서울남부지방법원 2025타경14136. 신월동 그라비스 102동 2층 201호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가 249,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 199,200,000원입니다. 표면 가격만 보면 20% 낮아졌지만, 권리구조를 보면 단순 할인형 물건이 아닙니다. 임차인 정다은은 2022.01.20 전입·점유했고 확정일자는 2021.12.08입니다. 반면 말소기준은 2022.06.23 전북은행 가압류이므로, 전입이 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
정다은의 임차보증금은 199,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가를 그대로 매각가로 가정하면 집행비용 3,588,800원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 195,611,200원이 배당되고, 보증금 부족분 3,388,800원이 남습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14136 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상11층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2018.12.17 |
| 소유자 | 노슬비 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 199,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 199,142,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부의 2022.06.23 전북은행 가압류가 말소기준입니다. 그 뒤의 강서구·국·도봉구·금천구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 정다은은 2022.01.20 전입·점유로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖습니다. 2025.11.11 설정된 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는 한 미변제 보증금의 매수인 인수 위험은 남습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정다은 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 199,000,000원 | 2022.01.20 / 2021.12.08 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
현재 회차의 최저매각가 199,200,000원에 예상 인수액 3,388,800원을 더하면 실질취득은 202,588,800원입니다. 제공된 최근 비교거래는 2023.11 225,000,000원이며, 최근 비교평균도 225,000,000원입니다. 따라서 현재 실질취득은 이 비교값의 약 90.0% 수준입니다.
다만 이 비교를 그대로 가격 메리트로 확정하면 안 됩니다. 실거래 표본은 2건뿐이고, 대상 전용면적은 29.65㎡인데 비교거래 면적은 21.01㎡·34.55㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 최신 비교거래는 2023.11이고, 최근 비교값은 이전 거래 대비 -25.0% 하락 추세입니다. 전체 평균 262,500,000원보다 현재 최저가가 크게 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 199,200,000원 | 3,388,800원 | 202,588,800원 |
| 2회 유찰 시 | 159,360,000원 | 42,671,040원 | 202,031,040원 |
| 3회 유찰 시 | 127,488,000원 | 74,096,832원 | 201,584,832원 |
③ 예상배당표 (매각가 199,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,588,800원 |
| 1. 임차인 정다은 보증금 | 199,000,000원 | 195,611,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 19,902,232원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 정다은 | 199,142,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 중 3,388,800원이 미변제돼 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 등 우선세액이 실제 배당에서 먼저 차감되면 임차인의 미배당액과 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 대상 전용면적은 29.65㎡입니다. 전체 세대수는 24세대입니다.
- 입지. 신월1동주민센터 남측 인근으로 다세대주택·오피스텔·아파트·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2018.12.17 사용승인. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 40m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·공항 관련 구역·상대보호구역 등 제한사항이 있습니다.
- 환금성 주의. 제공된 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.2회이고 매각률은 0.0%입니다. 소규모 오피스텔인 만큼 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 199,200,000원에 낙찰된다고 가정하면 인수 3,388,800원을 더한 202,588,800원이 출발점입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 202,031,040원, 3회 유찰 시 201,584,832원으로 실질취득은 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부와 법정기일에 따라 임차인 미배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 정다은이 강제경매 신청채권자와 동일인이므로 계약서·보증금 지급내역·점유 경위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 한계. 거래 표본은 2건이며 대상 면적과 일치하지 않고, 비교값도 하락 추세입니다. 262,500,000원 전체 평균만 보고 시세 우위를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 총부담은 거의 그대로”
이 사건의 핵심은 감정가 249,000,000원에서 199,200,000원으로 내려온 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞서 전입한 정다은의 199,000,000원 임차보증금입니다. 현재 회차에는 3,388,800원만 인수하지만, 낙찰가가 더 내려가면 미배당 보증금이 그만큼 커져 2회 유찰 시 42,671,040원, 3회 유찰 시 74,096,832원이 매수인 부담으로 이동합니다.
따라서 이 물건은 “최저가가 싸졌다”가 아니라 “실질취득이 약 2억에서 고정되는 구조”로 봐야 합니다. 비교 가능한 실거래도 면적이 맞지 않고 최근 흐름이 -25.0% 하락인 데다, 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 6.2회입니다. 권리구조를 정확히 이해하지 못한 채 최저가만 보고 접근하기에는 위험한 사건입니다.
