서울남부지방법원 2025타경13799. 신도림동 골든애비뉴 제1동 4층 411호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 권용범으로, 2022.06.16. 매매를 원인으로 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건 권리분석의 기준점은 2022.12.01. 파주세무서장의 국 압류입니다. 문제는 등기 시점만 보면 그 뒤인 2024.04.05. 설정된 한국토지주택공사 임차권이지만, 임차권 내용에 기재된 전입신고일은 2022.03.25., 확정일자는 2022.02.07.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 자료상 이 임차권에는 대항력과 우선변제권이 모두 인정되어 배당으로 회수되지 않는 잔액이 매수인 부담으로 계산됩니다.
다만 여기서 숫자를 그대로 더하면 또 다른 오류가 생깁니다. 한국토지주택공사 신고는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시돼 있어 실제 임차인 한 명을 추가로 세거나 125,000,000원을 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 자료상 실제 임차인으로 남는 이름은 보험과 한국토지 두 명이며, 두 사람은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13799 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 신도림동 276-32 골든애비뉴 제1동 제4층 제411호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 10층 건물 중 4층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2014.08.22. |
| 소유자 | 권용범 · 2022.06.16. 거래가 115,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 72,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 128,938,355원 |
| 매각기일 | 2026.10.21. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 별개다
말소기준권리는 2022.12.01. 국의 압류입니다. 2024.02.13. 구로구 압류, 2024.09.03. 주택도시보증공사 가압류 658,000,000원, 2025.12.10. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한국토지주택공사의 2024.04.05. 임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
임차인·승계 구조
| 이름 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.03.25. | 우선변제 有 확정 2022.02.07. · 배당요구 | 보증기관 승계 대위·승계 중복신고로 별도 보증금 합산 금지 |
| 보험 | 주거 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 확인 필요 보증금 미상 |
| 한국토지 | 주거 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 확인 필요 보증금 미상 |
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’이 중요하다
현재 최저매각가는 72,960,000원으로 감정가 114,000,000원의 64%입니다. 그러나 배당표는 한국토지주택공사 보증금 125,000,000원 가운데 매각대금에서 충족되지 않는 53,753,280원을 매수인 인수로 계산합니다. 이 계산을 그대로 적용하면 현재 회차의 룰상 실질취득액은 72,960,000원 + 53,753,280원 = 126,713,280원입니다.
낙찰가가 더 내려가도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 매각가 58,368,000원에 룰상 인수 68,082,624원이 붙어 실질취득은 126,450,624원, 4회 유찰 시에는 매각가 46,694,400원에 인수 79,546,099원이 붙어 126,240,499원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 전체 부담은 125,000,000원 보증금 부근에서 거의 고정되는 대항력 인수형 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 72,960,000원 | 53,753,280원 | 126,713,280원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 58,368,000원 | 68,082,624원 | 126,450,624원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 46,694,400원 | 79,546,099원 | 126,240,499원 |
③ 특별매각조건 — 서울보증보험 몫은 실질 0원, 그러나 범위 밖은 남는다
다만 이 포기는 서울보증보험 주식회사에 한정됩니다. 이를 근거로 한국토지주택공사 승계신고나 실제 임차인으로 분류된 보험·한국토지의 미상 권리까지 모두 0원이라고 확장할 수는 없습니다. 특히 보험·한국토지는 전입일과 보증금 자체가 확인되지 않아 확약 밖 인수 위험이 별도로 남습니다.
배당표상 룰상 매수인 인수액은 53,753,280원입니다. 특별매각조건은 서울보증보험의 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기시키지만, 자료상 다른 임차인·승계 주체까지 동일하게 포기한 것으로 볼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,713,280원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 125,000,000원 | 71,246,720원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 658,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 128,938,355원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표에서는 집행비용 1,713,280원을 먼저 공제하고, 한국토지주택공사 보증금에 71,246,720원이 배당됩니다. 보증금 부족분은 53,753,280원으로 계산됩니다. 주택도시보증공사와 서울보증보험 주식회사에는 예상 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트조 10층 건물의 4층 411호이며 사용승인일은 2014.08.22.입니다.
- 주위환경. 신도림고등학교 남서측 인근으로 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·공장·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 도림천역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역·도시지역·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 4,163,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형에 가까운 업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가 72,960,000원만 볼 것이 아니라 배당표상 인수 53,753,280원을 합친 룰상 실질취득 126,713,280원을 기준으로 구조를 판단해야 합니다.
- 특별매각조건의 주체 확인. 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건의 주체는 서울보증보험 주식회사입니다. 이 조건을 다른 임차인에게 자동 확대해 적용하면 안 됩니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수와 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 미상 임차인 2명 확인. 보험·한국토지는 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 상태입니다.
- 배당 변동 가능성. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 매각기일. 현재 예정된 매각기일은 2026.10.21.입니다.
맺으며 — “64% 유찰가”보다 어려운 것은 인수 주체의 범위다
이 사건은 감정가 114,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 72,960,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 보증금 구조를 그대로 적용하면 매수인 인수 53,753,280원이 붙어 현재 회차의 룰상 실질취득은 126,713,280원입니다. 더 유찰돼도 인수액이 함께 늘어 실질 부담은 126,450,624원, 126,240,499원 수준으로 크게 줄지 않습니다.
여기에 서울보증보험 주식회사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어 해당 주체의 인수는 실질 0원으로 처리할 수 있습니다. 하지만 그 확약은 서울보증보험에만 적용됩니다. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 중복신고이고, 실제 임차인으로 남는 보험·한국토지 2명은 보증금과 전입일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마나 내려왔나”가 아니라 “특별조건이 누구까지 정리하고, 누구의 권리가 끝까지 남는가”입니다. 확인되지 않은 임차관계가 남은 상태에서 72,960,000원만 보고 가격 메리트를 판단하기에는 권리 위험이 큽니다.
