서울남부지방법원 2025타경14089. 강서구 화곡동 우성 제102동 제3층 제301호로, 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 현재 소유자는 전현수이며 2023.02.01. 거래가액 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 신지현의 주택임차권입니다. 신지현은 2019.02.15. 전입·점유를 시작했고, 임차보증금은 280,000,000원입니다. 등기된 주택임차권은 말소기준으로 제시된 2024.05.08. 강서구 압류보다 앞서며, 자료상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정돼 있습니다.
다만 신건에서는 낙찰가가 291,000,000원이라 상황이 다릅니다. 제시된 배당표 기준으로 집행비용 4,874,000원을 제외한 뒤 신지현의 임차보증금 280,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 즉 이 물건은 신건에서는 인수 0원, 유찰 후에는 인수형으로 전환되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14089 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 408-86 우성 제102동 제3층 제301호 |
| 용도 / 면적 | 기타 · 도시형생활주택(단지형 다세대) · 51.2㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 중 제3층 · 사용승인 2017.11.03. |
| 소유자 | 전현수 (2023.02.01. 매매 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신지현 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 신건 0원, 유찰 후 인수 발생
말소기준으로 제시된 권리는 2024.05.08. 강서구 압류입니다. 신지현의 주택임차권등기는 2024.01.24.로 그보다 앞서고, 실제 전입·점유는 2019.02.15.입니다. 매각물건명세서에도 임차인이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신지현 | 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2019.02.15. | 2021.01.18. | 2024.01.24. | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 신건부터 최근 시세보다 높다
우성(408-86)의 실거래 표본은 3건이며 전체 평균은 266,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 평균보다 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.06. 1건, 260,000,000원이고 최근 거래 추세는 과거 대비 -3.3%입니다. 현재 최저가 291,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 46.24㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2023.02 | 51.2㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2022.12 | 46.24㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 266,000,000원 |
최신 거래 260,000,000원, 전체 평균 266,000,000원, 최고 거래 280,000,000원인데 신건 최저가는 291,000,000원입니다. 특히 최근 추세가 -3.3%인 상황에서 최신 거래보다 높은 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 전체 평균 대비 최저가 비율도 109.4%로 시세 아래가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,874,000원 |
| 1. 임차인 신지현 보증금 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신지현 | 280,000,000원 | 6,126,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 신건 배당 가정에서는 임차보증금 280,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표상 경매개시결정 채권자도 신지현으로 표시됩니다. 실제 배당 관계는 원본 서류를 대조해야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 291,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 · 80% | 232,800,000원 | 51,259,200원 | 미배당 보증금 인수 발생 |
| 2회 유찰 · 64% | 186,240,000원 | 97,167,360원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형 다세대)이며, 우성(408-86)은 26세대입니다.
- 입지. 까치산공원 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 까치산역과 화곡역이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 제3층 제301호, 사용승인일은 2017.11.03.이며 승강기·도시가스·개별난방·화재탐지 및 경보설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 6미터 내외, 남측 약 4미터 내외 포장도로 등에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가구역. 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.의 허가구역 기재가 있으므로 적용 범위는 원문을 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 본건 소재 건물 집합건축물대장상 위반건축물로 되어 있으나 본건 301호는 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 확인. 최저가 291,000,000원은 최근 12개월 평균 260,000,000원의 111.9%입니다. 최근 추세도 -3.3%라 신건 가격 가점은 어렵습니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 51,259,200원, 2회 유찰 시 97,167,360원의 매수인 인수가 제시돼 있습니다. 낙찰가와 인수액을 반드시 함께 보아야 합니다.
- 임차인 권리 원본 대조. 신지현은 2019.02.15. 전입·점유, 보증금 280,000,000원, 대항력·우선변제권 있음으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 신지현의 중첩 지위 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 모두 신지현으로 표시됩니다. 동일 채권의 관계와 배당 구조를 등기부·신청서류·배당 관련 자료에서 확인해야 합니다.
- 건축물대장 확인. 건물 전체는 위반건축물 표시가 있으나 301호는 해당 없음으로 기재돼 있으므로 최신 집합건축물대장을 대조해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 두 건의 토지거래계약 허가구역 기재가 있으므로 입찰·취득 시 적용 대상과 절차를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질 부담은 크게 안 내려간다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 신건 291,000,000원에서는 신지현의 임차보증금 280,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 인수 0원입니다. 하지만 그 가격은 최근 12개월 실거래 260,000,000원의 111.9%이고, 시장 추세도 -3.3%입니다. 신건부터 가격 메리트가 약합니다.
그렇다고 유찰만 기다리면 문제가 해결되는 것도 아닙니다. 1회 유찰에서는 낙찰가 232,800,000원에 인수 51,259,200원, 2회 유찰에서는 낙찰가 186,240,000원에 인수 97,167,360원이 붙습니다. 낙찰가가 떨어지는 만큼 대항력 임차보증금 미배당분이 커지는 구조라 실질취득 부담은 보증금 280,000,000원대에서 크게 벗어나지 않습니다. 최근 시세 260,000,000원과 비교하면 유찰 후에도 가격 안전마진이 뚜렷해지지 않습니다.
권리의 결론은 “현재 회차 인수 0원, 유찰 후 인수 발생”, 가격의 결론은 “최근 시세 이상”. 여기에 임차권자와 강제경매 채권자가 모두 신지현으로 나타나는 관계까지 원본에서 확인해야 하므로, 최저가 숫자 하나만 보고 접근하기에는 확인해야 할 사항이 많은 물건입니다.
