서울남부지방법원 2026타경3016. 영등포동1가 ‘내이처해밀’ 13층 1308호로, 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택·원룸형)이며 공동주택으로 이용 중입니다. 소유자 배성훈은 2021.05.17. 매매를 원인으로 2021.05.21. 소유권을 취득했고 거래가액은 140,000,000원입니다. 그런데 임차인 김나인의 임대차계약일은 2021.03.01., 확정일자는 2021.03.02., 전입·점유개시일은 2021.03.19.로 현재 소유자의 소유권 취득보다도 앞섭니다.
말소기준은 갑구 5번, 2023.12.15. 강서세무서장의 압류입니다. 이후 영등포구 압류, 주택도시보증공사 가압류 336,000,000원, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 김나인의 임차권등기는 2025.08.08.에 이뤄졌더라도 그 대항력의 기초가 되는 전입·점유는 2021.03.19.입니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수”하는 임차인임을 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 145 제13층 제1308호 · 경인로114길 62 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트(도시형생활주택·원룸형) · 대상면적 15.076㎡ · 13층 |
| 단지 | 내이처해밀 · 149세대 · 2012.06.14. 준공 |
| 소유자 | 배성훈 · 2021.05.17. 매매 · 2021.05.21. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 임차권등기일 2025.08.08.보다 전입·점유개시일 2021.03.19.입니다. 김나인은 확정일자도 2021.03.02.에 받아 배당요구를 했고, 대항력과 우선변제권이 모두 확인돼 있습니다. 따라서 말소기준 2023.12.15.보다 뒤에 등기된 주택임차권이라는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나인 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2021.03.19 | 2021.03.02 | 있음 2025.08.08 | 있음 | 있음 | 없음 |
② 시세 비교 — 최근 시세가 내려가는데 실질취득은 1.42억대
내이처해밀 거래자료 12건의 전체 평균은 116,608,333원이지만, 이 수치에는 2024년과 2025년의 상대적으로 높은 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에는 더 최신 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 104,250,000원이고 최신 거래는 2026.07. 108,500,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -12.5% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 14.24㎡ | 8 | 108,500,000원 |
| 2026.07 | 14.24㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 14.24㎡ | 6 | 111,000,000원 |
| 2025.07 | 14.24㎡ | 6 | 111,000,000원 |
| 2025.05 | 14.24㎡ | 8 | 112,000,000원 |
| 2025.04 | 14.24㎡ | 8 | 113,000,000원 |
| 2025.04 | 14.24㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2025.04 | 14.24㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 2024.11 | 14.24㎡ | 10 | 123,000,000원 |
| 2024.06 | 15.08㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.05 | 15.08㎡ | 6 | 120,800,000원 |
| 2024.04 | 14.89㎡ | 10 | 127,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 104,250,000원 |
현재 최저가 140,000,000원은 인수액을 고려하기 전부터 최근 12개월 평균의 134.3%입니다. 여기에 현재 배당 가정상 2,760,000원의 임차보증금 인수를 더하면 기준 실질취득은 142,760,000원이 됩니다. 최신 실거래 108,500,000원과 비교해도 높은 수준입니다. 따라서 전체 12건 평균 116,608,333원보다 감정가가 높다는 정도가 아니라, 하락한 최근 시세를 기준으로 보면 가격 차이가 더 크게 벌어져 있습니다.
③ 유찰돼도 실질 부담이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질 부담 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 140,000,000원 | 2,760,000원 | 140,000,000 + 2,760,000 |
| 1회 유찰 · 80% | 112,000,000원 | 30,368,000원 | 112,000,000 + 30,368,000 |
| 2회 유찰 · 64% | 89,600,000원 | 52,412,800원 | 89,600,000 + 52,412,800 |
일반 경매라면 유찰될수록 최저가가 내려가 가격 메리트가 커집니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원이 핵심입니다. 1회 유찰 시 매각가는 112,000,000원으로 떨어지지만 인수액이 30,368,000원으로 증가하고, 2회 유찰 시 매각가는 89,600,000원까지 내려가도 인수액이 52,412,800원으로 커집니다. 최저가 하락분 상당 부분을 미배당 보증금 인수가 다시 채우는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 김나인 보증금 | 140,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 336,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김나인 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 김나인 보증금에 137,240,000원이 배당되고 2,760,000원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부는 미반영돼 있어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 신길역 3번출구 남서측 인근으로, 주위에 아파트·오피스텔·주상복합아파트·공원·공공시설·교육시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철5호선 신길역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택·원룸형), 실제 이용도 공동주택(아파트-도시형생활주택·원룸형)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 공동주택의 제13층 제1308호이며, 도시가스 개별난방·주차장·승강기·소화전·급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,502,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 표기가 있으므로 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 가격 비교. 현재 기준은 최저가 140,000,000원이 아니라 매각가와 임차보증금 인수액을 합친 142,760,000원입니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 104,250,000원, 최신 거래 108,500,000원, 최근 추세 -12.5%를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 30,368,000원, 2회 유찰 시 인수 52,412,800원으로 커지므로 최저가 하락폭을 그대로 할인으로 보면 안 됩니다.
- 체납세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 먼저 배당되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 현재 가정보다 증가할 수 있습니다.
- 임차인 실체 확인. 김나인이 임차권자이면서 경매신청채권자이므로 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계·경매채권의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 규제 표기가 있으므로 입찰 및 취득에 실제 적용되는 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·체납세금·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 물건
이 사건은 권리분석의 결론이 단순한 ‘후순위 소멸’에서 끝나지 않습니다. 임차인 김나인의 전입·점유는 2021.03.19.로 말소기준 2023.12.15.보다 빠르고, 매각물건명세서도 보증금 미배당액의 매수인 인수를 명시합니다. 신건 기준으로도 2,760,000원 인수가 발생해 실질취득은 142,760,000원입니다.
가격 쪽은 더 보수적입니다. 최근 12개월 평균은 104,250,000원, 최신 거래는 108,500,000원이고 최근 추세는 -12.5%입니다. 현재 최저가 자체가 최근 평균의 134.3%이며, 실질취득은 그보다 더 높습니다. 게다가 유찰되면 매각가는 내려가지만 대항력 보증금의 미배당 인수액이 커집니다. 권리 인수와 최근 시세를 함께 보면 신건 가격 메리트가 없는 D등급 보수형 물건입니다. 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라, 각 회차에서 실제로 남는 임차보증금과 체납세금까지 반영한 총 취득부담입니다.
