서울남부지방법원 2026타경3162. 서울 강서구 마곡동 91에 있는 건물로, 건축물대장상 용도는 자원순환관련시설(폐기물재활용시설)입니다. 감정평가에서도 실제로 폐기물재활용시설로 이용 중이라고 확인됐습니다. 일반철골구조 기타지붕 단층 건물이며 사용승인일은 2023.08.02입니다. 감정평가는 설치된 기계기구·설비를 제외하고 건물만 평가한 것으로 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2025.05.27 설정된 정재권 근저당권 180,000,000원입니다. 이 근저당 이후의 국민건강보험공단 압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기권리보다 임차인·점유관계가 핵심입니다. 두 점유자 모두 전입일이 말소기준보다 빠르고, 그중 한 명은 보증금 전액이 매수인 인수로 배당표에 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3162 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 91 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 자원순환관련시설(폐기물재활용시설) · 폐기물재활용시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕(경사지붕) 단층 · 사용승인일 2023.08.02 |
| 소유자 | 주식회사플라젠 |
| 감정가 / 최저가 | 488,174,980원 / 390,540,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 옵티멈트레이딩 / 637,818,522원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도
소유권보존 후 2025년 4~5월 강서구·성동구 압류가 있었지만 두 압류는 2025.06.27 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2025.05.27 정재권 근저당권이고, 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 강서구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서남바이오에너지 주식회사 대표 김현수 | 2016.07.28 | 보증금 6,357,810원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 아님 | 6,357,810원 |
| 김용대 | 2022.09.21 | 보증금 미상 · 차임 5,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
서남바이오에너지 주식회사 대표 김현수는 보증금 6,357,810원이 확인되고, 배당 시나리오에서도 대항력 有·우선변제권 無로 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 금액은 낙찰대금 밖에서 추가 부담해야 합니다.
김용대는 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 전입일만으로 대항력과 인수액을 확정해서는 안 되므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 특히 보증금이 얼마인지에 따라 실제 취득원가가 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 390,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,267,560원 |
| 인수 · 서남바이오에너지 주식회사 대표 김현수 보증금 | 6,357,810원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 정재권 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 주식회사 옵티멈트레이딩 | 637,818,522원 | 204,272,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 817,818,522원, 예상 배당액은 384,272,440원이며 미배당은 433,546,082원입니다. 서남바이오에너지 측 보증금 6,357,810원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (80%) | 390,540,000원 | 6,357,810원 | 396,897,810원+ | 433,546,082원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 312,432,000원 | 6,357,810원 | 318,789,810원+ | 510,560,570원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 249,945,600원 | 6,357,810원 | 256,303,410원+ | 572,172,160원 |
확인된 서남바이오에너지 측 보증금은 어느 시나리오에서도 6,357,810원으로 동일합니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 내려가도 실질취득가는 낙찰가에 인수액을 반드시 더해서 판단해야 합니다. 더 중요한 변수는 금액이 확인되지 않은 김용대 보증금입니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 용도. 건축물대장과 감정평가 이용상태 모두 자원순환관련시설(폐기물재활용시설)입니다. 일반적인 주거용 물건이 아닙니다.
- 감정 범위. 폐기물재활용시설에 기계기구 및 설비 등이 설치되어 있으나, 감정평가는 의뢰에 따라 건물만 평가했습니다.
- 토지 성격. 토지면적 12,497㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황은 유해·혐오시설이며 자연녹지지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 개발제한구역·하천구역·도로에 접하며 하수도·폐기물처리및재활용시설에 저촉됩니다.
- 가격 비교. 동일 용도의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 현재 최저가 또는 실질취득가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
- 환금성. 폐기물재활용시설이라는 특수 용도와 다수의 토지이용 규제가 확인되므로 일반 주거용 부동산과 같은 매수층을 전제로 평가하면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김용대 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 확정할 수 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 임대차 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 서남바이오에너지 인수 반영. 확인된 6,357,810원은 낙찰대금 외 추가 부담으로 계산해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 두 임차인의 점유 부분이 모두 미상으로 표시돼 있어 실제 사용·점유 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시설·설비 범위 확인. 감정평가는 건물만 대상으로 했으므로 현장에 설치된 기계기구·설비의 소유관계와 매각 포함 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 폐기물처리및재활용시설 저촉, 공항 관련 보호지구, 토지거래허가구역 등 다수 규제가 확인됩니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 이후 권리는 소멸 예정이지만, 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 원문 확인이 필요합니다.
맺으며 — “80% 유찰가”보다 중요한 것은 인수액 확정
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2025.05.27 정재권 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 매수인 관점에서 진짜 위험은 말소기준보다 앞선 두 점유자입니다.
현재 확인된 서남바이오에너지 측 보증금만 반영해도 실질취득가는 최소 396,897,810원입니다. 김용대의 보증금은 확인되지 않아 이보다 더 올라갈 수 있습니다. 여기에 폐기물재활용시설이라는 특수 용도, 건물만 감정된 구조, 다수 토지이용 규제가 겹칩니다. 최근 실거래 비교자료도 없으므로 “감정가보다 20% 싸다”는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 이 물건은 낙찰가보다 미상 임대차와 시설 범위를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
