212,800,000원
서울남부지방법원 2025타경13735. 서울 강서구 화곡동 큐브원 제4층 제403호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 집합건축물대장도 같은 용도로 등재되어 있습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 “후순위 권리 소멸”보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 김가현입니다. 주민등록일은 2021.03.19., 확정일자는 2021.02.23.이고, 말소기준은 그보다 늦은 2022.02.08. 포천세무서장 압류입니다.
따라서 현재 최저가 212,800,000원만을 최근 실거래 평균 265,000,000원과 단순 비교해 “80.3%라 싸다”고 결론 내리면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘고, 매수인의 가격 판단 기준은 보증금 수준인 약 237,000,000원으로 고정해서 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13735 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1087-29 큐브원 제4층 제403호 |
| 용도 / 규모 | 기타 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 지상6층 중 4층 · 동일면적 기준 23.66㎡ |
| 사용승인 | 2020.12.29 |
| 소유자 | 김대성 · 2021.04.12. 소유권이전 · 거래가액 237,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 212,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 237,152,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
2020.12.31. 설정됐던 성산포수산업협동조합 근저당권 2,244,000,000원은 2021.03.19. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.02.08. 국의 압류이고, 이후 주택도시보증공사 가압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 김가현은 말소기준일보다 앞선 2021.03.19. 주민등록을 갖추고, 2021.02.23. 확정일자를 받았습니다. 이후 2023.07.25. 보증금 237,000,000원에 대한 주택임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김가현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.19 / 2021.02.23 | 237,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
김가현은 2023.07.25. 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 미배당 보증금이 사라지는 것은 아닙니다. 대항력이 있기 때문에 배당으로 전액 회수하지 못한 금액은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 212,800,000원이 아니라 237,000,000원으로 본다
큐브원 동일면적 실거래 표본은 2건이고 평균·최저·최고가가 모두 265,000,000원입니다. 최신 거래 표본도 2022.10. 265,000,000원입니다. 현재 최저매각가만 놓으면 이 기준의 80.3%이지만, 이 비율은 대항력 보증금 인수를 반영하지 않은 수치라 투자 판단 기준으로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 23.66㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 23.63㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 평균 | 23.66㎡ | 2건 | 265,000,000원 |
가격 판단상 실질취득을 약 237,000,000원으로 보면 265,000,000원의 실거래 기준보다는 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 최신 표본이 2022.10.이라는 점, 큐브원 경매물건의 평균 유찰 횟수가 6.7회라는 점을 함께 보면 현재 최저가만 보고 강한 가격 메리트를 부여하기에는 근거가 약합니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,779,200원 |
| 1. 임차인 김가현 보증금 | 237,000,000원 | 209,020,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,462,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김가현 | 237,152,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 김가현 보증금 중 209,020,800원이 배당되고, 미배당 27,979,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려갈수록 인수액이 증가
| 회차 | 매각가 | 김가현 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 212,800,000원 | 209,020,800원 | 27,979,200원 |
| 2회 유찰 시 | 170,240,000원 | 167,056,640원 | 69,943,360원 |
| 3회 유찰 시 | 136,192,000원 | 133,485,312원 | 103,514,688원 |
표에서 보듯 최저매각가 자체는 212,800,000원 → 170,240,000원 → 136,192,000원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 27,979,200원 → 69,943,360원 → 103,514,688원으로 반대로 커집니다. 따라서 이 물건은 일반적인 무인수 경매처럼 “유찰될수록 그대로 싸진다”고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며 집합건축물대장도 같은 용도로 등재되어 있습니다.
- 규모. 큐브원은 20세대이고 사용승인일은 2020.12.29.입니다.
- 입지. 서울신월초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 섞인 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 6미터 도로, 동측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 토지 공시지가는 3,632,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수부터 계산. 최저가 212,800,000원만 보지 말고 현재 미배당 인수 27,979,200원과 보증금 237,000,000원 구조를 먼저 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액은 각각 69,943,360원·103,514,688원으로 증가합니다.
- 김가현 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 김가현으로 동일합니다. 임대차계약, 보증금 지급, 점유, 경매신청채권 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.12. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등기 상태와 관련 의무의 처리 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 한계. 동일면적 실거래 표본은 2건이고 최신 표본은 2022.10.이므로 265,000,000원을 현재 확정 시세로 단정하지 않아야 합니다.
- 배당 원본 확인. 현재 배당 가정은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서·배당요구종기·세금 관계를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “212,800,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면 최저가는 212,800,000원이고 동일면적 실거래 평균은 265,000,000원입니다. 숫자 두 개만 놓고 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 김가현의 보증금 237,000,000원은 말소기준보다 앞선 전입에 기초한 대항력 보증금이고, 배당으로 전액 회수되지 않는 부분은 매수인이 인수합니다.
그래서 이 물건의 승부처는 “몇 번 더 유찰되느냐”보다 실질취득 약 237,000,000원을 기준으로도 현재 시장가와 충분한 차이가 있는가, 그리고 임차인·경매신청 채권자의 관계와 배당 구조를 원본 서류로 명확히 확인할 수 있는가입니다. 평균 유찰 횟수 6.7회와 적은 실거래 표본까지 감안하면, 표면 가격은 매력적으로 보일 수 있으나 권리와 환금성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
