96,000,000원
서울남부지방법원 2026타경3342. 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 9층 906호로, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 김영숙이며 2020.11.23. 거래가 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2023.03.02. 설정된 지완의 근저당권으로 채권최고액은 1,126,500,000원입니다. 그 뒤의 가압류·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준권리 자체보다 그보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기는 2025.01.13.이지만, 기초 임대차의 주민등록일자·점유개시일자는 2022.10.05., 확정일자는 2022.08.12.로 말소기준권리 2023.03.02.보다 빠릅니다. 배당표는 보증금 119,900,000원 중 93,872,000원을 배당하고 26,028,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3342 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제9층 제906호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 디지털로12길 15 |
| 이용상태 | 공동주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 15층 건 내 제9층 제906호 · 사용승인일 2014.09.05. |
| 소유자 | 김영숙 (2020.11.23. 거래가 110,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 96,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 121,621,303원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차대항력이 핵심
지완 근저당권 이후의 조용민 가압류 170,000,000원, 김창억 가압류 115,000,000원, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 한국토지주택공사 임차권은 등기일만 보면 후순위여도, 기초 점유·주민등록일이 말소기준권리보다 앞서므로 보증금 미배당분의 매수인 인수 가능성이 따로 남습니다.
② 임차인·보증기관 승계 — 보증금은 중복 합산 금지
실제 임차인으로 집계되는 사람은 2명입니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 오승훈 관련 보증금의 대위·승계 신고로 표시되어 있으므로 별도 임차인으로 더하지 않고, 보증금 또한 오승훈 신고액과 중복 합산하지 않습니다.
| 성명 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오승훈 | 906호 · 주거 | 1,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 대상 |
| 한국토지주택공사 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 119,900,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 대위·승계 |
| 보험 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사의 119,900,000원 신고는 오승훈 관련 보증금 대위·승계의 중복 신고로 표시되어 있으므로 오승훈의 1,000,000원과 더해 120,900,000원으로 계산하면 안 됩니다. 한편 오승훈은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없고, ‘보험’ 명의 점유자 역시 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 119,900,000원 | 93,872,000원 |
| 2. 근저당 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 121,621,303원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,128,000원을 제외한 93,872,000원이 임차보증금에 배당되고, 한국토지주택공사 보증금의 미배당분 26,028,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
실질취득 시나리오 — 유찰돼도 총액이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 | 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 96,000,000원 | 26,028,000원 | 122,028,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 76,800,000원 | 44,882,400원 | 121,682,400원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 61,440,000원 | 59,965,920원 | 121,405,920원 |
이 사건에서 최저가만 보면 120,000,000원에서 96,000,000원으로 내려와 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 보증금이 낙찰대금보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 122,028,000원, 2회 유찰 시 121,682,400원, 3회 유찰 시에도 121,405,920원으로 119,900,000원 보증금 수준에 비용이 더해진 총액 부근에서 거의 고정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 15층 건 내 9층 906호입니다.
- 입지. 가산동주민센터 북서측 인근으로 지식산업센터, 대형 판매시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있어 교통 이용상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비와 기계식주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 등고평탄한 부정형 토지의 주상용 건부지이며 남서측·남동측 약 8~10미터, 북동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 포함되어 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 96,000,000원이 아니라 배당표상 인수 26,028,000원을 더한 122,028,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 한국토지주택공사 명의 임차권과 어떤 관계로 집행되는지 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 오승훈 점유 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’입니다. 현장점유와 전입관계를 다시 확인해야 합니다.
- ‘보험’ 명의 점유자 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 별도의 인수위험을 배제할 수 없습니다.
- 보증금 중복계산 금지. 한국토지주택공사는 오승훈 보증금 대위·승계 신고이므로 두 금액을 별도 보증금처럼 합산하지 않습니다.
- 회차가 내려가도 총비용 재계산. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 각각 44,882,400원·59,965,920원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,600만원짜리 물건”이 아니라 “1억2천만원대 취득 구조”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 1회 유찰로 최저가는 96,000,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 보증금의 미배당분을 인수하면 현재 회차 실질취득은 122,028,000원입니다. 감정가 120,000,000원을 이미 웃돕니다. 2회·3회 유찰에서도 인수액이 늘어 실질취득은 121,682,400원·121,405,920원으로 크게 낮아지지 않습니다.
특별매각조건으로 서울보증보험 주식회사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있다는 점은 긍정적이지만, 그 확약을 한국토지주택공사나 미상 점유자에게까지 확대 적용할 수는 없습니다. 특히 한국토지주택공사의 대위·승계 신고와 오승훈·보험 명의의 점유관계를 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인보다 인수범위 확인이 먼저인 사건이며, 현재 자료만으로는 낮은 가격만 보고 공격적으로 접근하기 어려운 구조입니다.
