의정부지방법원 2025타경61076. 경기도 고양시 덕양구 지축동 리더플렉스스카이 1층 101호입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설, 기준시점 현황은 공실입니다. 소유자 박선영은 2023년 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 816,428,400원입니다. 현재 계산된 말소기준권리는 2024.07.26. 설정된 김고은의 근저당권 70,000,000원입니다.
권리 쪽은 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 보령시 압류, 국 압류, 고양동부새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 매각물건명세서에 별도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 표시돼 있으므로 입찰 전 현장과 집행기록 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경61076 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지정로 15, 1층101호 (지축동, 리더플렉스스카이) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설 · 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 박선영 · 거래가액 816,428,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 830,000,000원 / 199,283,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양동부새마을금고 / 568,371,080원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
2023.11.17. 고양동부새마을금고 근저당권 660,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있고, 2024.05.09. 충남신용보증재단의 가압류 45,000,000원도 2024.07.05. 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.07.26. 김고은 근저당권 70,000,000원입니다. 이후의 보령시·국 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 유찰폭은 크지만 ‘시세 할인율’은 아니다
현재 최저매각가는 199,283,000원으로 감정가 830,000,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 139,498,100원, 감정가의 16.81%, 6회 유찰 시는 97,648,670원, 감정가의 11.76%입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 199,283,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 139,498,100원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 97,648,670원 | 0원 |
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 숫자는 유찰에 따른 최저가 하락폭일 뿐, 현재 시장가격보다 24.01% 수준이라는 뜻이 아닙니다. 특히 감정평가가 이 일대를 택지개발지구 내 미성숙 상가지대로 평가했고 현황도 공실이므로, 상가의 임대수익·공실기간·실제 거래사례를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,283,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,589,962원 |
| 2. 근저당권 · 김고은 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 125,693,038원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 김고은 근저당권 70,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 신청채권자 고양동부새마을금고의 청구액 568,371,080원은 제공된 시나리오상 배당 0원으로 표시돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축중학교 남측 근거리에 위치하며 음식점·판매시설 등 근린생활시설, 주상용 및 상업나지가 혼재하는 고양지축지구 내 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 건물 내 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지축역(3호선)이 있어 대중교통 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 동측 왕복 6차선, 남측 왕복 2차선, 서측 왕복 3차선 포장도로에 접하고 지하주차장 출입구는 서측 도로와 연계됩니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지는 평지의 정방형 상업용 건부지입니다.
- 현황. 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실이며, 공부와의 차이는 없습니다. 내부는 계단으로 인해 다소 단차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 현재 최저가 199,283,000원이 감정가 대비 크게 낮아졌어도 최근 거래자료 없이 적정가를 단정하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 감정평가상 현황은 공실입니다. 상권 형성 정도, 공실기간, 예상 임대수요를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현장 점유상태를 다시 대조하세요.
- 배당구조 확인. 제공 시나리오에서는 김고은 근저당 70,000,000원만 배당 대상 채권으로 계산되고 신청채권자 청구 568,371,080원은 배당 0원으로 표시됩니다. 원본 기록을 직접 대조하세요.
- 인수 여부 원본 대조. 명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항없음이고 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 확인하세요.
맺으며 — “유찰률보다 중요한 것은 실제 상가가치”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 830,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 199,283,000원까지 내려왔다는 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 권리 측면에서도 매수인 인수액은 0원, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이라 구조는 단순한 편입니다.
그러나 목적물은 현황 공실인 근린생활시설이고, 감정평가상 주변은 미성숙 상가지대입니다. 최근 실거래·임대 시세가 제시되지 않은 상태에서 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격은 보류. 실제 상권·임대수익·거래사례를 확인한 뒤 현재 최저가 199,283,000원의 적정성을 판단하는 물건입니다.
