서울남부지방법원 2025타경14136. 서울 양천구 신월동 그라비스 102동 201호는 공부상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 249,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 159,360,000원까지 하락했습니다. 숫자만 보면 감정가의 64%이므로 할인 폭이 상당해 보입니다. 그러나 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 매각 이후에도 남을 수 있는 임차보증금입니다.
임차인 정다은은 2022.01.20. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.12.08.입니다. 말소기준으로 제시된 전북은행 가압류는 2022.06.23.에 접수되었습니다. 따라서 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 이것이 이 물건의 투자 판단을 바꾸는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14136 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제2층 제201호 도로명주소: 서울특별시 양천구 남부순환로 405 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 이용 · 지상 11층 중 2층 |
| 건축 개요 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 11층 · 사용승인 2018.12.17. |
| 소유자 | 노슬비 (2020.01.21. 소유권이전, 2018.07.28. 매매 원인) |
| 감정가 | 249,000,000원 |
| 최저매각가 | 159,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 입찰보증금 | 매각공고상 보증금률 확인 필요 |
| 신청채권자 / 청구액 | 정다은 / 199,142,500원 |
| 매각기일 | 2026.10.21. |
| 임차보증금 | 정다은 / 199,000,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 42,671,040원 |
| 실질취득 추정 | 202,031,040원 (취득세·명도비용 등 별도) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2022.06.23. 전북은행 가압류 19,902,232원입니다. 이후 설정된 강서구·국세·도봉구·금천구 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 신탁등기는 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.99억
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 정다은 건물전부 · 주거 주택임차권등기 |
전입 2022.01.20. 점유개시 2022.01.20. 확정 2021.12.08. 배당요구 2025.12.25. |
199,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
정다은은 확정일자를 갖추고 배당요구를 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있으며, 대항력도 인정되는 것으로 분석됩니다. 실제 임차인은 1명이고, 임차권등기와 경매신청 채권은 같은 정다은에 관한 권리이므로 임차보증금과 신청채권액을 별개의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 낙찰가보다 실질취득이 중요하다
현재 최저가 159,360,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,031,040원을 공제한 156,328,960원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 199,000,000원 중 42,671,040원이 미배당되어 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 실질취득 구성 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 159,360,000원 | 낙찰대금 가정 |
| 임차인 예상 배당 | 156,328,960원 | 집행비용 공제 후 |
| 매수인 인수 보증금 | 42,671,040원 | 임차인 미배당분 |
| 실질취득 추정 | 202,031,040원 | 낙찰가 + 인수액 |
경제적으로는 낙찰대금과 미배당 보증금을 합한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 보증금 원금 199,000,000원과 실질취득 추정액 202,031,040원의 차이는 배당 시 집행비용이 먼저 공제되는 현재 추정 구조에서 발생합니다. 이 금액은 취득세, 명도비용, 추가 관리비 등까지 포함한 최종 총비용은 아닙니다.
④ 실거래 시세 — 비교 가능한 거래가 부족하다
그라비스 단지에서 확인되는 거래는 면적과 거래시점이 서로 다릅니다. 과거 전체 평균은 262,500,000원이지만, 이전의 높은 거래가 섞여 있어 이 평균만으로 현재 가격을 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 보다 최근의 거래는 2023.11.의 225,000,000원이지만, 그마저도 대상 물건과 전용면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11. | 21.01㎡ | 11층 | 225,000,000원 |
| 2022.01. | 34.55㎡ | 7층 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 상이 | 2건 | 262,500,000원 |
가격 비교용으로 제시된 대상 면적은 29.65㎡이며, 확인된 거래의 전용면적 21.01㎡ 및 34.55㎡와 일치하지 않습니다. 두 거래를 단순 비교하면 거래가격은 -25.0%의 하락 추세를 보이지만, 면적과 층이 다른 거래이므로 동일 조건의 시계열 하락률로 단정할 수 없습니다. 또한 최신 거래가 2023년으로 오래되어 현재 거래시세를 대표하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 159,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,031,040원 |
| 1. 임차인 정다은 · 우선변제 | 199,000,000원 | 156,328,960원 |
| 2. 전북은행 가압류 | 19,902,232원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 정다은 | 199,142,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 보증금 | — | 42,671,040원 |
정다은의 신청채권액과 임차보증금은 동일인 관련 권리이므로 별도 독립채권으로 단순 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 국세·지방세 압류와 관련한 당해세 및 최우선변제 여부는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 임차인 배당액·매수인 인수액 역시 확정 배당액이 아닙니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 인수는 증가
| 경매 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
159,360,000원 | 42,671,040원 | 202,031,040원 |
| 3회 유찰 감정가 51.2% |
127,488,000원 | 74,096,832원 | 201,584,832원 |
| 4회 유찰 감정가 40.96% |
101,990,400원 | 99,237,466원 | 201,227,866원 |
회차가 진행되며 최저가가 159,360,000원에서 101,990,400원까지 낮아지더라도, 제시된 시나리오의 낙찰가와 인수액 합계는 여전히 201,227,866원입니다. 단순히 최저가가 1억 원대로 진입했다는 이유로 경제적 취득부담까지 1억 원대로 내려간다고 볼 수 없습니다.
회차별 인수액은 각각의 집행비용·배당 가정에 따른 추정치입니다. 후속 회차의 합산액은 보증금 199,000,000원과 정확히 일치하지 않으므로 확정적인 최종 부담이 아닙니다. 실제 배당금 및 인수금은 집행비용, 조세 우선순위와 확정된 권리관계에 따라 다시 계산해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신월1동주민센터 남측 인근. 다세대주택·오피스텔·아파트·학교·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 40m의 포장도로에 접하며 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2018.12.17. 사용승인된 철근콘크리트구조. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·주차설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역. 공항 관련 제3종 구역·수평표면구역·진입표면구역에 포함되며, 교육환경 상대보호구역 및 건축선 관련 제한도 확인됩니다. 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역. 일부 지정기간이 2026.08.25.까지, 아파트 관련 지정기간이 2026.12.31.까지 기재되어 있습니다. 대상 물건은 오피스텔이므로 적용 여부를 물건 용도 및 입찰 시점 기준으로 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 그라비스는 24세대 규모로 집계되며, 확인된 매매 거래는 2건이고 서로 다른 면적입니다. 경매 평균 유찰 6.3회, 집계 매각률 0.0%로 매도 및 재매각 가능성에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 상태 및 실제 임대관계는 별도 실사를 통해 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 대항력과 인수액 재확인. 정다은의 전입·점유 및 임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구를 대조하세요. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 보증금 지급과 채권관계. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 배당요구 및 강제경매 신청의 근거를 확인하세요. 동일인의 임차보증금과 신청채권액을 중복 계산하지 않도록 해야 합니다.
- 국세·지방세 압류. 강서구·남부천세무서·도봉구·금천구의 압류가 존재합니다. 조세채권의 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당순서 및 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 기준으로 입찰 판단. 현재 최저가 159,360,000원뿐 아니라 인수 예상액 42,671,040원과 취득 관련 부대비용을 포함해 총자금계획을 수립해야 합니다.
- 동일 면적 최근 시세 확보. 2022~2023년의 서로 다른 면적 거래만으로는 현재 201호의 적정가격을 확정할 수 없습니다. 유사 면적·층·상태의 실거래와 실제 매도 호가를 별도로 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 있더라도 현재 실제 점유 상태, 보증금 반환과 인도 의무의 관계를 확인해야 합니다. 미반환 보증금이 남아 있으면 명도 과정이 복잡해질 수 있습니다.
- 관리비·현장 상태. 관리비 체납, 누수·설비 상태 및 공용부분 관련 부담을 현장에서 확인하세요.
- 입찰보증금·매각조건. 실제 입찰보증금률, 특별매각조건 및 매각기일 변경 여부를 법원 공고로 확인하세요.
- 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 배당 관련 정보를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1.59억 ≠ 실제 취득가 1.59억”
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 249,000,000원에서 최저가가 159,360,000원까지 내려왔다는 숫자에 있습니다. 그러나 매수인이 실제로 부담해야 할 금액은 낙찰대금에 미배당 임차보증금을 더한 금액입니다. 현재 예상 실질취득액은 202,031,040원이며, 추가 유찰이 발생해도 보증금 인수 때문에 총부담은 크게 줄지 않습니다.
과거 비교거래의 단순 가격 추세는 -25.0%이고, 단지의 경매 평균 유찰도 6.3회로 높습니다. 다만 거래 표본의 면적·시점이 달라 현재의 정확한 시세나 하락률을 확정할 수 없다는 점도 중요합니다.
결론은 신중한 보류와 추가 검증입니다. 선순위 임차인의 보증금 반환관계와 조세 배당순서를 확인하고, 동일 조건의 현재 시세를 확보하기 전에는 감정가 대비 할인율이나 단순 최저가만으로 입찰을 정당화하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 얼마에 낙찰받느냐보다, 낙찰 후 얼마를 더 부담해야 하느냐에 있습니다.
