서울남부지방법원 2026타경3388. 가산디지털단지역 남측 인근 에이스태세라타워 2층 202호로, 집합건축물대장과 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 주식회사데오테크가 2020.07.01. 거래가액 516,143,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 516,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 현재 남아 있는 다수의 가압류와 2026.05.19. 국민건강보험공단 압류, 2026.01.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 별도 토지등기에는 2020.03.03. 접수 제53642호의 지상권설정등기가 있고, 매각물건명세서가 이를 매수인 인수사항으로 명시하고 있습니다. 즉 이 사건의 핵심은 후순위 가압류가 아니라 말소되지 않는 토지 지상권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3388 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-25 에이스태세라타워 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상16층 · 사용승인 2020.04.09. |
| 소유자 | 주식회사데오테크 · 2020.07.01. 소유권이전 · 거래가액 516,143,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 593,000,000원 / 474,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 381,351,322원 |
| 매각기일 | 2026.09.10. |
| 특이사항 | 토지 별도등기 있음 · 토지 을구 9번 지상권설정등기 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수
등기부상 2022년 김상원 근저당권과 여러 선행 가압류·압류 가운데 일부는 경매 전 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 문제 되는 후순위 가압류는 주식회사에코센스, 동우하이텍 주식회사, 기술보증기금, 현대캐피탈 주식회사, 주식회사 우리카드, 중소기업은행, 주식회사 산업공해연구소 등의 권리이며, 모두 2020.07.01. 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서승훈 | 미상 | 1,500,000원 | 250,000원 | 2026.01.12. | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
서승훈의 전입일은 2026.01.12.로 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 설정일 2020.07.01.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 1,500,000원을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 현재 점유가 확인된 임차인이므로 낙찰 후 실제 인도 과정은 별도로 확인해야 합니다. 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 — 감정가 80%는 ‘시세 20% 할인’과 다르다
감정가는 593,000,000원, 현재 최저매각가는 474,400,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 80%입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 경매 회차 가격입니다. 공장(지식산업센터)은 개별 호실의 위치·임대상태·업종 제한·관리상태 등에 따라 가격 차이가 날 수 있고, 무엇보다 이 사건은 토지 지상권 인수가 존재하므로 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 474,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,144,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 516,000,000원 | 467,256,000원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사에코센스 | 13,640,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 동우하이텍 주식회사 | 27,480,400원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 기술보증기금 | 640,000,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 50,425,123원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 6,644,037원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 중소기업은행 | 14,342,672원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 중소기업은행 | 54,948,095원 | 0원 |
| 갑구 24번 가압류 · 주식회사 산업공해연구소 | 50,945,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 모형상 총 채권액 1,374,425,327원 가운데 467,256,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 907,169,327원입니다. 금전채권 기준 매수인 인수액은 0원이나, 매각물건명세서상 토지 지상권은 별도로 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며 실제 감정 이용상태도 공장(지식산업센터)입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 가산디지털단지역(1호선·7호선) 남측 인근으로 주변에 공장(지식산업센터)과 상업·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장, 북측 인근에 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 도로. 남서측 약 20m, 남동측 약 15m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 가장 먼저 토지 을구 9번 지상권설정등기의 권리자, 존속기간, 범위, 지료 등 구체 내용을 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 현재 474,400,000원은 감정가의 80%이지만, 지상권 인수까지 감안한 실질 조건을 확인하기 전에는 가격 메리트로 단정할 수 없습니다.
- 임차인 점유 확인. 서승훈은 대항력이 없지만 실제 점유 중이라면 낙찰 후 인도 일정과 협의 비용을 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 이용 제한 확인. 국가산업단지·산업시설구역에 속하는 공장(지식산업센터)이므로 실제 입주·사용 목적과 관련 규정을 사전에 점검해야 합니다.
- 배당과 세금 구분. 현재 배당 모형의 미배당 907,169,327원은 후순위 채권자 측 문제이며 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지 별도등기를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 지상권이다
이 물건은 감정가 593,000,000원에서 한 번 유찰돼 474,400,000원까지 내려왔습니다. 임차인 서승훈은 대항력이 없어 임차보증금 승계 위험도 없습니다. 여기까지만 보면 비교적 단순해 보입니다. 하지만 결론을 바꾸는 한 줄이 있습니다. “토지 을구 9번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함.” 후순위 가압류가 모두 소멸한다는 사실보다 이 존속권리가 훨씬 중요합니다. 따라서 이 사건은 권리상 조건부 접근이 맞습니다. 토지 지상권의 실체와 사용·처분에 미치는 영향을 확인한 뒤에야 474,400,000원이라는 가격을 평가할 수 있습니다.
