서울남부지방법원 2025타경13799. 신도림동 골든애비뉴 제1동 4층 411호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 최저가는 감정가 114,000,000원의 80%인 91,200,000원입니다. 등기부의 말소기준은 2022.12.01. 파주세무서장 압류이며, 그 뒤의 구로구 압류·주택도시보증공사 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 등기 순서만 보고 “후순위 임차권이니 소멸”이라고 끝내면 안 됩니다. 한국토지주택공사 임차권에는 전입 2022.03.25, 확정일자 2022.02.07이 기재되어 있어 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구도 되어 있어 일반 룰상 우선변제를 받고, 현재 회차에서는 보증금 125,000,000원 가운데 89,158,400원이 배당되고 35,841,600원이 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권의 ‘전입일’이 말소기준보다 빠르다

과거 수산업협동조합중앙회 근저당과 국민은행 근저당은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.12.01. 국 압류입니다. 이후 구로구 압류, 주택도시보증공사 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·승계·특별매각조건

임차 관련 신고는 3건이지만, 그중 한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되어 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인으로 분류되는 신고는 2명, 즉 보험과 한국토지입니다.

* 일반 배당 룰만 적용하면 현재 회차의 임차권 부족분은 35,841,600원입니다. 특별매각조건에 따라 서울보증보험이 포기하는 범위는 실질 0원으로 보되, 그 밖의 미상 임차인 위험은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,200,000원 가정)

현재 회차 매각대금 91,200,000원에서는 집행비용 2,041,600원을 제하고 한국토지주택공사 임차보증금에 89,158,400원이 배당되어 일반 계산상 35,841,600원이 부족합니다. 주택도시보증공사와 서울보증보험은 이 시뮬레이션에서 배당액이 0원입니다.

④ 가격 판단 — 시세 대신 ‘권리비용’을 먼저 본다

현재 확인되는 가격 숫자는 감정가 114,000,000원, 현재 최저가 91,200,000원, 과거 본건 거래가액 2018년 112,000,000원, 2022년 115,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 비교 시세나 최신 동일유형 거래 근거가 확인되지 않으므로, “현재 최저가가 시세보다 싸다”는 가격 가점은 주지 않습니다.

오히려 이 사건은 가격보다 권리조건이 먼저입니다. 일반 룰에서는 현재 회차 35,841,600원, 2회 유찰 시 53,753,280원, 3회 유찰 시 68,082,624원의 인수 부족분이 계산됩니다. 특별매각조건으로 서울보증보험 포기분은 0원이지만, 확약 밖 미상 임차인 2명의 보증금과 전입일이 확인되기 전까지 실질취득 총액을 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트조 10층 건물의 제4층 제411호입니다.
• 입지. 신도림고등학교 남서측 인근으로 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·공장·학교·공원이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 도림천역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
• 설비. 기본 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 소방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 준공업지역의 업무용 토지로, 평지·사다리형에 가까우며 북동측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
• 포기 주체와 등기 임차권자 관계 확인. 등기 임차권자는 한국토지주택공사, 포기 주체는 서울보증보험 주식회사입니다. 같은 보증금 반환채권의 승계 관계인지 원본으로 대조해야 합니다.
• 실제 임차인 2명 확인. 보험·한국토지는 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력을 “없음”으로 처리할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
• 최저가만 보고 판단하지 말 것. 일반 룰에서는 유찰할수록 대항력 임차권 미배당액이 커집니다. 특별매각조건 적용 범위가 확정돼야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
• 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 시세 확인 후 응찰가 결정. 최근 동일유형 실거래 근거 없이 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 편이 안전합니다.

맺으며 — “확약은 강하지만, 적용 범위 밖은 그대로 남는다”

이 사건은 겉으로 보면 1회 유찰되어 최저가가 91,200,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 일반 권리 계산만 보면 대항력 있는 125,000,000원 임차보증금 때문에 현재 회차에서 35,841,600원이 미배당되고, 추가 유찰 시 그 부족분은 더 커집니다. 즉 특별매각조건이 없다면 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.

다행히 특별매각조건에는 서울보증보험의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어, 그 포기 범위는 실질 인수 0원으로 볼 수 있습니다. 그러나 등기 임차권자는 한국토지주택공사이고, 별도로 보험·한국토지 2명의 미상 신고가 남습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “주된 인수 위험은 특별매각조건이 완화하지만, 확약 밖 임차인 범위를 확인하기 전에는 저가 안전물건으로 볼 수 없다.”입니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 가격보다 확약의 적용 대상과 미상 임차인의 실체가 우선입니다.