서울남부지방법원 2026타경3498. 금천구 시흥동 모던패밀리 202호는 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형)입니다. 2021년 사용승인된 5층 건물의 2층에 위치합니다. 등기부상 소유자는 백상훈으로, 2021년 5월 31일 거래가액 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 물건의 특징은 일반적인 은행 근저당 경매와 다르다는 점입니다. 과거 경기남부수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023년 3월 21일 국의 압류입니다. 그런데 임차인 류근필은 이보다 앞선 2021년 5월 31일에 전입·점유를 시작했습니다. 이후 임차권등기를 마치고 본인이 강제경매를 신청한 구조입니다.
따라서 핵심은 매각으로 등기부상의 압류가 지워지느냐가 아닙니다. 먼저 성립한 임차인의 대항력이 매각 이후에도 보증금 잔액에 대해 작동하는지, 그리고 그 금액을 더한 실제 취득비용이 타당한지를 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 1-10 모던패밀리 제2층 제202호 도로명주소: 서울특별시 금천구 독산로50가길 75 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형), 주거용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 2층 · 사용승인 2021.01.11 |
| 소유자 | 백상훈 (2021.05.31 소유권 이전, 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 | 211,000,000원 |
| 최저매각가 | 135,040,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 매수인 예상 인수 | 92,650,560원 |
| 실질취득액 | 227,690,560원 (최저가 낙찰 가정, 추가 취득비용 제외) |
| 신청채권자 / 청구 | 류근필 / 231,269,026원 |
| 임차인 | 류근필 · 보증금 225,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 특이사항 | 민간임대주택등기 · 주택임차권등기 · 국 및 금천구 압류 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
을구 3번 주택임차권등기는 2025년 5월 15일 접수됐습니다. 등기 자체는 말소기준권리보다 늦지만, 이 임차권등기에 기재된 최초 전입·점유 및 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기의 접수일만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.
또한 2021년 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 2,275,200,000원 근저당권은 2021년 5월 31일 이미 말소된 권리입니다. 현재의 인수액에 이 채권최고액을 추가하거나 활성 근저당으로 판단하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 배당받아도 미회수 보증금은 남는다
확인되는 실제 임차인은 1명, 류근필입니다. 임차권등기권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 임차인이 중복해서 존재하는 구조가 아닙니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
류근필 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 |
전입·점유 2021.05.31 확정 2021.05.04 임차권등기 2025.05.15 |
225,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 미배당 인수 보증기관 승계 아님 |
| 임대차계약일 | 2021.04.01 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.05.04 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2021.05.31 / 2021.05.31 |
| 말소기준권리 | 2023.03.21 국 압류 |
| 임차권등기 | 2025.05.15 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 (2025.05.15) |
| 임차보증금 | 225,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 132,349,440원 |
| 예상 미배당 보증금 | 92,650,560원 |
| 매수인 승계 | 미배당액 인수 |
③ 실제 취득비용 — 1.35억이 아니라 약 2.28억
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하고, 임차보증금에 132,349,440원이 배당됩니다. 남은 보증금 92,650,560원은 매수인 인수대상입니다.
매각대금과 인수금을 합하면 227,690,560원입니다. 임차보증금 원금 225,000,000원에 추정 집행비용 2,690,560원이 더해진 구조입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않은 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,690,560원 |
| 1. 임차인 류근필 보증금(우선변제) | 225,000,000원 | 132,349,440원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 류근필 | 231,269,026원 | 0원* |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 경매 신청채권 별도 항목에 대한 추가배당은 0원으로 처리한 추정표입니다. 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 임차보증금 우선변제액 132,349,440원을 동일인에 대한 배당으로 함께 해석해야 합니다. 별도 청구금액 231,269,026원 전부를 보증금 외의 독립채무로 간주하거나 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 당해세·배당순위 조정 등 실제 배당변동 가능성이 있습니다.
⑤ 회차별 취득 시뮬레이션 — 유찰돼도 부담은 유지
| 회차 | 최저가 | 인수 보증금 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 135,040,000원 | 92,650,560원 | 227,690,560원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 108,032,000원 | 119,280,448원 | 227,312,448원 |
| 4회 유찰 (40.96%) | 86,425,600원 | 140,530,061원 | 226,955,661원 |
현재 회차와 4회 유찰 시나리오를 비교하면 최저가는 135,040,000원에서 86,425,600원으로 크게 내려갑니다. 하지만 같은 동안 예상 인수액이 92,650,560원에서 140,530,061원으로 증가합니다.
결과적으로 실질취득액은 227,690,560원에서 226,955,661원으로 소폭 변하는 수준입니다. 이 차이도 회차별 집행비용 추정액이 달라지는 효과를 반영한 것입니다. 낙찰가 인하가 실질적인 가격 할인으로 이어지지 않는 전형적인 대항력 보증금 인수형 경매입니다.
⑥ 시세 검증 — 비교해야 할 것은 최저가가 아니다
이 물건의 경제성을 평가할 기준은 경매 최저가 135,040,000원이 아니라, 인수 보증금까지 포함한 227,690,560원입니다.
| 감정평가액 | 211,000,000원 |
|---|---|
| 소유권 이전 거래가액 | 225,000,000원 (2021.05.31 등기) |
| 현재 최저매각가 | 135,040,000원 |
| 인수액 포함 실질취득 | 227,690,560원 |
| 최근 실거래 비교 | 동일·유사 면적의 최근 거래가격 확인 필요 |
실질취득액은 감정가보다 16,690,560원 높고, 등기상 2021년 거래가액 225,000,000원도 웃돕니다. 다만 과거 소유권 이전가격과 감정가는 현재 시장가격을 확정하는 자료가 아닙니다. 특히 도시형생활주택은 면적, 층, 임대차 조건 등에 따른 가격 차이를 구분해야 합니다.
⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 한울중학교 북동측 인근. 주변은 연립주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2021.01.11 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 호실입니다. 벽돌붙임 외벽, 벽지 및 타일 내벽, 샷시 창호 등이 적용됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 5~6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 경사지로 도시형생활주택 부지로 이용됩니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역 및 대공방어협조구역 등으로 기재됩니다.
- 토지거래허가 관련. 감정평가 자료에 서로 다른 대상·기간의 토지거래허가구역 지정사항이 기재돼 있습니다. 그중 2025.11.11~2027.01.28 지정사항이 포함됩니다. 본 도시형생활주택에 대한 적용 여부와 경매취득 관련 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 일반 아파트 단지가 아닌 도시형생활주택입니다. 매수층, 임대수요 및 거래 표본을 별도로 파악해야 하며, 특히 보증금 인수에 따른 높은 실질취득액은 재매각 위험을 확대할 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서의 인수조건 재확인. 류근필 보증금 225,000,000원의 미배당액을 매수인이 인수한다는 문구가 핵심입니다. 입찰 전 최종 명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 발생 및 유지 확인. 전입 2021.05.31, 점유개시 2021.05.31, 확정일자 2021.05.04와 임차권등기 2025.05.15의 관계를 주민등록·임대차계약·현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 실재 여부 확인. 소유권 이전 거래가액과 임차보증금이 모두 225,000,000원입니다. 동일 금액이라는 사정만으로 이상거래를 단정하지 말고 임대차계약 및 지급자료를 확인해야 합니다.
- 신청채권 구성 검증. 강제경매 신청채권액 231,269,026원과 임차보증금 225,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 신청채권자와 임차인은 동일인 류근필입니다.
- 배당표 재산정. 현재 회차 추정 집행비용 2,690,560원, 임차보증금 배당 132,349,440원, 미배당액 92,650,560원을 기초로 실제 조세채권과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2023.03.21 국 압류를 기준으로 권리순위를 점검하되, 매각으로 지워지는 등기와 대항력에 따른 보증금 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택 등록 검토. 2021.05.31 민간임대주택등기가 있으며, 임대의무기간 및 임대료 증액제한에 관한 내용이 기재돼 있습니다. 등록상태와 경매취득 후 의무관계 확인이 필요합니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 공용부분 관리비 체납, 현재 점유자와 실제 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 공실임을 단정해서는 안 됩니다.
- 최근 실거래 확인. 같은 유형·유사 면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 실질취득액 227,690,560원에 직접 비교해야 합니다.
- 최종 취득원가 산정. 낙찰대금만이 아닌 미배당 보증금, 취득 관련 세금, 등기·명도 등 부대비용을 포함하여 자금계획을 수립해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도, 인수해야 할 보증금은 남는다”
이 물건을 135,040,000원에 살 수 있는 주택으로 이해하면 권리분석의 가장 중요한 부분을 놓치게 됩니다. 임차인 류근필은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 이력을 갖고 있으며, 배당에서 보증금이 모두 회수되지 않으면 매수인이 잔액을 인수합니다.
현재 회차의 예상 실질취득액은 227,690,560원. 추가 유찰 시나리오에서도 보증금 잔액이 증가하기 때문에 취득부담은 계속 225,000,000원 안팎에 머뭅니다. 감정가 211,000,000원보다 이미 높은 금액입니다.
여기에 과거 근저당 말소이력, 국의 압류, 민간임대주택등기, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계까지 확인해야 합니다. 가장임차인 여부를 섣불리 단정할 사안은 아니지만, 채권의 실재성과 범위 및 배당관계는 반드시 검증해야 합니다.
결론은 보수적입니다. 이 경매의 판단 기준은 유찰률이 아니라 실제로 떠안게 되는 보증금과 총 취득부담입니다. 현 단계에서는 가격 메리트가 입증되지 않았고 명시적 인수위험이 크므로, 입찰보다는 권리·배당·시세 확인을 우선해야 합니다.
