는 2022.12.09. 민간임대주택등기도 기재돼 있으나, 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미성 | 2022.07.01. | 2025.05.09. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박미성의 전입일은 2022.07.01.로 말소기준일인 2020.07.17.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.05.09. 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 — 감정가의 70%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 121,000,000원, 현재 최저매각가는 84,700,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 매수인이 인수할 금액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 84,700,000원입니다.
다만 이 물건은 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 많이 내려왔으니 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 감정가는 시장가격 그 자체가 아니므로, 응찰 전 같은 건물 또는 인근 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 82,775,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 44,923,208원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 164,923,208원 중 82,775,400원이 배당되고, 미배당액은 82,147,808원입니다. 신청채권액 97,413,868원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며 매수인 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신한은행 예상배당 | 총 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 84,700,000원 | 82,775,400원 | 82,147,808원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 59,289,999원 | 57,822,779원 | 107,100,429원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,502,999원 | 40,355,945원 | 124,567,263원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 일산병원 남동측 인근으로, 주위에 아파트단지·업무시설·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측과 북서측으로 각각 왕복2차로에 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 13층이며 2020.04.22. 사용승인됐습니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양식사구역)·도시개발구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,672,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지입니다.
- 현장상태. 공부와의 차이와 현장조사 시 포착된 특이사항은 없으며, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박미성의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 명시 인수권리는 없지만 입찰 전 현재 등록상태와 관련 서류를 확인하세요.
- 현장 확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부 상태와 실제 점유관계를 직접 확인하는 것이 좋습니다.
- 시세 확인. 감정가의 70%라는 사실만으로 저가라고 단정하지 말고 더파인테라스 및 인근 오피스텔 실거래를 확인하세요.
- 명도 확인. 대항력은 없더라도 실제 임차인 1명이 확인되므로 점유 상태와 인도 일정은 사전에 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 시세 확인이 먼저
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.17. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 박미성의 전입은 2022.07.01.로 늦어 대항력이 없습니다. 이후 케이뱅크 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
현재 최저가는 84,700,000원으로 감정가 121,000,000원의 70%입니다. 그러나 최근 실거래 시세와 최신 거래가격을 확인하지 않은 상태에서는 이 가격을 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격은 실거래 확인 후 판단입니다.
