서울남부지방법원 2025타경14066. 강서구 화곡동 삼성홈타운3차 제2층 제202호, 전용 45.99㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 최정민은 2019년 8월 12일 거래가 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 주택도시보증공사의 가압류와 세무서 압류가 이어졌고, 2025년 12월 서울보증보험이 강제경매를 신청했습니다.

이 물건의 핵심은 근저당권이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 전입하고 확정일자를 받은 임차권, 그리고 특별매각조건이 어느 권리자에게 적용되는지입니다. 여기에 최근 실거래가격 하락까지 겹쳐, 2회 유찰이라는 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차권의 선순위가 중요하다

말소기준은 2022년 4월 14일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 청구금액은 2,427,000,000원이지만, 이는 가압류 채권의 청구금액으로 본건 매각대금이나 매수인의 인수액을 뜻하지 않습니다.

같은 날 접수된 국세 압류, 2023년의 추가 압류, 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 은행 근저당권들도 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자와 보증기관을 구별해야 한다

실제 임차·점유 관련 기재는 1명(보험)이며, 한국토지주택공사는 보증금 관련 대위·승계 신고 주체로 분류됩니다. 따라서 한국토지주택공사의 155,000,000원을 별도 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 다만 155,000,000원은 등기된 임차보증금으로서, 그 미배당 잔액의 인수 가능성은 별도로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 1.20억, 실질취득은 약 1.58억

삼성홈타운3차의 전용 45.99㎡ 거래는 총 4건이 확인됩니다. 전체 거래 평균은 140,500,000원이지만, 2022년의 184,000,000원 거래가 포함되어 있으므로 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.

최저매각가 131,840,000원은 전체 평균 140,500,000원의 93.8%이지만, 최근 12개월 평균 120,000,000원의 109.9%입니다. 즉 인수액을 고려하기 전부터 현재 최저가는 최근 거래가격보다 높습니다.

인수 추정액 25,805,760원까지 합치면 실질취득은 157,645,760원으로, 최근 거래보다 37,645,760원 높은 수준(약 131.4%)입니다. 더욱이 최근 거래의 과거 거래 대비 가격 추세는 -18.6%입니다. 거래 표본이 적다는 제약은 있지만, 하락 추세에서 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균을 근거로 가격 가점을 줄 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,840,000원 가정)

집행비용과 배당액은 예상치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 법원의 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다. 가압류·경매신청채권의 미배당 총액은 2,619,549,053원으로 계산되지만, 이 미배당 채권액 전체가 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로

대항력 있는 보증금 채권을 낙찰자가 인수해야 하는 경우, 낙찰가가 낮아지면 그만큼 배당 재원이 줄어 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.

현재 회차의 실질취득 157,645,760원은 4회 유찰 가정의 156,918,797원과 큰 차이가 없습니다. 핵심 보증금이 155,000,000원으로 고정되어 있고, 입찰가 하락분이 보증금 미배당 증가로 대부분 상쇄되기 때문입니다. 실질취득액이 보증금보다 조금 높은 것은 집행비용 추정분이 포함된 결과입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주거환경. 화일초등학교 남동측 인근이며 다세대주택 중심의 주택지대입니다. 감정평가상 주거환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 일부 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 화곡역과 까치산역이 근거리에 있으며 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 2층으로, 외벽은 드라이비트 등이며 급배수·위생·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로 및 토지. 완만한 경사지의 세장형 토지이며 북서측 포장된 세로에 접합니다. 토지면적은 179.0㎡이고 공시지가는 2,725,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속합니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정 내용도 있으므로 물건 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대주택이며, 동일 면적 거래는 4건입니다. 최근 거래가격 하락 추세(-18.6%)와 적은 거래 표본을 고려하면 매각 시점의 적정 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건의 수익자·포기 주체 확인. 서울보증보험의 포기 확약이 정확히 어느 보증금 반환청구권에 적용되는지, 한국토지주택공사 명의 임차권등기의 말소까지 유효하게 확보되는지 원본으로 확인해야 합니다.
• 한국토지주택공사 임차권 확인. 등기된 보증금 155,000,000원, 선순위 대항력, 배당요구와 미배당 잔액의 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 보험으로 기재된 점유자의 전입일·확정일·보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 점유관계와 보증금 채권의 귀속을 확인해야 합니다.
• 낙찰가와 실질취득가를 분리. 현재 최저가 131,840,000원이 아니라 인수 추정액을 더한 157,645,760원을 가격 판단의 기준으로 삼아야 합니다.
• 최근 실거래 우선. 2026년 5월 거래 120,000,000원과 최근 가격 추세 -18.6%를 우선 반영해야 합니다. 전체 평균 140,500,000원만 기준으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 추가 유찰의 한계 확인. 3회·4회 유찰 가정에서도 실질취득액이 약 1.57억원으로 유지됩니다. 유찰 자체보다 인수 채무의 법적 소멸 여부가 중요합니다.
• 명도 및 관리비 확인. 실제 점유관계, 임차권등기 말소 이행, 미납 관리비 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 세금·배당 확인. 세무서 압류 이력과 실제 조세채권, 당해세, 우선변제 순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 매각 원본 대조. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 특별매각조건 원문을 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가 64%보다 중요한 것은 누가 보증금을 책임지느냐”

이 물건은 겉으로 보면 감정가 206,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 131,840,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 155,000,000원과 미배당 인수 가능액 25,805,760원을 고려하면 실질취득은 157,645,760원입니다.

그 금액은 최근 실거래 120,000,000원보다 높습니다. 시장가격도 최근 기준 -18.6% 하락 추세이고, 총 9세대 소규모 건물의 거래 표본도 적습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 보증금 인수액이 함께 증가하면 총취득 부담은 거의 줄지 않습니다.

서울보증보험의 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건은 긍정적인 요소지만, 등기된 한국토지주택공사 권리까지 확실히 정리된다고 단정할 수 없고, 별도 점유자의 대항력도 미상입니다.

종합 판단은 D등급, 적극 입찰 비추천입니다. 특별매각조건의 정확한 적용 범위와 모든 점유·보증금 채권의 소멸 여부가 확인되기 전에는 인수 위험을 가격에서 제외해서는 안 됩니다. 설령 주요 보증금 인수가 완전히 해소되더라도 현재 최저가가 최근 시세보다 높아, 가격 경쟁력은 여전히 부족합니다.