의정부지방법원 2025타경7362. 고양시 덕양구 행신동 무원마을아파트 1002동 7층 705호로, 지상 15층 건물의 7층 아파트입니다. 소유자 전병호는 2011년 1월 13일 거래가액 270,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당 210,600,000원이 설정됐습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 남아 있는 근저당·가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 말소된 권리와 이전·질권 설정이 다수 섞여 있어 외형상 복잡해 보입니다. 그러나 2004년 삼성생명 근저당은 2011년 1월 13일 해지로 말소됐고, 2011년 국민은행의 별도 130,000,000원 근저당과 2014년 전문건설공제조합 근저당도 각각 2012년과 2015년에 말소됐습니다. 따라서 이 세 권리를 매수인 인수권리나 현재 배당권리로 취급해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 행신동 692 무원마을아파트 제1002동 제7층 제705호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 지하 1층/지상 15층 중 7층 · 주거용 |
| 소유자 | 전병호 (2011.01.13. 거래가액 270,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 509,000,000원 / 509,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 메인 / 233,638,811원 |
| 매각기일 | 2026.04.22 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위와 살아 있는 권리를 분리해야 한다
현재 권리분석의 기준점은 2011.01.13. 국민은행 근저당 210,600,000원입니다. 2016년 국민은행 근저당 48,000,000원, 2020년 굿모닝자산관리대부 근저당 97,500,000원, 2021년 주식회사 메인의 가압류 182,982,124원, 2024년 고양시·국세 압류와 2025년 강제경매는 모두 그 이후에 등기됐습니다.
2020년 근저당은 2022년 주식회사한국금융자산관리대부로 이전됐고, 근저당권부채권에 관한 질권등기도 이어졌습니다. 이는 동일한 근저당채권의 이전·담보 관계이므로 채권액을 별개의 근저당처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 점유·임차인 — 확인된 임차인 없음
확인된 임차인은 0명입니다. 보증금·전입일·확정일자에 따른 대항력 또는 우선변제권을 판단할 임차인 신고가 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자는 현장조사와 전입세대확인서 등으로 최종 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 5.09억, 시세 메리트는 판정 유보
현재 최저매각가는 감정가와 같은 509,000,000원으로 유찰 0회의 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 509,000,000원입니다.
다만 동일 단지·유사 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가와 같다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 509,000,000원 | 501,510,000원 | 581,310,935원 |
| 1회 유찰 · 80% | 407,200,000원 | 400,728,000원 | 682,092,935원 |
| 2회 유찰 · 64% | 325,760,000원 | 320,399,360원 | 762,421,575원 |
유찰될수록 채권자의 미배당 규모는 커지지만, 후순위 채권자의 미배당은 원칙적으로 매수인이 대신 갚는 금액이 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
④ 제시 배당표 — 말소권리가 포함돼 재산정 필요
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,490,000원 |
| 을구 1번 · 삼성생명보험 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 을구 3번 · 국민은행 | 210,600,000원 | 210,600,000원 |
| 을구 4번 · 국민은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 6번 · 전문건설공제조합 | 48,100,000원 | 28,910,000원 |
| 을구 8번 · 국민은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 · 굿모닝자산관리대부 | 97,500,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 · 주식회사 메인 가압류 | 182,982,124원 | 0원 |
| 신청채권자 · 주식회사 메인 | 233,638,811원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무원초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트가 밀집한 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 행신역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕, 지하 1층·지상 15층 건물의 7층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 아파트 부지는 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 남서측과 동측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·행신지구 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 교육환경 보호구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 아파트 용도로 사용되는 토지에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 재확인. 삼성생명 을구 1번, 국민은행 을구 4번, 전문건설공제조합 을구 6번의 말소 상태를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 세금 확인. 고양시·국세 압류의 체납액, 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순위를 계산할 수 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 전입세대확인서·외국인체류확인서와 현장 점유자를 대조하세요.
- 시세 대조. 실질취득액은 509,000,000원이므로 동일 단지·동일 면적대의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선 비교하세요.
- 채권 중복 주의. 을구 9번 근저당의 이전과 근질권·질권 설정은 동일 채권의 변동 관계입니다. 각각을 별도 원금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 관리비 확인. 아파트 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·세금 관련 서류와 실제 매각결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 안전”과 “배당 정확성”은 다른 문제다
이 물건의 매수인 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2011년 국민은행 근저당이고, 이후 현존 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 채권자 배당 분석은 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 이미 말소된 세 건의 근저당에 290,910,000원을 배정한 시뮬레이션은 최신 등기 상태와 맞지 않고, 남아 있는 국세·지방세의 우선순위도 반영되지 않았습니다. 여기에 실거래 자료도 없어 신건 5.09억이 최근 시세보다 유리한지 판단할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 합격, 배당표와 가격은 재검증입니다.