서울남부지방법원 2025타경14136. 서울 양천구 신월동 ‘그라비스’ 102동 201호로, 공부상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 출발점은 2022.06.23 전북은행 가압류 19,902,232원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 정다은의 전입·점유입니다. 전입·점유개시는 2022.01.20, 확정일자는 2021.12.08이며 보증금은 199,000,000원입니다.
정다은은 2025.11.11 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 따라서 신건 매각가 249,000,000원 가정에서는 보증금 전액이 배당돼 매수인 인수가 0원이지만, 유찰로 매각대금이 낮아져 전액 배당이 되지 않으면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 인수 3,388,800원, 2회 유찰 시 인수 42,671,040원이 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14136 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 29.65㎡ · 지하1층/지상11층 건 내 제2층 제201호 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 노슬비 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 199,142,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 사용승인일 | 2018.12.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.06.23 전북은행 가압류입니다. 정다은의 전입·점유개시 2022.01.20이 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2021.12.08과 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다. 매각물건명세서에도 보증금 199,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정다은 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.20 / 2021.12.08 | 199,000,000원 | 대항력 有우선변제미배당 승계 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 249,000,000원 | 0원 | 173,330,732원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 199,200,000원 | 3,388,800원 | 219,044,732원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 159,360,000원 | 42,671,040원 | 219,044,732원 |
특히 2회 유찰 시에는 최저가만 보면 159,360,000원까지 내려가지만, 임차인 미배당분 42,671,040원이 매수인에게 붙습니다. 즉 최저가가 낮아진 만큼 실제 부담도 똑같이 낮아지는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 보증금 199,000,000원이 가격의 하방을 받치는 인수형이므로, 유찰 후에는 반드시 낙찰가 + 인수금을 함께 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균 94.9%보다 최근 110.7%가 중요하다
그라비스 실거래 표본은 2건입니다. 2022.01에는 전용 34.55㎡ 7층이 300,000,000원, 2023.11에는 전용 21.01㎡ 11층이 225,000,000원에 거래됐습니다. 대상 면적은 29.65㎡로 면적 일치 표본이 아닙니다. 따라서 가격 비교의 신뢰도에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 21.01㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 34.55㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 262,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 225,000,000원 |
전체 평균 262,500,000원만 보면 최저가가 그 평균의 94.9%라 싸 보일 수 있습니다. 그러나 그 평균에는 2022.01의 300,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 225,000,000원이고, 현재 최저가 249,000,000원은 그 가격의 110.7%입니다. 최근과 과거 거래의 추세도 -25.0%로 하락 방향입니다. 따라서 신건 249,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 정다은 보증금 | 199,000,000원 | 199,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 19,902,232원 | 19,902,232원 |
| 3. 경매개시결정 · 정다은 | 199,142,500원 | 25,811,768원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 249,000,000원 가정에서는 임차보증금 199,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건이 있고, 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당 결과와 후순위 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월1동주민센터 남측 인근이며 다세대주택·오피스텔·아파트·학교·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있으며, 남서측으로 폭 약 40미터 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상11층 건물로 사용승인일은 2018.12.17입니다. 도시가스 개별난방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 환금성 지표. 단지 24세대, 경매 평균 유찰 6.0회, 매각률 0.0%로 집계돼 있습니다. 실거래도 2건뿐이어서 가격 표본이 얇습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 계산. 현재 회차만 보면 인수 0원이지만, 유찰 시 미배당 보증금이 발생합니다. 회차별 매각가와 인수액을 반드시 한 묶음으로 보세요.
- 정다은 권리관계 확인. 임차인이 강제경매 채권자와 동일합니다. 임대차계약·보증금 지급관계와 경매채권의 발생원인을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 강서구·국·도봉구·금천구 압류가 있습니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 시세 착시 경계. 전체 평균 대비 94.9%라는 숫자보다 최근 거래 대비 110.7%와 -25.0% 하락 추세를 우선해야 합니다.
- 면적 불일치. 대상 29.65㎡와 실거래 21.01㎡·34.55㎡가 일치하지 않습니다. 225,000,000원·300,000,000원을 동일 조건 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 임차권등기. 을구 1번 주택임차권은 매각으로 말소되더라도 보증금이 전액 배당되지 않는 범위에서는 대항력에 따른 매수인 인수 문제가 남습니다.
맺으며 — 신건도 비싸고, 유찰 뒤엔 인수가 붙는다
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”도, “신건에서는 인수 0원이니 안전하다”도 아닙니다. 현재 249,000,000원 가정에서는 정다은의 보증금 199,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원이지만, 가격은 최근 거래 225,000,000원의 110.7%입니다. 최근 거래 추세도 -25.0%이고 실거래 면적마저 대상과 일치하지 않습니다.
반대로 유찰을 기다리면 최저가는 내려가지만 임차인 미배당 보증금이 매수인에게 붙습니다. 1회 유찰 시 3,388,800원, 2회 유찰 시 42,671,040원의 인수가 발생하는 시나리오입니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 6.0회·매각률 0.0%, 동일인 권리관계 확인 필요성까지 겹칩니다. 신건 가격에는 메리트가 확인되지 않고, 유찰 가격은 인수액까지 합쳐 판단해야 하는 물건. 권리·시세·배당을 동시에 확인하지 않으면 최저가 숫자에 착시가 생기기 쉽습니다.
