서울남부지방법원 2026타경3121. 금천구 독산동 신영팰리스 4층 405호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자 김태원은 2020.03.18. 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 취득했고, 등기상 2023.05.16. 국가 압류가 말소기준으로 제시되어 있습니다. 그러나 이 말소기준보다 앞선 2020.03.31. 전입을 갖춘 임차인 김춘성이 보증금 245,000,000원으로 존재합니다.
김춘성은 2020.03.18. 확정일자, 2020.03.30. 점유개시, 2020.03.31. 주민등록을 갖췄고 우선변제권을 행사할 수 있는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.06.12.에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수”하는 구조로 명시하고 있어, 이 사건은 최저가만 보고 접근하면 안 되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 378-404 신영팰리스 제4층 제405호 |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제405호 |
| 소유자 | 김태원 · 2020.03.18. 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김춘성 / 293,429,451원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2023.05.16. 국가 압류입니다. 그 뒤의 2023.06.12. 주택임차권등기, 2023.07.20. 국가 압류, 2026.01.13. 강제경매개시결정, 2026.01.21. 서울특별시 압류, 2026.06.18. 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 임차인 김춘성의 전입은 2020.03.31.로 말소기준보다 먼저이므로, 등기 자체가 소멸하더라도 미배당 보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 245,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김춘성 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.31. | 2020.03.18. | 245,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
유찰을 기다려도 구조 자체는 바뀌지 않습니다. 1회 유찰 가정에서는 낙찰가가 192,000,000원으로 낮아지는 대신 매수인 인수액이 56,488,000원으로 커지고, 2회 유찰 가정에서는 낙찰가 153,600,000원에 인수액이 94,350,400원까지 증가합니다. 즉 낙찰가 하락분의 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 되돌아오는 구조이며, 실질 부담은 임차보증금 245,000,000원 축에 묶여 있습니다.
③ 현재 회차 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 김춘성 보증금 | 245,000,000원 | 235,840,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김춘성 | 293,429,451원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 부족분은 9,160,000원으로 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감과 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 240,000,000원 | 9,160,000원 | 249,160,000원 |
| 1회 유찰 시 | 192,000,000원 | 56,488,000원 | 248,488,000원 |
| 2회 유찰 시 | 153,600,000원 | 94,350,400원 | 247,950,400원 |
⑤ 가격 판단 — 현재 시세보다 싸다고 말할 근거가 없다
등기상 2020.03.18. 거래가액은 245,000,000원이지만 이는 현재 실거래 시세와 동일한 기준으로 볼 수 없습니다. 이 사건에서 현재 회차 실질취득 부담은 249,160,000원이며, 최근 12개월 평균·최신 거래 등 현재 시장가격과 직접 비교할 근거가 확인되지 않으므로 “최저가 240,000,000원이 싸다”거나 “시세 대비 메리트가 있다”고 평가하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택인 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제405호입니다.
- 주위환경. 한울중학교 북서측 인근으로, 주위에 다세대주택과 근린생활시설 등이 분포하며 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 회차는 최저가 240,000,000원이 아니라 인수액을 더한 249,160,000원을 자금계획의 출발점으로 보세요.
- 임차보증금 전액 변제 여부. 김춘성 보증금 245,000,000원의 실제 배당액과 미배당액을 배당기일 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성. 김춘성이 임차인이자 강제경매 신청채권자로 표시돼 있으므로 임대차의 실질, 보증금 지급내역, 청구채권 293,429,451원의 발생 원인을 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수 56,488,000원, 2회 유찰 시 인수 94,350,400원으로 증가합니다. 최저가만 내려간다고 총부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다.
- 규제 원본 확인. 감정자료에 토지거래계약 허가구역과 건축허가·착공제한지역 등이 기재돼 있으므로 입찰 목적과 취득 후 이용계획에 미치는 영향은 관련 고시 원문을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서 및 세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 물건의 숫자는 2.40억이 아니라 ‘약 2.49억’이다
겉으로 보이는 신건 최저가는 240,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김춘성의 보증금이 245,000,000원이고, 현재 회차 배당 가정에서 9,160,000원이 남아 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 249,160,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰 후에도 이 구조가 사라지지 않는다는 것입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인에게 넘어오므로, 이 사건은 일반적인 “유찰 = 할인” 논리보다 대항력 보증금이 총부담을 붙잡는 구조를 먼저 봐야 합니다. 최근 시장 실거래와 직접 비교할 가격 근거도 확보되지 않은 상태이므로 가격 메리트를 가정해서는 안 됩니다. 권리 리스크가 가격보다 앞서는 물건이며, 최저가 착시를 경계해야 하는 사건입니다.
