의정부지방법원 2025타경64041. 파주시 금촌동 동문아파트 801동 9층 901호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 이번 경매는 아파트 전체가 아니라 현재 공유자 이은재의 지분 7분의 2 전부를 대상으로 합니다. 등기상 현재 지분은 김금희 7분의 5, 이은재 7분의 2입니다. 따라서 낙찰자는 단독소유자가 아니라 기존 공유자와 함께 소유관계를 형성하는 구조가 됩니다.
권리의 기준점은 2015년 8월 3일 김포파주인삼농업협동조합의 채권최고액 114,000,000원 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후이고 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64041 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 24-24 동문아파트 801동 9층 901호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 정담길 85-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 9층 건물 내 9층 901호 |
| 현재 공유관계 | 김금희 7분의 5 · 이은재 7분의 2 |
| 매각 대상 | 이은재 지분 7분의 2 전부 |
| 감정가 / 최저가 | 58,500,000원 / 40,950,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김포파주인삼농업협동조합 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘지분 구조’를 봐야 한다
말소기준은 2015.08.03. 설정된 김포파주인삼농업협동조합 근저당권입니다. 2022년 상속으로 김금희·이동주·이은재가 공유자가 되었고, 이동주 지분은 이후 김금희에게 이전되어 현재 김금희 5/7, 이은재 2/7 구조입니다. 이은재 지분 2/7은 2024년 김금희에게 증여됐다가 2025년 8월 7일 사해행위취소를 원인으로 그 이전등기가 말소됐고, 2025년 8월 28일 바로 그 이은재 지분 전부에 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
② 임차인 — 1명 확인, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우상현 | 901호 · 주거 | 2022.08.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
우상현의 전입신고일은 2022.08.25.로 말소기준권리인 2015.08.03.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 특정할 수 없지만, 배당 시뮬레이션과 매각물건명세서상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰률만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 40,950,000원으로 감정가 58,500,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 28,665,000원(49%), 3회 유찰 시 20,065,500원(34.3%) 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 이 금액들은 모두 아파트 전체가 아니라 2/7 지분의 경매가격입니다.
동일 물건의 최근 거래가격과 비교할 수 있는 수치가 제시되지 않은 만큼, 감정가 대비 30% 할인이라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 특히 지분물건은 전체 소유권 취득과 사용·처분 구조가 다르기 때문에 단순 할인율보다 공유관계와 환금성이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,137,100원 |
| 2. 근저당 · 김포파주인삼농업협동조합 | 114,000,000원 | 39,812,900원 |
| 3. 경매개시결정 · 김포파주인삼농업협동조합 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 2,114,000,000원, 채권자 배당액은 39,812,900원, 미배당은 2,074,187,100원입니다. 이 미배당 채권액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금신초등학교 북동측 인근으로 공동주택 단지, 근린생활시설, 각급 학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측에 경의중앙선 금촌역이 있으며, 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 9층 건물의 9층 901호입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·화재경보·주차장 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설되어 있고 동측 정담길과 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로2류 저촉·접합, 어린이공원 저촉, 가축사육 전부제한구역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 물건 자체는 아파트이지만 이번 매각은 전체 호실이 아닌 2/7 지분입니다. 일반적인 단독소유 아파트 매매와 동일한 환금성을 전제로 평가하면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 재확인. 입찰 대상은 901호 전체가 아니라 이은재의 지분 2/7 전부입니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수청구가 1회 가능하다고 명시되어 있으므로 외부 응찰자는 이를 입찰 결과의 변수로 반영해야 합니다.
- 임차인 확인. 우상현은 2022.08.25. 전입으로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.
- 지분 사용관계. 낙찰 후에도 김금희의 5/7 지분이 존속합니다. 낙찰가만이 아니라 공유상태가 지속되는 구조를 전제로 판단해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 전체 아파트 가격이 아닌 지분 감정가 기준입니다. 단순 유찰률만으로 ‘싸다’고 평가하지 마세요.
- 배당 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 2,074,187,100원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 권리 인수 자체만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015년 근저당권이고, 확인된 임차인 우상현의 전입은 2022년으로 뒤에 있으며, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 전혀 다른 곳에 있습니다. 낙찰자가 얻는 것은 동문아파트 901호 전체가 아니라 이은재의 2/7 지분이고, 김금희의 5/7 지분이 남습니다. 여기에 공유자 우선매수청구 1회까지 명시되어 있습니다. 현재 최저가 40,950,000원이 감정가의 70%라는 숫자는 분명하지만, 비교 가능한 최근 거래가격 없이 그 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만 지분·환금성 위험은 높다. 이 사건은 그 두 요소를 분리해서 봐야 하는 지분경매입니다.
