서울남부지방법원 2026타경3498. 금천구 시흥동 모던패밀리 제2층 제202호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 백상훈은 2021.05.31. 거래가액 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 류근필의 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.04.01., 확정일자는 2021.05.04., 전입 및 점유개시는 2021.05.31.이고 보증금은 225,000,000원입니다.
등기부상 2021.01.15. 경기남부수산업협동조합의 근저당권은 2021.05.31. 이미 말소됐고, 이 사건의 말소기준은 2023.03.21. 국의 압류입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자는 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수”한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3498 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 1-10 모던패밀리 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로50가길 75 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(단지형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 제2층 제202호 · 사용승인일 2021.01.11. |
| 소유자 | 백상훈 · 2021.05.31. 소유권 취득 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 168,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 231,269,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 대항력 임차인
2026.02.09. 류근필이 채권자로 강제경매를 신청했고, 같은 류근필이 임차권자이기도 합니다. 관련 경고에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 다만 이것만으로 임차권을 배제할 수는 없습니다. 오히려 매각물건명세서가 대항 가능한 임차인과 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 입찰 판단에서는 인수되는 것으로 계산하는 것이 보수적입니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 낙찰가보다 크다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류근필 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.31. | 2021.05.04. | 225,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 류근필 본인의 임차권이며, 보증금 225,000,000원을 중복 합산할 사정은 없습니다. 배당요구도 2025.05.15. 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 168,800,000원 | 59,363,200원 | 228,163,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 135,040,000원 | 92,650,560원 | 227,690,560원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 108,032,000원 | 119,280,448원 | 227,312,448원 |
낙찰가만 보면 168,800,000원 → 135,040,000원 → 108,032,000원으로 크게 내려갑니다. 하지만 임차보증금 미배당 인수액은 59,363,200원 → 92,650,560원 → 119,280,448원으로 반대로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 228,163,200원 → 227,690,560원 → 227,312,448원으로 거의 변하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,163,200원 |
| 1. 임차인 류근필 보증금 | 225,000,000원 | 165,636,800원 |
| 2. 갑구 4번 강제경매개시결정 · 류근필 | 231,269,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 225,000,000원 중 165,636,800원만 배당되고 59,363,200원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형)으로 등재돼 있고, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 한울중학교 북동측 인근으로 연립주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 제2층 제202호이며 사용승인일은 2021.01.11.입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5~6m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 168,800,000원만 보지 말고 인수 59,363,200원을 더한 228,163,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 착시. 2회 유찰 시 최저가는 135,040,000원으로 내려가지만 인수는 92,650,560원으로 커져 실질취득은 227,690,560원입니다.
- 대항력 임차권 원본 확인. 전입 2021.05.31., 확정일자 2021.05.04., 보증금 225,000,000원 및 매각물건명세서의 미배당 인수 문구를 원본과 대조해야 합니다.
- 류근필의 지위 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 류근필로 표시돼 있고 관계인 또는 가장임차인 가능성 경고가 있으므로 배당요구·채권원인·임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.31. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 조세·집행비용 변동. 배당표의 집행비용은 추정치이며 조세 등 실제 우선배당 항목에 따라 임차인 미배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 211,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 168,800,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 대항력 있는 류근필의 보증금이 225,000,000원으로 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서는 59,363,200원이 미배당돼 매수인에게 넘어가고, 실질취득은 228,163,200원입니다.
더 유찰돼도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득은 227,690,560원, 3회 유찰 시 227,312,448원으로, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커져 총액이 거의 유지됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “낮아진 최저가”가 아니라 “대항력 임차보증금까지 포함한 실질취득”입니다. 매각물건명세서의 인수 문구가 그대로 유지되는 한, 단순 유찰만으로 가격 메리트가 생기는 사건은 아닙니다.
