서울남부지방법원 2025타경14066. 강서구 화곡동 삼성홈타운3차 전용 45.99㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 206,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 164,800,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 최정민이고, 2019.08.12. 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리 흐름의 기준은 2022.04.14. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차 문제는 등기 순서만 보고 끝낼 수 없습니다. 한국토지주택공사 명의 임차권에 적힌 임대차계약일·확정일자·주민등록일· 점유개시일은 모두 말소기준보다 앞선 시점이어서 대항력 구조가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14066 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-521 제2층 제202호 · 초록마을로26길 49-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.99㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 최정민 · 2019.08.12. 매매 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 164,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 192,549,053원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임대차가 핵심
말소기준권리는 2022.04.14. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 같은 날의 국 압류, 2023.10.12. 국 압류, 2022.11.30. 임차권등기, 2025.12.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·주월새마을금고·신목신용협동조합· 우리은행 근저당권 등은 이미 말소된 등기입니다.
② 임차인 — 승계 중복신고와 실제 임차인을 분리해서 봐야 한다
| 표시 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2020.09.21 | 2020.09.04 | 155,000,000원 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 |
| 보험 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고이므로 155,000,000원을 별도 임차인의 보증금으로 한 번 더 합산해서는 안 됩니다. 반면 별도로 표시된 ‘보험’은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 80%까지 내려왔어도 최근 시세보다 높다
삼성홈타운3차는 총 9세대, 2001.12.11. 준공입니다. 동일 면적 45.99㎡ 거래는 확인된 4건이며, 최근 12개월 거래는 2026.05.의 120,000,000원 1건입니다. 이 금액이 최신 거래가이자 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 45.99㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2024.08 | 45.99㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2024.03 | 45.99㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2022.08 | 45.99㎡ | 1 | 184,000,000원 |
| 전체 평균 | 45.99㎡ | 4건 | 140,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.99㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
과거 2022.08.의 184,000,000원 거래가 포함된 전체 평균은 140,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가 164,800,000원은 전체 평균 기준으로도 117.3%, 최근 12개월 평균과 최신 거래 기준으로는 137.3%입니다. 게다가 최근 구간은 이전 구간 대비 -18.6%입니다. 따라서 한 번 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,107,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 155,000,000원 | 155,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 2,427,000,000원 | 6,692,800원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 192,549,053원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오에서는 임차보증금 155,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 청구액은 2,619,549,053원, 배당되는 채권액은 6,692,800원, 미배당액은 2,612,856,253원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 다음 유찰 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 같이 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 164,800,000원 | 0원 | 164,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,840,000원 | 25,805,760원 | 157,645,760원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 105,472,000원 | 51,804,608원 | 157,276,608원 |
이 시나리오가 이 물건에서 가장 중요한 숫자입니다. 대항력 있는 155,000,000원 임차보증금 구조를 전제로 하면, 낙찰가가 보증금 아래로 내려가는 순간 배당되지 못한 부분이 매수인 인수로 이동합니다. 그래서 2회 유찰 시 최저가 자체는 131,840,000원까지 내려가도 실질취득은 157,645,760원, 3회 유찰 시에도 157,276,608원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택 위주의 주택지대로 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 화곡역·까치산역이 있어 대중교통 편의성은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물이며 외벽 드라이비트, 내벽 벽지·타일, 창호 샷시, 급배수·위생·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 완경사지의 세로장방형 토지이며 다세대주택 건부지, 북서측 포장된 세로에 접합니다. 토지면적은 179.0㎡, 공시지가는 2,725,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 삼성홈타운3차는 총 9세대이며 확인 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가격도 이전 구간 대비 -18.6%여서 가격 보수성이 필요합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래. 최저가 164,800,000원은 감정가보다 낮지만 최신 거래·최근 12개월 평균 120,000,000원의 137.3%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간 대비 -18.6%이므로 과거 184,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 140,500,000원만 보고 가격을 높게 잡으면 안 됩니다.
- 실제 임차인 수 구분. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 실제 임차인은 별도로 표시된 ‘보험’ 1명으로 보고 전입·보증금 원본을 확인해야 합니다.
- 확약 적용 상대 확인. 특별매각조건은 서울보증보험 주식회사에 관한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 확약 밖 미상 임차인의 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
- 다음 회차도 실질취득으로 판단. 2회 유찰 시 최저가 131,840,000원만 보지 말고 인수 25,805,760원을 더한 157,645,760원을 봐야 합니다. 3회 유찰 시도 같은 원리입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차관계·특별매각조건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 먼저 가격, 가격보다 먼저 ‘실질취득’
현재 회차만 놓고 보면 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 서울보증보험 주식회사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건도 분명한 안전장치입니다. 하지만 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 중복신고이고, 별도 실제 임차인 ‘보험’은 전입일· 보증금이 미상이라 확약 밖 권리 확인이 남아 있습니다.
가격은 더 명확합니다. 현재 최저가 164,800,000원은 최신 거래 120,000,000원과 최근 12개월 평균의 137.3%이고 시장 추세도 -18.6%입니다. 더 유찰되더라도 대항력 있는 보증금 구조를 전제로 한 시나리오에서는 매수인 인수액이 늘어 실질취득이 157,645,760원·157,276,608원 수준에 머뭅니다. 현재도 시세보다 높고, 유찰만으로 자동으로 싸지는 물건도 아닙니다. 이 사건의 승부처는 최저가 숫자가 아니라 특별매각조건의 정확한 적용 범위와 확약 밖 임차인의 실체, 그리고 최종 실질취득액입니다.
