서울남부지방법원 2025타경13935. 서울 양천구 신월동 미소빌2 제4층 제401호로, 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 양경숙이며 2019.11.07 매매로 170,000,000원에 취득했습니다. 등기상 말소기준권리는 2019.12.04 설정된 안애순 근저당권 80,000,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 서울특별시양천구 압류, 강서구(서울특별시) 압류와 현 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 후순위 등기 자체가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차권입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기는 2021.04.19에 들어왔지만, 그 기초가 된 전입일은 2019.03.06, 점유개시는 2019.03.08, 확정일자는 2019.01.31입니다. 즉 말소기준 2019.12.04보다 앞섭니다. 그래서 단순히 “임차권등기가 후순위니까 소멸”로 끝낼 수 없고, 배당 후 미회수 보증금이 있으면 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생깁니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13935 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 221-17 미소빌2 제4층 제401호 · 도로명 서울특별시 양천구 곰달래로6길 14 |
| 용도 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 지상6층 건물 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 양경숙 (2019.11.07 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 160,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 254,510,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 2015.03.18 · 철근콘크리트구조 · 승강기설비·난방설비 |
| 단지 규모 | 미소빌2 · 10세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 2019.12.04 안애순 근저당권 80,000,000원입니다. 등기순위만 보면 2021.04.19의 한국토지주택공사 임차권은 후순위지만, 전입신고 2019.03.06과 확정일자 2019.01.31이 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 대항력에 따른 인수 가능성이 생기는 구조입니다.
② 임차인·승계 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건
| 표기 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 170,000,000원 | 2019.03.06 / 2019.01.31 | 2021.04.19 | 대항력 우선변제 대위·승계 실제 임차인 수에는 합산하지 않음 |
| 보험 | 미상 | 2019.03.06 / 2019.01.31 | 2025.12.16 | 대항력 우선변제 보증금 확인 필요 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 여부 미상 |
한국토지주택공사 표기는 보증기관 대위·승계 신고이므로 170,000,000원을 별도 임차인의 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인 표기는 2명입니다. 특히 ‘기사항전’은 전입일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 특별매각조건은 서울보증보험 주식회사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 관한 것이므로, 그 조건 밖의 미상 임차표기까지 자동으로 해소되는 것으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 2.37억 한 건을 그대로 기준 삼기 어렵다
미소빌2의 제공 실거래 표본은 2021.11 한 건뿐입니다. 거래가는 237,000,000원, 면적은 41.2㎡, 2층입니다. 시세 매칭 기준면적은 26.9㎡이고 면적 일치 여부가 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 최저가 160,800,000원이 제공 시세지표의 67.8%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내리는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 41.2㎡ | 2 | 237,000,000원 |
단지 경매통계도 함께 보수적으로 봐야 합니다. 평균 유찰 횟수는 3.6회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 10세대 규모의 도시형생활주택이라는 점까지 겹치므로, 가격보다 먼저 비교 가능한 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,051,200원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 170,000,000원 | 157,748,800원 |
| 2. 근저당권 · 안애순 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 254,510,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족액은 12,251,200원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 서울보증보험 주식회사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 이행되는 범위에서는 주된 인수를 실질 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 원칙상 인수는 늘어난다
| 회차 | 가정 매각가 | 배당계산상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 160,800,000원 | 12,251,200원 | 특별조건 적용 전 계산값 |
| 2회 유찰 시 | 128,640,000원 | 43,960,960원 | 대항력 보증금 미배당 증가 |
| 3회 유찰 시 | 102,912,000원 | 69,328,768원 | 대항력 보증금 미배당 증가 |
특별매각조건이 없다면 이 유형은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득 부담이 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 160,800,000원에 12,251,200원을 더하면 주된 보증금 170,000,000원 수준으로 수렴합니다. 다만 이 사건은 특별매각조건이 있어 그 주된 잔액을 실질 0원*으로 반영하는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월IC 북동측 인근으로 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2015년 3월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상6층 건물로 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형·평지, 동측 포장도로 접면, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,246,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있습니다.
- 환금성. 미소빌2는 10세대 규모이고 제공 경매통계의 평균 유찰 횟수는 3.6회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 미상 임차표기 확인. ‘기사항전’의 실제 점유관계, 전입일, 확정일자, 보증금을 현황조사·명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 170,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인의 별도 보증금으로 다시 더하지 않습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 배당구조가 바뀔 수 있습니다.
- 시세 원본 재확인. 제공 실거래는 2021.11의 1건이고 41.2㎡로, 시세 매칭 기준면적 26.9㎡와 일치하지 않습니다.
- 환금성 보수적 접근. 10세대 규모와 평균 유찰 3.6회, 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각·매도기간을 넉넉히 봐야 합니다.
맺으며 — “20% 할인”보다 특별조건과 미상 임차가 먼저다
감정가 201,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가는 160,800,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어오지만, 이 사건은 그렇게 보면 안 됩니다. 전입 2019.03.06의 대항력 구조 때문에 특별조건이 없다면 현재 회차에서도 배당 후 12,251,200원이 인수로 남고, 유찰될수록 그 인수액은 더 커집니다. 다만 이번 매각에는 서울보증보험 주식회사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별조건으로 붙어 있어, 주된 보증금 위험은 실질 0원*으로 바뀝니다.
문제는 그 밖입니다. 실제 임차인 표기 2명 중 하나는 보증금이 확인되지 않고, 다른 하나는 전입일· 확정일자·보증금이 모두 확인되지 않습니다. 또 시세 자료는 2021.11 한 건뿐이며 면적도 불일치합니다. 따라서 이 물건은 “특별조건으로 주된 권리는 완화됐지만, 미상 임차와 시세 검증이 끝나지 않은 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리의 핵심은 특별조건 원문 확인, 가격의 핵심은 비교 가능한 최근 실거래 확보입니다.
