서울남부지방법원 2026타경3388. 서울 금천구 가산동 에이스태세라타워 제2층 제202호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 감정평가서에서도 공장으로 이용 중이라고 기재하고 있습니다. 소유자는 주식회사데오테크로, 2020년 7월 1일 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 516,143,000원입니다. 같은 날 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 516,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 여러 채권자의 가압류가 이어졌고, 2026년 1월 26일 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기부상 말소기준권리 이후에 설정된 가압류 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부의 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매각물건에 존재하는 모든 권리 부담이 없어지는 것은 아닙니다. 이번 사건은 바로 그 차이를 확인해야 하는 사례입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 지상권은 남는다

말소기준권리는 2020년 7월 1일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 516,000,000원이며, 이후 등기된 에코센스·동우하이텍·기술보증기금·현대캐피탈·우리카드 등의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

하지만 등기부에 등장하는 여러 권리 가운데 이미 말소된 것과 매각으로 소멸할 권리, 그리고 별도로 매수인이 인수할 권리를 반드시 구별해야 합니다. 특히 지상권은 2020년 3월 3일 접수된 토지 관련 별도등기로, 위 근저당권보다 접수일이 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 전입은 말소기준 이후

현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인은 서승훈 1명입니다. 전입신고일은 2026년 1월 12일로, 2020년 7월 1일 말소기준 근저당권보다 늦습니다.

전입일 기준으로는 말소기준권리보다 후순위이므로, 임차인의 보증금 1,500,000원을 매수인이 그대로 승계하는 구조로 판단되지는 않습니다. 다만 전입일과 별개로 실제 점유 형태, 임대차 목적물의 범위, 사업자등록에 따른 권리관계 등은 확인해야 합니다. 공장(지식산업센터) 용도이므로 주거용 전입신고만으로 모든 임대차 권리관계를 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인율이 시세 할인율은 아니다

현재 최저매각가는 379,520,000원으로 감정가 593,000,000원의 64%입니다. 감정가 대비 차액은 213,480,000원입니다.

그러나 이 차이는 감정평가액 대비 매각가격의 하락분일 뿐, 실제 시장에서 동일하거나 유사한 지식산업센터가 거래되는 가격과의 차이를 의미하지 않습니다. 이 물건은 일반 아파트가 아닌 공장 용도의 지식산업센터이므로, 매각가 판단에도 동일 건물·유사 면적·유사 용도 매매가격을 비교해야 합니다.

또한 지식산업센터는 입주 가능 업종과 사업자 요건, 실제 공간 사용 및 매수 수요층의 제한을 살펴야 합니다. 토지 관련 권리가 남는 특성까지 고려하면, 매매 과정에서 매수 희망자가 권리 부담을 이유로 가격을 낮추거나 거래를 보류할 가능성도 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 379,520,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 6,113,280원을 공제하고 남는 금액 373,406,720원이 중소기업은행 근저당권 배당에 사용됩니다. 다른 후순위 가압류 채권자에게 배당할 잔액은 없습니다.

채권최고액·청구금액 기준의 단순 배당 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 토지 지상권 인수의 경제적 부담은 배당표 금액에 포함되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 지상권은 남는다

3회 유찰 시 매각가격은 303,616,000원, 4회 유찰 시 242,892,800원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 매각가격이 낮아진다고 해서 인수 대상인 토지 지상권이 사라지지는 않습니다.

가격 인하로 초기 매입대금이 줄어들더라도 지상권으로 인한 사용·처분 제한 또는 경제적 부담이 해소된다고 볼 수 없습니다. 따라서 추가 유찰 여부보다 먼저 권리의 구체적 내용과 시장에서의 평가를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 금천구 가산동, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 남측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터와 상업·업무시설이 형성된 지역이며 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장과 가산디지털단지역을 이용할 수 있어 대중교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 16층, 2020년 4월 9일 사용승인된 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남서측 약 20m, 남동측 약 15m 도로에 접하며, 토지는 장방형의 평지입니다.
• 토지이용규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 산업시설의 입주자격 및 업종 제한을 확인해야 합니다.
• 기타 규제. 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면, 대공방어협조구역 등도 포함됩니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 역세권 지식산업센터라는 입지 특성은 있지만, 공장 용도에 따른 수요층·입주 요건과 토지 지상권 인수 부담을 함께 평가해야 합니다. 객관적인 거래가격과 실제 환금성은 별도 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 토지 을구 9번 지상권 원본 확인. 2020.03.03 접수 제53642호 지상권의 권리자, 목적, 존속기간, 범위, 설정계약 내용과 대지권에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 이 사건의 최우선 검토 사항입니다.
• 인수권리의 경제적 가치 평가. 지상권이 건물의 사용·수익·처분 및 담보대출 가능성에 미치는 영향을 검토하고, 필요한 경우 법률 전문가와 금융기관의 판단을 받아야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 토지 별도등기와 지상권 인수 문구가 최종 명세서에도 동일한지, 매각 조건에 변경이 있는지 확인해야 합니다.
• 지식산업센터 입주 자격. 본건은 공장 용도입니다. 매수인의 업종·사용 목적에 따른 입주 가능 여부와 관리규약 및 산업단지 관련 조건을 확인해야 합니다.
• 임차인 서승훈의 계약 및 점유. 전입일은 후순위이나 실제 점유 범위가 미상입니다. 임대차계약서, 사업자등록, 확정일자·배당요구, 인도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
• 관리비·세금·기타 채무. 공용부분 미납 관리비와 조세 관련 부담을 확인해야 하며, 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
• 실제 거래가격 확인. 동일 건물 또는 비교 가능한 지식산업센터의 최근 매매사례, 실제 임대수익, 공실 및 거래 소요기간을 확인해야 합니다. 감정가 대비 64%만으로는 가격 우위를 증명할 수 없습니다.
• 담보대출 및 자금 계획. 지상권 인수 조건과 지식산업센터의 이용 제한을 금융기관에 고지하고 담보평가 및 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 매각기일·원본 대조. 2026.10.21 입찰 전 등기사항전부증명서, 토지 등기, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 및 매각조건을 최신 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 것은 남는 지상권이다

이 사건의 겉모습은 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 593,000,000원이 두 차례 유찰을 거쳐 379,520,000원까지 내려왔고, 임차인의 전입도 말소기준권리보다 늦습니다. 대부분의 후순위 가압류와 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 결정적인 차이가 있습니다. 매각물건명세서가 토지 을구 9번 지상권을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 이 때문에 배당표상 매수인 금전 인수액이 0원이라는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.

더구나 이 물건은 일반 아파트가 아닌 공장(지식산업센터)입니다. 입주·사용 제한, 관련 수요층, 지상권이 거래와 담보가치에 미치는 영향까지 검토해야 하며, 최근 실거래와의 가격 비교도 확정되지 않았습니다.

따라서 현 단계 판단은 입찰 보류·권리 정밀검토 우선입니다. 2회 유찰된 가격 자체보다, 매수인이 인수할 지상권의 실제 내용과 경제적 부담을 확인하는 일이 먼저입니다. 토지 지상권과 사용 제한, 실제 거래가격을 검증한 뒤에야 입찰가의 적정성을 판단할 수 있습니다.