서울남부지방법원 2025타경13735. 서울 강서구 화곡동의 ‘큐브원’ 403호는 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용면적은 23.66㎡이며, 지상 6층 건물의 4층에 위치합니다. 2020년 사용승인을 받은 20세대 규모의 주거용 건물입니다.

감정가는 266,000,000원이지만 2회 유찰로 최저매각가가 170,240,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로는 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 등기부와 매각물건명세서를 함께 살펴보면 평가가 달라집니다. 임차인 김가현의 전입일자는 2021.03.19, 확정일자는 2021.02.23으로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 임대차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 경매 최저가가 아니라 낙찰대금과 인수할 보증금을 합산한 실질취득액입니다. 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금은 커지므로 실제 부담액은 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

2022년 포천세무서장의 국세 압류를 말소기준으로, 이후 주택도시보증공사의 가압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 소멸하는 등기와 인수하는 임차보증금은 구분해야 합니다.

특히 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 1,462,000,000원으로 규모가 큽니다. 이는 해당 가압류의 청구금액이지 곧바로 이 호실의 추가 임차보증금이나 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미배당 인수형

③ 시세 비교 — 1.70억이 아니라 약 2.40억으로 판단

큐브원 동일 규모의 확인 가능한 실거래는 아래 두 건입니다. 모두 2022년 거래이므로 현재 시점의 신뢰할 만한 최근 12개월 실거래 기준으로 사용하기 어렵습니다. 두 거래의 평균은 265,000,000원이지만, 과거 거래가를 현재 시장가격으로 단정할 수 없습니다.

최저가 170,240,000원은 과거 거래 평균 265,000,000원의 64.2%입니다. 이 수치만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 인수액까지 포함한 실질취득 240,183,360원은 같은 과거 거래 평균의 약 90.6%입니다.

즉 과거 거래 평균과의 차이는 약 24,816,640원에 불과합니다. 이 차이에서 취득세, 보유비용, 명도·인도 관련 비용, 수리비 등을 고려해야 하며, 무엇보다 2022년 가격이 현재에도 유효한지 확인되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 170,240,000원 가정)

예상배당은 집행비용 3,183,360원 차감 후 임차인에게 167,056,640원이 배당되는 가정입니다. 김가현의 신청채권은 동일 임차인의 권리와 중복될 수 있어 독립적인 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 국세·지방세의 법정기일과 우선순위, 당해세 및 최우선변제 등의 영향에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 하락하고 인수금은 증가

현재 회차와 추가 유찰 가능성을 나란히 비교하면 이 사건의 특성이 뚜렷해집니다. 매각대금이 낮아질수록 임차인이 배당받는 금액도 줄어들고, 부족한 보증금은 매수인에게 돌아갑니다.

위 시나리오는 제시된 최저가에 낙찰되고 보증금 미배당액을 매수인이 인수한다는 조건의 추정치입니다. 실제 입찰경쟁으로 낙찰가가 상승하거나 배당순위가 달라지면 실질취득액도 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 서울신월초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교가 함께 있는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물입니다. 2020.12.29 사용승인을 받았으며, 승강기·주차장·도시가스·난방 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남동측 약 6m 도로, 동측 약 3m 막다른 도로에 접합니다. 소규모 주택 특성상 주차·진출입 여건은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역 및 공항 관련 보호·고도제한 구역 등에 포함됩니다. 토지거래허가구역 지정 내용도 있으므로 입찰 전 매수자·용도별 현행 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 20세대 규모의 소형 다세대주택으로, 확인 가능한 거래가 두 건에 불과합니다. 단지 경매 평균 유찰 7.4회도 고려하면, 향후 매도 가능성과 적정 매도가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 김가현의 보증금 237,000,000원과 대항력, 우선변제권, 임차권등기 내용을 반드시 확인해야 합니다. 낙찰대금 외 미배당액을 부담할 수 있습니다.
• 매각물건명세서 특기사항. 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다는 명시 문구를 원본과 대조해야 합니다.
• 배당순위 확인. 포천세무서장 압류와 강서구 압류에 관련된 조세채권의 법정기일 및 우선순위를 확인해야 합니다. 선순위 조세 배당이 발생하면 임차인 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 채권 중복 점검. 김가현은 임차권자이면서 경매신청채권자입니다. 청구금액과 임차보증금이 중복된 권리인지, 별도 부대채권이 있는지 집행권원과 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 가압류. 청구금액 1,462,000,000원의 가압류와 관련한 권리관계를 확인하되, 이 금액을 매수인 인수보증금으로 단순 합산하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2021.04.12 등기된 민간임대주택 등록사항의 현재 상태와 매각에 따른 후속 의무·절차를 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 확인된 2022년 거래 평균만으로 2026년의 가격 적정성을 단정할 수 없습니다. 유사 면적·입지·건물 연식의 최근 거래 및 매물가격을 추가 비교해야 합니다.
• 점유 및 인도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 가능 시기를 현장조사해야 합니다. 보증금 정산과 명도 협의가 연결될 수 있습니다.
• 체납·부대비용. 미납 관리비, 취득 관련 세금, 수리비, 인도 관련 비용을 반영해 실제 총 취득부담을 계산해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.10.21 매각 진행 여부와 최종 매각조건, 권리 변동사항을 법원 공고 및 원본 서류로 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 1.70억, 실제 부담은 약 2.40억”

화곡동 큐브원 403호의 핵심은 단순합니다. 낙찰대금과 실제 취득부담이 크게 다르다는 점입니다. 최저가 170,240,000원은 표면적인 숫자일 뿐이고, 매각물건명세서에 명시된 임차인의 미배당 보증금을 합치면 예상 실질취득은 240,183,360원입니다.

현재보다 더 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 인수보증금이 증가해 실질 부담이 약 2.4억원에 머무를 가능성이 높습니다. 게다가 시세 비교의 근거는 2022년 거래 두 건이어서 현재 가격 메리트를 확신하기 어렵고, 단지의 평균 유찰 횟수도 높습니다.

결론은 '최저가 할인에 현혹되지 말고 실질취득과 현재 시세를 먼저 확인하라'입니다. 임차인의 대항력과 보증금 인수, 조세채권의 배당순위, 실제 점유 상태를 모두 검증하기 전에는 단순 저가 매물로 접근하기 어렵습니다. 낙찰가 기준 할인은 크지만, 실질취득 기준의 투자 매력은 확인되지 않았습니다.