서울남부지방법원 2026타경3342. 금천구 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 9층 906호입니다. 건축물대장과 감정상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)으로, 일반 아파트와 구분해 살펴야 합니다. 소유자는 김영숙이며, 2020년 11월 23일 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 지완 명의의 근저당권이 설정됐고, 가압류와 강제경매가 이어졌습니다.

등기상 일반 담보권의 말소 흐름보다 중요한 것은 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차권입니다. 한국토지주택공사의 전입·점유 개시일은 2022년 10월 5일로, 말소기준 근저당권 설정일인 2023년 3월 2일보다 빠릅니다. 뒤에 등기된 임차권이라도 선행 대항력 여부를 무시해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권

말소기준권리는 2023년 3월 2일 지완 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,126,500,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 조용민·김창억의 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

실제 임차인으로 구분되는 명의자는 오승훈과 보험, 총 2명입니다. 한국토지주택공사는 오승훈 보증금에 관한 대위·승계 신고로 분류돼 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 다만 임차권등기상 보증금 119,900,000원과 오승훈의 신고 보증금 1,000,000원이 일치하지 않아 승계 범위와 실제 반환채무를 반드시 확인해야 합니다.

한국토지주택공사는 오승훈 관련 대위·승계 명의로 집계했습니다. 보증금 119,900,000원과 오승훈의 1,000,000원을 단순 합산하지 않습니다. 보험 명의의 법적 지위와 보증금은 별도로 확인해야 합니다.

③ 실질취득가 분석 — 감정가 64%가 전부가 아니다

현재 회차의 최저매각가는 76,800,000원입니다. 하지만 배당 추정상 한국토지주택공사의 보증금 119,900,000원 중 75,017,600원이 배당되고, 44,882,400원이 미배당으로 남습니다. 이 잔액을 매수인이 인수하는 경우, 최저가만으로 계산한 취득비용은 실제 부담을 과소평가합니다.

실질취득은 현재 최저가에 추정 미배당 인수액을 더한 값입니다. 집행비용은 매각대금에서 먼저 배당하므로 보증금 원금 119,900,000원보다 실질취득 합계가 높게 나타납니다. 취득세·명도비·체납관리비 등은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,800,000원 가정)

채권액은 등기상 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 공동담보의 실제 피담보채무·배당순위·당해세·최우선변제 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 서울보증보험의 미배당 채권액을 그대로 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다

후속 회차의 인수액은 각각의 추정 시나리오를 적용한 값입니다. 낙찰가가 떨어지면 배당 가능한 금액도 줄어들기 때문에, 선순위 보증금 잔액 인수를 전제로 한 실질취득은 보증금 원금 부근에 묶이는 구조입니다. 따라서 최저가가 크게 떨어져도 취득비용이 같은 비율로 떨어지지는 않습니다.

다만 후속 회차의 추정 인수액은 현재 회차와 집행비용 추정 방식이 동일하게 적용된 값이 아니므로, 정확한 배당표가 확정된 수치로 받아들여서는 안 됩니다. 확약 적용 여부와 실제 반환채무가 우선 확인돼야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가산동주민센터 북서측 인근으로 지식산업센터, 대형 판매시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 위치합니다. 감정평가상 교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 2014.09.05 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 9층 906호입니다. 위생·급배수·소방·난방·승강기·기계식주차시설이 기재돼 있습니다.
• 도로. 남서측·남동측 약 8~10m, 북동측 약 4m 포장도로와 접하고 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공항 관련 장애물제한표면구역과 대공방어협조구역 등의 규제가 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계 관련 감정평가 사항은 미상입니다.
• 환금성. 공동주택(도시형생활주택)으로서 주거용 수요를 검토할 수 있으나, 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 비교 가능한 최근 실거래가 확정되지 않아 가격 경쟁력과 매도 소요기간을 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건의 확약 주체. 서울보증보험의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 어떤 채권·등기에 적용되는지 매각물건명세서 원본과 관련 확약서로 확인해야 합니다.
• 한국토지주택공사의 권리. 보증금 119,900,000원, 선행 전입·점유 및 확정일자, 배당요구와 반환청구권 승계관계를 확인해야 합니다. 별도의 유효한 포기·말소 근거 없이 인수액을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
• 오승훈 보증금 불일치. 신고 보증금 1,000,000원과 한국토지주택공사의 등기 보증금 119,900,000원의 관계를 임대차계약서·변제내역·승계서류로 대조해야 합니다.
• 보험 명의 확인. 실제 임차인지, 권리자가 누구인지, 보증금·전입·확정일자 및 기존 채권과의 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 배당 및 공동담보. 지완의 채권최고액 1,126,500,000원과 공동담보의 실제 채무잔액, 임차보증금 우선변제 순위 및 예상배당표를 재검증해야 합니다.
• 명도·점유. 실제 점유자, 임차권등기 관련 인도 상태, 인도명령 가능 여부와 점유 이전 협의를 확인해야 합니다.
• 관리비·공법 규제. 체납 공용관리비와 기계식주차시설 이용조건, 토지거래허가구역 지정의 적용 여부 및 매각 시점의 유효성을 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 도시형생활주택이라는 실제 용도에 맞춰 최근 거래·동일 면적·층별 가격을 비교하고 최저가가 아닌 실질취득을 기준으로 입찰가 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “7,680만원에 낙찰받는 것과 7,680만원에 취득하는 것은 다르다”

이 물건의 핵심은 선순위 임차보증금, 보증기관 간 권리관계, 확약의 적용 범위입니다. 낙찰가가 76,800,000원이어도 추정 인수액이 44,882,400원이라면 실제 매수인 부담은 121,682,400원에 이를 수 있습니다. 이 금액은 감정가보다 높고, 최근 실거래를 통한 가격 우위도 확인되지 않았습니다.

서울보증보험이 자신의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건은 중요한 긍정 요소입니다. 그러나 한국토지주택공사의 임차권과 오승훈·보험 관련 권리까지 모두 소멸한다고 보장할 수는 없습니다. 확약의 실제 권리자·채권·말소 범위가 서류로 확인되지 않으면 인수 위험을 남겨 두는 판단이 맞습니다.

종합 D등급. 낮은 최저매각가에 비해 실질취득 부담이 크고, 임차관계의 불확실성이 남은 고위험 유형입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 매수인에게 이전되는 반환채무가 실제로 얼마인지 확정하는 것입니다.